§ 3. Форма сделок

1. Как отмечалось ранее, для совершения сделки внутренняя воля лица ее совершить должна получить выражение вовне, должна быть доведена до сведения других лиц. Способ выражения воли, т.е. способ волеизъявления, представляет собой форму сделки. Существует не­сколько таких способов.

Прежде всего, сделка может быть совершена устно, путем словес­ного выражения воли.

При таком выражении воли участник сделки на словах формулиру­ет свою готовность совершить сделку и условия ее совершения.

Сделка, которая может быть совершена устно, считается совершен­ной, и при отсутствии словесного выражения воли, если она соверша­ется путем конклюдентных действий, т.е. когда из поведения лица (или лиц) явствует его воля совершить сделку (например, лицо опускает деньги или жетон в автомат для приобретения вещи и т.д.).

Сделка может быть совершена и путем молчания, только если это прямо предусмотрено в законе или в соглашении сторон. Так, законо­датель после истечения срока действия договора аренды может не воз­ражать против дальнейшего пользования арендатором имуществом. В этом случае договор считается возобновленным на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК). Таким образом, молчание арендодателя рассмат­ривается в законе как форма его согласия совершить сделку. Другим примером того, когда молчание признается формой выражения воли субъекта, служат положения ст. 546, 550 ГК РФ 1964 г. Из этих поло­жений вытекает, что несовершение лицом действий в установленные законом сроки, свидетельствующие о принятии наследства, приравни­вается к отказу от наследства.

В отношении устных сделок в Гражданском кодексе сначала общим образом указано, что любая сделка, для которой законом не установле­на письменная форма, может быть совершена устно (п. 1 ст. 159 ГК). Однако в последующих статьях (ст. 161, 163, 164 и др. ГК) довольно широко определен круг сделок, которые должны совершаться в пись-

158

 

менной форме. Поэтому в Гражданском кодексе в дополнение к общему правилу, о котором сказано выше, особо выделены два случая, когда сделки могут совершаться устно.

В устной форме могут быть совершены сделки, исполняемые при самом их совершении (п. 2 ст. 159 ГК). Например, при купле-продаже товаров в магазине само соглашение о приобретении товара, передаче товара и оплата цены производятся одновременно. В законе предусмот­рены два исключения из правила о допустимости устной формы сде­лок, исполняемых при их совершении. Во-первых, стороны могут дого­вориться о письменном оформлении таких сделок. Во-вторых, устная форма недопустима для сделок, хотя бы и исполняемых при самом их совершении, если для таких сделок установлена нотариальная форма или если несоблюдение простой письменной формы влечет их недей­ствительность.

В устной скорме по соглашению сторон могут быть совершены сдел­ки во исполнение письменного договора, если только это не противо­речит закону, иным правовым актам и договору (п. 3 ст. 159 ГК). Так, договор поставки товара в значительном количестве подлежит заклю­чению в письменной форме. Но стороны условились в этом договоре, что поставка должна производиться мелкими партиями на основании устных заявок поставщика. Такого рода заявки и их акцептование по­купателем будут представлять собой устную форму сделки.

2. Письменной следует признать сделку, совершенную путем состав­ления документа, в котором письменными знаками изложено содержа­ние сделки, указано наименование сторон. Такой документ подписыва­ется лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными лицами. Дву- и многосторонние сделки (договоры) не всегда предполагают составление единого документа, подписывае­мого сторонами. Договоры могут заключаться и путем обмена докумен­тами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, теле4.юнной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны но договору.

В законе, иных правовых актах, соглашении сторон могут быть ус­тановлены дополнительные требования, которым должна соответство­вать письменная форма сделки. Эти требования могут касаться обяза­тельности изложения сделки на бланке определенной формы, включе­ния в документ обязательных реквизитов, скрепления сделки печатью. В качестве примеров таких документов могут быть приведены перево­зочные договоры: при перевозках по железной дороге и внутренним водным путям — накладная, на воздушном транспорте — грузовая на­кладная, при морских перевозках — чартер, или коносамент, или доку­менты, оформляющие договор страхования.

Как отмечалось ранее, письменное оформление сделки предполага-

159

 

ет подписание соответствующего документа одним или несколькими лицами. В действующем Гражданском кодексе отражена сложившаяся практика использования факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования, электронно-цифровой подписи или иного аналога собственноручной подписи. Од­нако использование таких аналогов признается допустимым лишь в случаях и в порядке, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон (п. 2 ст. 160 ГК). Нарушение этих требований означает несоблюдение письменной формы сделки (см. п. 3 данного параграфа).

В Гражданском кодексе дан исчерпывающий перечень случаев, когда разрешается подписание сделки не самим гражданином, являю­щимся стороной сделки, а по его просьбе другим лицом. Такое лицо именуется рукоприкладчиком. В силу п. 3 ст. 160 ГК подписание сдел­ки рукоприкладчиком допустимо, если гражданин вследствие физи­ческого недостатка, болезни или неграмотности не может собственно­ручно подписаться. Подпись рукоприкладчика должна быть нотари­ально удостоверена с указанием причин, в силу которых совершающий сделку гражданин не мог подписать ее собственноручно. Для рукопри­кладчика никаких прав и обязанностей по сделке, которая им подписа­на, не возникает. Он не становится ее участником.

