§ 4. Сервитутные права

Сервитуты (сервитутные права), выделяемые законом в качестве разновидности вещных прав (ст. 216, 274—277 ГК), представляют собой права, закрепляющие за гражданами или юридическими лицами возможность пользования в ограниченном объеме чужим недвижимым имуществом. По российскому законодательству предметом сервитутов могут быть земельные участки, водные пути для паромов, лодок и дру­гих маломерных плавательных средств, здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которыми необхо­димо вне связи с использованием земельных участков. При установле­нии сервитута происходит обременение имущества собственника, ибо земельным участком, зданием, сооружением или иным недвижимым имуществом собственника получает право пользоваться обладатель сервитута. Однако это не лишает собственника прав владения, пользо­вания и распоряжения этим имуществом.

Сервитутным правам, как и иным вещным правам, присуще право следования, т.е. они сохраняются за обладателем сервитута при пере­ходе права на недвижимое имущество, обремененное сервитутом, к другому лицу (п. 1 ст. 275 ГК). В случае нарушения сервитутных прав они защищаются способами, характерными для защиты вещных прав (виндикационный иск и др.).

Субъектами сервитутных правоотношений могут быть граждане и юридические лица. При этом согласно ст. 274 ГК субъекты обременяе­мого недвижимого имущества во всех случаях являются собственника-

260

ми этого имущества. Что же касается лица, в интересах которого уста­навливается сервитут, то оно может быть как собственником земельно­го участка, так и обладателем права пожизненного наследуемого владе­ния или права постоянного пользования земельным участком. По­скольку других исключений ГК не предусматривает, представляется сомнительной правомерность (по признаку несоответствия ГК — п. 2 ст. 3 ГК) нормы ст. 43 Водного кодекса РФ, допускающей обременение частным водным сервитутом водных объектов не только собственни­ков, но и объектов, принадлежащих лицам на праве долгосрочного или краткосрочного пользования.

В гражданском законодательстве проводится деление сервитутов на публичные и частные. Публичные сервитута устанавливаются законом в интересах всех лиц (без какой-либо конкретизации), разрешая им пользование в определенных пределах конкретными видами объектов права собственности. Например, в силу публичного водного сервитута, установленного ст. 43 Водного кодекса РФ, каждый может пользовать­ся водными объектами общего пользования и иными водными объек­тами, если иное не предусмотрено законодательством. Частные серви­тута возникают в соответствии с законом на основании договора заин­тересованного в сервитуте лица и собственника обременяемого имуще­ства или по решению суда, если соглашения не удается достигнуть. В отдельных случаях возможно возникновение сервитута из односторон­ней сделки (сервитут пожизненного проживания в чужом доме соглас­но ст. 538 ГК 1964 г. устанавливается завещательным отказом).

Конкретные разновидности сервитутов в соответствии с законом могут устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через сосед­ний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропе­редач, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиора­ции,а также других нужд собственников недвижимого имущества, ко­торые не могут быть обеспечены без установления сервитута (п. 1 ст. 274 ГК). Среди сервитутов, связанных с земельной недвижимостью, могут быть названы также сервитута прогона скота через земельный участок, сенокоса и пастьбы скота, создания на земельном участке за­щитных лесных насаждений и иных природоохранительных объектов. Применительно к зданиям, сооружениям и другому недвижимому (кроме земельных участков) имуществу виды сервитутов в законе не конкретизируются (ст. 277 ГК). Таковыми могут быть, например, право укрепить балку при строительстве дома на стене соседнего дома, право собственника малоэтажного здания, окруженного высокими зданиями, установить телевизионную антенну на одном из них, поскольку без этого невозможно обеспечить прием телепередачи. Во всех случаях предметом сервитута закон называет только недвижимое имущество.

261

Так называемые личные сервитута, т.е. ориентированные на конкрет­ную личность, а не имущество, являются исключением (ст. 538 ГК 1964 г.)'.

В соответствии с законом (п. 2 ст. 275 ГК) сервитута не могут быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не могут переда­ваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого ус­тановлен сервитут. Это не означает абсолютной невозможности пере­дачи сервитута другому лицу. Она возможна, например, при открытии наследства. К наследнику в порядке универсального правопреемства переходит не только право собственности на имущество, обслуживае­мое сервитутом, но и соответствующее сервитутное право.

По общему правилу сервитут устанавливается по соглашению между собственником недвижимого имущества, интересы которого не могут быть обеспечены без установления сервитута, и собственником соседнего участка, здания или другого недвижимого имущества, кото­рое должно быть обременено сервитутом. Стороны договариваются об установлении и условиях сервитута. В частности, собственник недви­жимого имущества, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лица, в интересах которого уста­новлен сервитут, соразмерную плату за пользование этим имуществом (п. 5 ст. 274 ГК). Договор об установлении сервитута подлежит реги­страции в порядке, установленном для регистрации прав на недвижи­мое имущество. При недостижении соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается по иску лица, требующего уста­новления сервитута.

В случаях, предусмотренных законом, сервитут возникает без спе­циального соглашения сторон. Достаточно наступления определенных в законе иных юридических фактов. Так, если при продаже земельного участка, на котором находится здание или иная недвижимость, принад­лежащие продавцу, а условия пользования соответствующей частью земельного участка, обслуживающей эту недвижимость, в договоре купли-продажи не определены, у продавца возникает право ограничен­ного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответ­ствии с ее назначением (ч. 2 ст. 553 ГК).

Закон устанавливает два случая прекращения сервитута по требо­ванию собственника обремененного сервитутом недвижимого имуще­ства. Первый предусматривает прекращение сервитута ввиду отпаде­ния оснований, по которым он был установлен. Второй предусматри­вает право лица, обладающего имуществом, обремененным сервиту-

1 Есть и иной в:я-ляд. См.: Гражданской право. СПб., 1996. Ч. 1. С. 396. 262

том, требовать по суду его прекращения в случае, когда оно не может использовать это имущество в соответствии с его назначением (ст. 276 ГК). Кроме того, учитывая природу сервитутного права, его прекраще­ние возможно вследствие отказа от него обладателя сервитута, в связи с гибелью имущества, являвшегося предметом сервитута, а также в случае отчуждения недвижимого имущества, обремененного сервиту­том, в собственность обладателя сервитута.

Дополнительная литература

Иванов А.А. Вещное право. Правоведение. 1992. № 1; Копылов А.В. Возникновение и развитие ограниченного вещного права на землю. ГиП. 1993. № 4; Генкин Д.М. Право собственности в СССР. М., 1961. § 2 гл. П.; Иоффе О.С. Правоотношение по советскому гражданскому праву. Л., 1949. Гл. V; Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. М., 1991. Лекция 9 «Вещные права»; Толстой Ю.К. Социалистическая соб'-ственность и оперативное управление. Правоведение. 1986. № 4; Хох­лов С.А. Право собственности и другие вещные права. ВВАС РФ.' 1995. № 8.