Е.М. Тужилова-Орданская

кандидат юридических наук, доцент Башкирского государственного университета

(Уфа)

КЛАССИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Основную классификацию объектов недвижимости про­водит сам законодатель.

Анализ ст. 130 ГК РФ позволяет выделить следующие группы объектов:

1) вещи, которые относятся к недвижимости в силу их естественных свойств: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты;

2) все то, что прочно связано с землей, причем на­ столько, что в случае разрыва этой связи возникает ущерб, который не позволяет использовать ту же вещь по прежнему назначению. Законодатель дает примерный перечень таких вещей: леса, многолетние насаждения, здания, сооружения;

3) вещи, относимые к недвижимости в силу закона. Вследствие особой значимости и в силу необходимости го­сударственной регистрации недвижимым имуществом при­знаны речные и морские суда, воздушные суда, космические объекты. Обособление их в отдельную группу обусловлено тем, что их естественные свойства не позволяют применить к ним общий критерий связанности с землей;

4) иное имущество, которое законом может быть отнесено к недвижимости Кодекс не расшифровывает эту группу объектов. Но по аналогии права можно определить, что это, например, предприятие (ст. 132 ГК РФ) и кондоминиумы (Закон РФ 1996 г. «О товариществах собственников жилья»). Хотя если следовать логике Федерального закона от 21 июля 1997 г № 122-ФЗ «О государственной регистра­ции прав на недвижимое имущество и сделок с ним», то эти вещи относятся ко второй группе («Объекты, связанные с землей»). Здесь же называются и другие объекты — жилые и нежилые помещения, указание на которые отсутствует в ст. 130 ГК РФ. В то же время в ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимость...» ни­ чего не говорится о судах и космических объектах и возмож­ности отнесения федеральными законами к недвижимости иного имущества. М.Е. Пономарев полагает, что в данном случае нет противоречия между Гражданским кодексом и Федеральным законом. Присутствует лишь стилистическая неточность, допущенная при конструировании указанного Федерального закона1.

На наш взгляд, здесь действительно нет никакого проти­воречия, но и стилистической неточности тоже нет.

В ст. 4 Федерального закона «О государственной регис­трации прав на недвижимость...» прямо определено, что государственной регистрации подлежат права собственнос­ти и другие вещные права на недвижимое имущество, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внут­реннего плавания и космические объекты, которые должны регулироваться специальными федеральными законами. До их принятия, на основании ч. 2 п. 1 ст. 33 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недви­жимость...» для регистрации этих объектов применяется действующий порядок. Нам представляется, также, что ука­занный Федеральный закон расширил перечень объектов не­движимости. Совершенно очевидно, что жилые помещения, кондоминиумы, предприятие имеют немаловажное значение в гражданском обороте, а потому нуждаются в дальнейшей детализации их правового режима. Видимо, именно поэтому Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимость...», принятый позднее ч. 1 Гражданского кодекса, учел происшедшие за этот промежуток времени из­менения. Подобное дополнение требуется внести и в ст. 130 ГК РФ. Этим самым будет подчеркнута важность правового регулирования данных вещей и обеспечено единство в по­нимании такой важной категории, как недвижимость.

Возвращаясь к классификации, проводимой законода­телем, следует отметить, что в данном случае отсутствует единый критерий, по которому она проводится.

На наш взгляд, единственная цель такой классифика­ции - это определение признаков и видов недвижимости. Тем не менее классификация объектов недвижимости была бы необходима, поскольку необходим анализ особенностей правового режима каждой группы вещей, относимых к данной категории. Однако в юридической литературе на сегодняшний день практически отсутствуют какие-либо клас­сификации. Основную сложность представляет выработка классифицирующего признака. Думается, что такой признак надо искать с учетом характерных черт недвижимости.

В.А. Горемыкин на основе экономических критериев предлагает классифицировать недвижимость в зависимости от воспроизводимости в натуральной форме (невоспроизво­димые - земельные участки, воспроизводимые - здания, сооружения, многолетние насаждения), а также от формы собственности (частная, государственная, общая совмест­ная, общая долевая, общественных организаций) и от степе­ни готовности к эксплуатации (введенные в эксплуатацию и незавершенные строительством)2.

На наш взгляд, наиболее спорной является классифика­ция по формам собственности. Любой объект недвижимос­ти может находиться в частной, государственной либо иной форме собственности. Общая совместная и общая долевая собственности представляют собой две разновидности об­щей собственности.

Р. Гровер и М. Соловьев предлагают так называемую информационную классификацию объектов недвижимости, подразделяя их на две гpyппы: жилую (квартиры, коттед­жи, дачи и садовые участки) и нежилую (офисы, торговые помещения, склады и др., незавершенное строительство) недвижимость3.

Думается, что данная классификация не дает полного представления о категории «недвижимость». Совершенно не упоминаются природные ресурсы (участки недр, обособ­ленные водные объекты), транспортные средства.

Не учтено особое положение земельных участков, кото­рые используются не только в виде садовых участков, но и в других видах как жилой, так и нежилой недвижимости.

В качестве классифицирующего признака может быть использовано, например, функциональное назначение иму­щества. Этот признак носит экономико-правовой характер.

Исходя из данного критерия, объекты недвижимости под­разделяются на производственные и непроизводственные. Производственные объекты прямо или косвенно участвуют в создании товара (земля, здания, сооружения, предприятия и т.д.).

Непроизводственные - не участвуют в создании товара, обеспечивают условия для обслуживания и проживания населения (многолетние насаждения, жилые помещения, кондоминиумы и др.).

Другим классифицирующим признаком можно считать свойство объектов недвижимости. В зависимости от этого критерия недвижимые вещи делятся на недвижимые по сво­им естественным свойствам и недвижимые в силу закона. Действительно, законодатель объединил в одном понятии весьма разнообразные вещи. Они являются либо недвижи­мыми по своей природе, либо считаются таковыми на осно­вании закона, хотя по своей сути это движимые вещи — так называемая «движимая недвижимость».

К первой гpyппе относятся (с учетом ст. 130 ГК РФ): зе­мельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения; (с учетом Федерального закона «О государственной регист­рации прав на недвижимость...») жилые помещения, пред­приятия как имущественный комплекс, кондоминиумы. Ко второй группе относятся: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, иное имущес­тво, отнесенное федеральными законами к недвижимости.

Первая группа обладает весьма специфическими черта­ми и особенностями. Объекты первой группы являются:

неподвижными (некоторые авторы считают их непереместимыми4. Однако это не совсем правильно. Как было указано, объекты, относимые к недвижимости, переместить возможно, но они должны быть стационарно установлены на новом месте);

предназначенными для многократного использования, т.е. непотребляемыми;

наделенными индивидуальными признаками;

натурально-вещественной формы, которую сохраняют в течение всего срока службы;

теряющими свои потребительские свойства постепен­но, по мере износа.

Сложнее выделить общие черты второй группы, посколь­ку единственным объединяющим началом являются закон и особая значимость объектов. Сюда включены в основном движимые вещи.

На наш взгляд, именно данная классификация позволит получить более полное представление об объектах недви­жимости.