Л.Б. Лазаренко

судья Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики

ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ИПОТЕКИ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ

Институт залога недвижимости (ипотека) стал законо­мерным этапом развития гражданского законодательства в современных условиях. Формирование многоукладной рыночной экономики и возникновение частной собствен­ности на объекты недвижимости привели к необходимости выработки эффективных правовых механизмов, направлен­ных на обеспечение надежности и устойчивости оборота недвижимости.

Потребность в ипотеке была обусловлена стремитель­ным развитием банков и банковской системы в Российской Федерации. Как правило, договор залога недвижимости (ипотека) заключался в обеспечение кредитного договора либо договора займа. Массовое заключение договоров зало­га недвижимости (ипотеки) началось с начала 1993 г., после вступления в силу Закона РФ от 29 мая 1992 г. № 2072-1 «О залоге»1.

В соответствии с п. 1 ст. 4 Закона РФ «О залоге» «зало­гом может быть обеспечено действительное требование, в частности вытекающее из договора займа, в т.ч. банковской ссуды, договора купли-продажи, имущественного найма, перевозки грузов и иных договоров». Анализ судебной прак­тики Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики показывает, что ипотека как способ обеспечения основно­го обязательства применялась, как правило, в кредитных договорах либо договорах займа, стороной которых явля­ется банк либо иное кредитное учреждение. Вместе с тем содержание правоотношения, складывающегося в сфере ипотечного кредитования, позволяет сделать вывод о том, что данный способ обеспечения исполнения обязательства по основному кредитному договору или договору займа не в полной мере по различным причинам отвечал требованиям и интересам как кредитора (Залогодержателя), так и заем­щика (Залогодателя).

В настоящее время кредиторы не очень охотно предо­ставляют денежные средства под залог недвижимости, поскольку механизм оформления и реализации заложенного имущества в случае неисполнения основного обязательс­тва должником является экономически невыгодным, а сам процесс носит затяжной характер. Как правило, заимодавцы (банки) при заключении договора залога недвижимости как сильная сторона в договоре стремятся существенно занизить реальную стоимость заложенного имущества. Это обстоятельство вынуждает залогодателей отказываться от использования ликвидных объектов недвижимости в качес­тве предмета залога.

Кроме того, у залогодержателей, в частности банков, возникало много проблем при реализации заложенного имущества с целью обеспечения основного обязательства. До принятия Федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»2 одним из самых острых вопросов при обращении взыскания на заложенное жилое помещение был вопрос о возможности реализации заложенного жилого помещения, являющегося единствен­ным жилищем для ее собственника и членов его семей. Судебная практика суда общей юрисдикции того периода шла по пути защиты залогодателя и членов его семьи, ос­новываясь на требованиях Конституции РФ и жилищного законодательства.

Это обстоятельство связано с тем, что при залоге жилых помещений имеет место столкновение жизненно важных прав и законных интересов граждан, гарантированных Конституцией РФ. С одной стороны, мы видим право за­имодавца на компенсацию убытков, причиненных неиспол­нением заемщиком своего обязательства по кредитному до­говору. С другой - жилищные права собственника и членов его семьи, проживающих в заложенной квартире, которая является для них единственным жилищем.

В настоящее время эта проблема решена следующим образом. В Законе об ипотеке в соответствии с п.1 ст.78 обращение взыскания залогодержателем на заложенный дом или квартиру и реализация этого имущества не являют­ся основанием для выселения приобретателем жилого дома или квартиры совместно проживающих в этом помещении залогодателя и членов его семьи, если она является для них единственно пригодным для проживания помещением.

При решении вопросов, связанных с обращением взыс­кания на предмет ипотеки, нуждаются в разрешении целый ряд проблем, в т.ч.:

объективная оценка имущества и определение его на­чальной продажной цены, исключающей возможность про­дажи имущества по демпинговым ценам;

обеспечение соразмерности убытков, нанесенных за­логодержателю, размеру ответственности залогодателя по основному обязательству;

учет степени вины кредитора - при несвоевременном обращении взыскания на заложенное имущество, а также в случае, когда залогодатель в письменной форме предупреж­дает залогодержателя о невозможности исполнения основ­ного обязательства и необходимости обращения взыскания на заложенное имущество;

обеспечение защиты прав залогодержателя при прекра­щении залогового обязательства в случае невозможности выставления объекта недвижимости на последующие тор­ги;

соблюдение прав граждан, проживающих в жилых поме­щениях, при реализации жилых домов, квартир.

На наш взгляд, представляют особый интерес встречаю­щиеся в судебной практике проблемы, связанные с обраще­нием взыскания на заложенное имущество. Как известно, в настоящее время в связи с введением в действие законов РФ «О залоге» и «Об ипотеке (залоге недвижимости)» возмож­ность бесспорного обращения взыскания на недвижимость, являющуюся предметом залога, по исполнительной надписи нотариуса исключается. Общим правилом, регламентирую­щим порядок обращения взыскания на заложенное недви­жимое имущество, служит положение, согласно которому требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости такого имущества только по решению суда.

Такой подход к разрешению спора подвергался вполне обоснованной критике в литературе со стороны цивилис­тов. По мнению сторонников этой позиции, не было не­обходимости обращаться в суд сторонам (залогодателю и залогодержателю) в случае, когда должником признан факт неисполнения обязательств и обоснованность требований кредитора, в т.ч. и в части обращения взыскания на зало­женное имущество. Судебный порядок разрешения спора значительно затягивал по времени удовлетворение требова­ний кредитора. Кроме того, обращение залогодержателя в суд влекло за собой дополнительные неоправданные убытки для залогодателя, включая расходы залогодержателя по уп­лате государственной пошлины.

С принятием нового Гражданского кодекса РФ получило законодательное закрепление положение, когда залогодер­жатель может обратить взыскание на заложенное недвижи­мое имущество без предъявления иска в суд. В соответствии с ч.2 п.1 ст.349 ГК РФ удовлетворение требования зало­годержателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогода­телем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога.

Таким образом, в появлении иного способа обращения взыскания на заложенное имущество без обращения в суд путем заключения нотариально удостоверенного соглаше­ния заинтересованы как залогодатель, так и залогодержатель, поскольку первому удается избежать судебных расходов, а второй получает возможность оперативно удовлетворить свои требования.

Данное соглашение может быть заключено при соблюде­нии следующих необходимых условий.

Во-первых, такое соглашение будет правомерным лишь в том случае, если заключено залогодателем и залогодержате­лем после того, когда у залогодержателя появляются право­вые основания для обращения взыскания на заложенное не­движимое имущество, т.е. после истечения установленной даты исполнения должником обязательства.

Нотариально удостоверенное соглашение залогодержате­ля с залогодателем об обращении взыскания на заложенное имущество, заключенное до возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога, ничтожно.

Во-вторых, указанное соглашение должно быть заключе­но в письменной форме и удостоверено нотариусом.

В-третьих, необходимо отметить, что соглашение об обращении взыскания на недвижимость как предмет залога без предъявления иска в суд может быть оспорено не только сторонами, заключившими такое соглашение, но и третьи­ми лицами, чьи права нарушены указанным соглашением. Например, предшествующим залогодержателем, собствен­ником имущества и т.п.

Таким образом, только соблюдение всех перечисленных условий позволяет участникам гражданского оборота эф­фективно использовать механизм ипотечного кредитования в качестве способа обеспечения основного обязательства и обращать взыскание на заложенное имущество во внесудеб­ном порядке.