Гражданский кодекс (п. 4 ст. 185) установил упрощенную процеду­ру удостоверения определенной категории сделок и доверенностей на их совершение. Подпись лица по такой сделке может быть удостовере­на также организацией, где работает гражданин, который не может собственноручно подписаться, или администрацией стационарного ле­чебного учреждения, в котором он находится на излечении. К таким сделкам относятся доверенности на получение заработной платы и иных платежей, связанных с трудовыми отношениями, на получение вознаграждения авторов и изобретателей, пенсий, пособий и стипен­дий, вкладов граждан в банках и на получение корреспонденции.

Все письменные сделки делятся на совершаемые в простой пись­менной форме, нотариально удостоверенные и подлежащие государст­венной регистрации. Простая письменная форма сделки означает, что документ, в котором изложена сделка, должен иметь все необходимые для такой сделки реквизиты — изложение содержания сделки, наиме­нование сторон и подписи лиц, совершающих сделку. В то же время простые письменные сделки заключаются без участия ос^ициальных государственных или иных учреждений. По этому признаку простые письменные сделки отграничиваются от сделок, подлежащих нотари­альному удостоверению или государственной регистрации.

В законе установлена обязательность простой письменной формы

 

для целого ряда сделок. Согласно п. 1 ст. 161 ГК в этой форме должны совершаться:

1) Сделки юридических лиц между собой и с гражданами. Посколь­ку речь идет об обязательном участии в таких сделках любых юриди­ческих лиц, имеются в виду не только государственные, но и муници­пальные, а также частные организации.

В пункте 1 ст. 161 ГК говорится о сделках между юридическими лицами, между ними и гражданами. При буквальном толковании этого пункта его действие распространяется на сделки, в которых участвуют не менее двух сторон. Однако в действительности под действие этого пункта подпадают и односторонние сделки, создающие обязанности лишь у лица, совершающего сделку, например, составление и выдача доверенности и т.д.

2) Сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда. Такой размер оплаты устанавливается Государственной Думой и в условиях инфляционной экономики достаточно часто изменяется. Под суммой сделки понимается цена передаваемого имущества или цена встречного предоставления.

3) Предусмотренные законом сделки независимо от того, кто в них участвует и какова их сумма. К этой группе относятся договоры прода­жи недвижимости (ст. 550 ГК), продажи предприятия (ст. 560 ГК), аренды на срок более года (п. 1 ст. 609 ГК), аренды транспортных средств с экипажем (ст. 633 ГК) и без экипажа (ст. 643 ГК), аренды здания или сооружения (ст. 651 ГК), аренды предприятия (ст. 658 ГК), найма жилого помещения (ст. 674 ГК), транспортной экспедиции (ст. 802 ГК), кредитный договор (ст. 820 ГК), договор банковского вклада (ст. 836 ГК), страхования (ст. 940 ГК), доверительного управле­ния имуществом (ст. 1017 ГК), коммерческой концессии (ст. 1028 ГК), соглашение о залоге (ст. 339 ГК), поручительство (ст. 362 ГК), задаток (ст. 380 ГК) и др.

Наконец, в простую письменную форму должны быть облечены сделки, для которых эта форма установлена не законом, а соглашением сторон (п. 1 ст. 159 ГК).

3. В качестве общего правила несоблюдение простой письменной формы сделки влечет за собой недопустимость свидетельских показа­ний (п. 1 ст. 162 ГК). Только в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сдел­ки влечет ее недействительность.

В Гражданском кодексе предусмотрено, что договоры аренды на срок более года — п. 1 ст. 609 ГК; аренды транспортных средств с эки­пажем — ст. 633 и без экипажа — ст. 643, найма жилого помещения —

161

 

ст. 674, транспортной экспедиции — ст. 802, соглашение о задатке — ст. 380 ГК и др. совершаются в письменной форме. Во всех этих случаях форма не рассматривается как неотъемлемая часть самой сделки. Она имеет для этой группы сделок лишь процессуально-правовое значение. Сделка и, следовательно, связываемые с ней права и обязанности суще­ствуют безотносительно к тому, составлен или нет письменный доку­мент, в котором должна быть воплощена сделка. Такой письменный документ может играть роль лишь одного из допустимых средств дока-зывания сделки.

Исходя из этих соображений, законодатель в большинстве случаев переносит последствия несоблюдения простой письменной формы сделки в процессуально-правовую сферу. Согласно п. 1 ст. 162 ГК такое несоблюдение лишает стороны права в случае спора ссылаться в под­тверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

Устанавливая общий запрет допустимости свидетельских показа­ний при несоблюдении письменной формы договора, закон предус­матривает известные исключения из этого запрета. Эти исключения, установленные в самом законе, могут быть вызваны чрезвычайными обстоятельствами, при которых совершается сделка. Так, в соответ­ствии с ч. 3 п. 1 ст. 877 ГК передача вещи на хранение при чрезвы­чайных обстоятельствах (пожаре, стихийном бедствии, внезапной бо­лезни, угрозе нападения и т.п.) может быть доказываема свидетельски­ми показаниями.

