Л.Б. Лазаренко
судья Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики
ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ИПОТЕКИ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ
Институт залога недвижимости (ипотека) стал закономерным этапом развития гражданского законодательства в современных условиях. Формирование многоукладной рыночной экономики и возникновение частной собственности на объекты недвижимости привели к необходимости выработки эффективных правовых механизмов, направленных на обеспечение надежности и устойчивости оборота недвижимости.
Потребность в ипотеке была обусловлена стремительным развитием банков и банковской системы в Российской Федерации. Как правило, договор залога недвижимости (ипотека) заключался в обеспечение кредитного договора либо договора займа. Массовое заключение договоров залога недвижимости (ипотеки) началось с начала 1993 г., после вступления в силу Закона РФ от 29 мая 1992 г. № 2072-1 «О залоге»1.
В соответствии с п. 1 ст. 4 Закона РФ «О залоге» «залогом может быть обеспечено действительное требование, в частности вытекающее из договора займа, в т.ч. банковской ссуды, договора купли-продажи, имущественного найма, перевозки грузов и иных договоров». Анализ судебной практики Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики показывает, что ипотека как способ обеспечения основного обязательства применялась, как правило, в кредитных договорах либо договорах займа, стороной которых является банк либо иное кредитное учреждение. Вместе с тем содержание правоотношения, складывающегося в сфере ипотечного кредитования, позволяет сделать вывод о том, что данный способ обеспечения исполнения обязательства по основному кредитному договору или договору займа не в полной мере по различным причинам отвечал требованиям и интересам как кредитора (Залогодержателя), так и заемщика (Залогодателя).
В настоящее время кредиторы не очень охотно предоставляют денежные средства под залог недвижимости, поскольку механизм оформления и реализации заложенного имущества в случае неисполнения основного обязательства должником является экономически невыгодным, а сам процесс носит затяжной характер. Как правило, заимодавцы (банки) при заключении договора залога недвижимости как сильная сторона в договоре стремятся существенно занизить реальную стоимость заложенного имущества. Это обстоятельство вынуждает залогодателей отказываться от использования ликвидных объектов недвижимости в качестве предмета залога.
Кроме того, у залогодержателей, в частности банков, возникало много проблем при реализации заложенного имущества с целью обеспечения основного обязательства. До принятия Федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»2 одним из самых острых вопросов при обращении взыскания на заложенное жилое помещение был вопрос о возможности реализации заложенного жилого помещения, являющегося единственным жилищем для ее собственника и членов его семей. Судебная практика суда общей юрисдикции того периода шла по пути защиты залогодателя и членов его семьи, основываясь на требованиях Конституции РФ и жилищного законодательства.
Это обстоятельство связано с тем, что при залоге жилых помещений имеет место столкновение жизненно важных прав и законных интересов граждан, гарантированных Конституцией РФ. С одной стороны, мы видим право заимодавца на компенсацию убытков, причиненных неисполнением заемщиком своего обязательства по кредитному договору. С другой - жилищные права собственника и членов его семьи, проживающих в заложенной квартире, которая является для них единственным жилищем.
В настоящее время эта проблема решена следующим образом. В Законе об ипотеке в соответствии с п.1 ст.78 обращение взыскания залогодержателем на заложенный дом или квартиру и реализация этого имущества не являются основанием для выселения приобретателем жилого дома или квартиры совместно проживающих в этом помещении залогодателя и членов его семьи, если она является для них единственно пригодным для проживания помещением.
При решении вопросов, связанных с обращением взыскания на предмет ипотеки, нуждаются в разрешении целый ряд проблем, в т.ч.:
объективная оценка имущества и определение его начальной продажной цены, исключающей возможность продажи имущества по демпинговым ценам;
обеспечение соразмерности убытков, нанесенных залогодержателю, размеру ответственности залогодателя по основному обязательству;
учет степени вины кредитора - при несвоевременном обращении взыскания на заложенное имущество, а также в случае, когда залогодатель в письменной форме предупреждает залогодержателя о невозможности исполнения основного обязательства и необходимости обращения взыскания на заложенное имущество;
обеспечение защиты прав залогодержателя при прекращении залогового обязательства в случае невозможности выставления объекта недвижимости на последующие торги;
соблюдение прав граждан, проживающих в жилых помещениях, при реализации жилых домов, квартир.
На наш взгляд, представляют особый интерес встречающиеся в судебной практике проблемы, связанные с обращением взыскания на заложенное имущество. Как известно, в настоящее время в связи с введением в действие законов РФ «О залоге» и «Об ипотеке (залоге недвижимости)» возможность бесспорного обращения взыскания на недвижимость, являющуюся предметом залога, по исполнительной надписи нотариуса исключается. Общим правилом, регламентирующим порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество, служит положение, согласно которому требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости такого имущества только по решению суда.
Такой подход к разрешению спора подвергался вполне обоснованной критике в литературе со стороны цивилистов. По мнению сторонников этой позиции, не было необходимости обращаться в суд сторонам (залогодателю и залогодержателю) в случае, когда должником признан факт неисполнения обязательств и обоснованность требований кредитора, в т.ч. и в части обращения взыскания на заложенное имущество. Судебный порядок разрешения спора значительно затягивал по времени удовлетворение требований кредитора. Кроме того, обращение залогодержателя в суд влекло за собой дополнительные неоправданные убытки для залогодателя, включая расходы залогодержателя по уплате государственной пошлины.
С принятием нового Гражданского кодекса РФ получило законодательное закрепление положение, когда залогодержатель может обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество без предъявления иска в суд. В соответствии с ч.2 п.1 ст.349 ГК РФ удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога.
Таким образом, в появлении иного способа обращения взыскания на заложенное имущество без обращения в суд путем заключения нотариально удостоверенного соглашения заинтересованы как залогодатель, так и залогодержатель, поскольку первому удается избежать судебных расходов, а второй получает возможность оперативно удовлетворить свои требования.
Данное соглашение может быть заключено при соблюдении следующих необходимых условий.
Во-первых, такое соглашение будет правомерным лишь в том случае, если заключено залогодателем и залогодержателем после того, когда у залогодержателя появляются правовые основания для обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество, т.е. после истечения установленной даты исполнения должником обязательства.
Нотариально удостоверенное соглашение залогодержателя с залогодателем об обращении взыскания на заложенное имущество, заключенное до возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога, ничтожно.
Во-вторых, указанное соглашение должно быть заключено в письменной форме и удостоверено нотариусом.
В-третьих, необходимо отметить, что соглашение об обращении взыскания на недвижимость как предмет залога без предъявления иска в суд может быть оспорено не только сторонами, заключившими такое соглашение, но и третьими лицами, чьи права нарушены указанным соглашением. Например, предшествующим залогодержателем, собственником имущества и т.п.
Таким образом, только соблюдение всех перечисленных условий позволяет участникам гражданского оборота эффективно использовать механизм ипотечного кредитования в качестве способа обеспечения основного обязательства и обращать взыскание на заложенное имущество во внесудебном порядке.