П.В. Перепелкина
кандидат юридических наук, доцент Поволжской академии
государственной службы
(Саратов)
ДЕПРИВАТИЗАЦИЯ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
В настоящее время приватизация жилья не является чем-то новым и неизвестным для жителей нашей страны, т.к. Закон о приватизации жилищного фонда в Российской федерации действует более 13 лет.
В исследуемый Закон неоднократно вносились изменения и дополнения, и каждый раз, принимая решение о внесении изменений и дополнений, законодатель решал наиболее актуальные вопросы в области приватизации жилищного фонда. В настоящее время к такому вопросу относится деприватизация жилья, или расторжение договора приватизации жилого помещения.
До 19 апреля 2002 г. расторжение договора передачи жилья в собственность граждан предусматривалось не Законом о приватизации, а подзаконными нормативными актами «например, Положением о приватизации жилищного фонда в городе Саратове, Положением о порядке и условиях приватизации жилищного фонда в г. Москве и т.д.), анализ которых показал, что в регионах к вопросу о деприватизации подходили по-разному.
Практика пошла по пути признания того, что при деприватизации жилого помещения имеет место расторжение договора о передаче этого помещения в собственность граждан и возвращение им правового положения нанимателей1.
Прежде всего необходимо четко понимать, что договор приватизации жилого помещения представляет собой двустороннюю безвозмездную сделку, а, следовательно, как считают некоторые авторы, она может быть либо расторгнута по соглашению сторон, как и любой другой договор, либо признана в установленном порядке недействительной2.
Некоторые авторы считают, что восстановление права приватизации законодательством не предусматривается, но в то же время сохраняется возможность реституции, в т.ч. права на приватизацию по взаимному соглашению сторон3. В подобных ситуациях «для восстановления права граждан на приватизацию жилья необходимо заключить соответствующее соглашение с другой стороной договора о недействительности сделки приватизации жилого помещения»4. Интересно, что А.А.Соловьев, анализируя расторжение договора приватизации, пишет о недействительности сделки, а это, как известно, разные вещи. Кроме того, реституция, в соответствии с Гражданским кодексом РФ, — это установленное законом последствие признания сделки недействительной из-за ее оспоримости или ничтожности, поэтому, на наш взгляд, снова нельзя согласиться с мнением А.Л.Соловьева о применении реституции «права на приватизацию) по соглашению сторон.
В.Г.Шабалин различает понятия «деприватизация)? и «расприватизация». Под первым он подразумевает «расторжение договора в административном порядке по соглашению сторон»5, под вторым — «признание договора приватизации недействительным на основании статей 168-172 и 175-179 ГК РФ»6. Этот вариант, конечно, интересен, но представляется, что «деприватизация» и «расприватизация» — это слова-синонимы, означающие расторжение договора передачи жилья в собственность граждан. На наш взгляд, термин «деприватизация» является более грамотным.
В отношении вопроса о расторжении договора приватизации на основании ст. 450-453 ГК РФ необходимо поддержать мнение О.В. Поспелова7. Думается, что применение указанных статей Гражданского кодекса о порядке расторжения договора по соглашению сторон в отношении договоров приватизации неправомерно, поскольку они регулируют порядок расторжения длящихся договоров, по которым обязательства сторон еще не исполнены. Договор приватизации жилого помещения согласно ст. 7 Закона о приватизации исполняется после передачи помещения в собственность граждан и регистрации права в едином государственном реестре учреждениями юстиции, после чего гражданин становится собственником и отношения сторон по договору прекращаются. Следовательно, и право на приватизацию жилого помещения будет считаться использованным, а т.к. оно предоставляется только один раз. то и повторной приватизации быть не может.
Предложение О.В. Поспелова о выделении на основании ст. 166-181, 421 ГК РФ двух форм деприватизации жилья (судебной и договорной)8 представляется ошибочным.
Расторжение договора приватизации (деприватизация) отличается от признания его недействительным. Договор приватизации жилого помещения является сделкой, которую можно признать недействительной по общим основаниям для недействительности сделок в соответствии со ст. 166-181 ГК РФ. Итогом судебного заседания для обеих групп сделок по приватизации жилых помещений (и оспоримых и ничтожных) при положительном решении станет приведение сторон в первоначальное состояние, т.к. недействительная сделка является таковой с момента ее заключения, следовательно, гражданин будет считаться не использовавшим свое право на приватизацию жилого помещения.
19 апреля 2002 г. был принят Федеральный закон «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"», в соответствии с которым появилась статья9 раскрывающая сущность деприватизации жилых помещений.
Указанной статьей устанавливается, что граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов РФ.
Для того, чтобы расторгнуть договор приватизации необходимо соблюдение ряда условий:
деприватизируемое жилое помещение должно являться для граждан единственным местом постоянного проживания;
деприватизируемое жилое помещение должно быть свободно от каких-либо обязательств.
Поскольку приватизация жилья носит заявительный характер, то законодатель очень логично сохранил его и для деприватизации, т.к. соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять жилые помещения в собственность и заключить с гражданами договоры социального найма в отношении указанного жилья.
Таким образом, на федеральном уровне урегулированы отношения по расторжению договора приватизации жилого помещения или деприватизации. Деприватизация должна осуществляться в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов РФ. Специального федерального законодательства по этому вопросу нет, а вот всем субъектам РФ придется привести свои Положения о приватизации в соответствие с Федеральным законом о приватизации жилых помещений, и очень жаль, что Законом от 19 апреля 2002 г. не установлен для этого определенный срок.