20.Прекращение договора аренды. Право арендатора на возобновление договора.
17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33
34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67
68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84
85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101
102 103 104 105 106 107 108 109 110 111
По ДА (имущ, найма) ар-тель (наймодатель) обязуется предоставить ар-ру (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во времен, пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные ар-ром в результате использования аренд, имущества в соответствии с договором, являются его собствен-ю. Юр. хар-ка: консенсуальный; возмездный; двусторонне-обязывающий. Основания прекращения договора: Смена собственника аренд, имущества не влечет прекращения ДА, даже если его заключение б. обусловлено личными качествами ар-pa. В случае смерти ар-ля — физ.лица ДА не прекращается. Права и обязанности ар-ля переходят к его наследникам. В случае смерти гр-на, арендующего недвиж. имущество, его права и обяз-ти по ДА переходят к наследнику, если з-ном или договором не предусмотрено иное. Ар-ль не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение ДА б. обусловлено личными качествами ар-pa. Однако ар-лю возможно вовсе исключить случаи сохранения такого ДА после смерти ар-ра. В отношении смерти ар-pa движ. Имущ-ва сохраняют силу общие правила, т. е. ДА сохраняется, если только он не был неразрывно связан с личностью ар-pa. Что же касается ликвидации юр. лица — будь то ар-ль или ар-р, ДА в этом случае безоговорочно прекращается. По требованию ар-ля ДА м.б. досрочно расторгнут судом в случаях, когда ар-р:1) пользуется имущ-вом с существенным нарушением условий д-ра или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями условий д-ра. Под существен, нарушением назнач-я имущ-ва следует понимать такое изменение назнач-я, которое влечет за собой существен, нарушение условий д-ра; 2) существенно ухудшает аренд, имущество (т.е. изменяет его качества, что влечет за собой существенное нарушение условий д-ра; 3) более двух раз подряд по истечении установленного д-ром срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные ДА сроки, а при отсутствии их в д-ре — в разумные сроки. Невыполнение ар-ром его обязанности производить текущий ремонт или нести расходы по содержанию аренд, имущества м.б. основанием к досрочному расторжению договора только в случае, если в результате подобного бездействия ар-pa происходит существенное ухудшение этого имущества. По требованию арендатора ДА м.б. досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) ар-ль не предоставляет имущество в пользование ар-ру либо создает препятствия пользованию имуществом; 2) переданное ар-ру имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены ар-лем при заключении договора, не были заранее известны ар-ру и не д.б. быть обнаружены ар-ром во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) ар-ль не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные ДА сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые ар-р не отвечает, оказывается в состоянии, непригодном для использования. Досрочное расторжение договора по этому основанию производится независимо от того, виновен в том ар-ль или нет. ДА м.б. установлены и др. основания досрочного расторжения договора по требованию как ар-ля, так и ар-pa Одновременно стороны в ДА могут прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения по инициативе ар-ля или ар-ра. ДА м.б. досрочно расторгнут только судом по иску заинтересованной стороны договора. При этом ар-ль вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления ар-ру письм. предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В противном случае ар-лю откажут в иске. Для арендатора же такое предупреждение необязательно. Право арендатора их возобновление договора. Прекращение ДА в установленный им срок предоставляет ар-ру преимущественное право на заключение ДА на новый срок. Ар-р, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед др. лицами право на заключение ДА на новый срок. Ар-р обязан письм. уведомить ар-ля о желании заключить такой договор в срок, указанный в ДА, а если этот срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении ДА на новый срок условия договора м.б. изменены по соглашению сторон. Если новые условия ДА не устраивают ар-pa, он теряет преимущественное право заключить договор на новый срок. Понудить же ар-ля заключить договор на прежних или на к.-л. иных условиях ар-р не вправе. Если ар-ль отказал ар-ру в заключении ДА на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора заключил ДА с др. лицом, ар-р вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним ДА, либо только возмещения убытков. Такие права принадлежат прежнему ар-ру, если ар-ль заключил ДА на условиях прекращенного ДА или же на иных условиях, но ни в коем случае не на тех, на которых ар-р отказался заключить новый ДА. Если ар-р продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны ар-ля, ДА считается возобновленным на тех же условиях на неопр. срок. Срок уведомления ар-pa о наличии у ар-ля возражений к продолжению договора д.б. предусмотрен в договоре.