32.Наем жилого помещения на коммерческой основе: юридическая характеристика, элементы, срок отличие от договора социального найма.
17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33
34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67
68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84
85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101
102 103 104 105 106 107 108 109 110 111
В соответствии с Законом РФ от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики" Жилищные фонды могут.быть определены как совокупность жилых помещений, пригодных для постоянного проживания, расположенных в жилых или иных строениях; помещений, которые в зависимости от форм собственности, характера использования, других факторов подчиняются особому правовому режиму и удовлетворяют потребности граждан в жилье постоянно или временно.
По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
Следует различать жилые помещения, предоставляемые по договору социального найма; жилые помещения, предоставляемые по договору коммерческого найма или по договору аренды; жилые помещения в домах жилищно-строительных и жилищных кооперативов; жилые помещения, находящиеся в собственности граждан; служебные и специализированные жилые помещения, предоставляемые в пользование граждан по иным основаниям. Характеризуется: жилье не распределяется, нет контроля за получением; договор заключается на основе свободного волеизъявления; договор заключается с любым желающим; предмет договора (уступает по критериям социальному найму). Помещение должно быть жилым и свободным. Оплата производится по соглашению сторон.
Правовое регулирование коммерческого найма: глава 35 Гражданского кодекса; основным регулятором является договор.
Стороны: заимодатель - собственник или уполномоченной лицо; наниматель - гражданин, юридическое лицо.
Расторжение договора коммерческого найма: Наниматель должен предупредить наймодателя за 3 месяца до предполагаемого расторжения договора. По требованию наймодателя: невнесение квартирной платы 6 месяцев, если краткосрочный наем - за 2 месяца - 2 раза подряд; разрушение, порча жилого помещения; суд может предоставить срок до 1 года на исправление этого недостатка. Вынося решение на выселение суд может предоставить срок до года на само выселение. Порядка предоставления другого помещения не предусмотрено. Отличия от договора социального найма: 1.Как по договору социального найма, так и коммерческого найма нанимателем может быть только гражданин. 2. По договору с.н. жилые помещения могут предоставляться как во владение и пользование нанимателя, так и только в пользование. По договору к.н. жилое помещение предоставляется нанимателю во владение и пользование для проживания в нем. 3. Оба договора носят срочный характер. 4. Наиболее существенные особенности, отличающие и коммерческий наем и аренду от социального найма жилья, состоят в том, что размер недвижимости в жилищной сфере, включая жилые помещения, сдаваемой в коммерческий наем (аренду), не ограничивается и что за это взимается плата, устанавливаемая в договоре (договорная плата). 5. Основанием для заселения жилого помещения по договору с.н. жилья служит ордер на жилое помещение, то для заселения жилого помещения, сдаваемого в коммерческий наем или аренду, - соответственно договор коммерческого найма или аренды.