В пункте 1 ст. 162 ГК указывается на недопустимость ссылки на свидетельские показания лишь в случае спора между сторонами. Сле­довательно, если факт заключения сделки и ее содержание находятся вне спора, признаются сторонами, то для проверки истинности призна­ния допустимы любые доказательства, в том числе и свидетельские показания. Кроме того, стороны сделки даже в случае спора не лишены права представлять доказательства иных предусмотренных законом видов. При этом могут быть использованы объяснения сторон, иные (т.е. кроме самого документа, в котором изложена сделка) письменные доказательства, вещественные доказательства, заключения экспертов, если, разумеется, характер доказываемых правоотношений дает воз­можность использовать эти виды доказательств. В качестве «иных письменных доказательств» при несоблюдении требуемой законом письменной 4)ормы могут быть представлены кассовые или товарные чеки, паспорта на приобретенную вещь, ярлыки, прикрепленные к вещи, акты, телеграммы, телексы, письма делового и личного характера и любые предметы, на которых с помощью письменных знаков изложе­ны сведения о сделке.

162

 

Документы, представляющие собой письменную форму сделок, следует отличать от так называемых «гарантийных писем» юридичес­ких лиц, в которых выражается воля одной из сторон совершить сделку и гарантируется оплата товара или услуг. Вместе с тем гарантийные письма, не будучи письменной формой соответствующей сделки, могут служить письменными доказательствами как самого факта совершения сделки, так и ее условий.

В отдельных случаях в законе допускаются исключения из общего правила ст. 160 ГК о том, что следует считать письменной формой сделки. Так, согласно п. 2 ст. 887 ГК простая письменная форма дого­вора хранения считается соблюденной, если принятие вещи на хране­ние удостоверено хранителем выдачей поклажедателю знака, удостове­ряющего прием вещей на хранение, если такая форма подтверждения приема вещей на хранение предусмотрена законом или иным правовым актом либо обычна для данного вида хранения.

Устранение свидетельских показаний из числа допустимых средств доказывания, как последствие несоблюдения простой письменной формы сделки, относится к доказыванию не только факта совершения сделки, но и ее условий (п. 1 ст. 162 ГК), факта исполнения, а также к оспариванию сделки. Так, Президиум Верховного Суда РСФСР при­знал, что доказывание цены как условия сделки «может производиться теми средствами, которые допускаются законом»'.

Доказывание отдельных сторон сделки, совершенной с нарушением предписанной законом простой письменной формы, возможно путем свидетельских показаний толькб в порядке исключения, установленно­го в самом законе. Так, в силу п. 3 ст. 877 ГК несоблюдение простой письменной формы договора хранения не лишает стороны права ссы­латься на свидетельские показания в случае спора о тождестве вещи, принятой на хранение, и вещи, возвращенной хранителем.

Если сделка должна быть совершена в простой письменной форме, то свидетельские показания недопустимы и в подтверждение факта исполнения договора. Иное решение вопроса поставило бы стороны в неравное положение, свело бы на нет все усилия юрисдикционного органа по установлению факта совершения сделки и поставило под угрозу интересы выяснения истины.

Оспаривание сделок, в отношении которых законом установлена простая письменная форма, также невозможно путем свидетельских показаний. Соответствующий запрет установлен в отношении догово­ра займа. Если договор займа должен быть совершен в письменной форме (ст. 808 ГК), его оспаривание по безденежности путем свиде­тельских показаний не допускается, за исключением случаев, когда

БВС РСФСР. 1974. № 4. С. 6.

163

 

договор был заключен под влиянием обмана, насилия, угрозы, злона­меренного соглашения представителя заемщика с заимодавцем или стечения тяжелых обстоятельств (п. 2 ст. 812 ГК). Хотя эти указания закона относятся к договору займа, они по аналогии применимы ко всем видам сделок, для которых закон установил обязательную пись­менную форму.

Ранее уже говорилось о дополнительных требованиях, которые могут быть установлены в отношении письменной формы сделки (употребление определенного бланка, наличие ряда подписей, скреп­ление печатью и т.д.). В законе, иных правовых актах и соглашении сторон могут быть предусмотрены последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной сделки, указанные в п. 1 ст. 162 ГК. Это означает, что при нарушении дополнительных тре­бований к форме сделки стороны не лишаются права доказывать факт ее совершения либо исполнения, а также ее условия. Однако в случае спора они не могут использовать свидетельские показания, хотя и впра­ве опираться на письменные и другие средства доказывания.

Для определенного круга сделок несоблюдение простой письмен­ной формы влечет их недействительность. Здесь такая форма сделки является одним из элементов фактического состава, с которым закон связывает ее существование. Форма сделки представляет собой в этих случаях ее безусловно обязательный конститутивный элемент. При таком значении формы сделки ее несоблюдение делает сделку недейст­вительной. Простая письменная форма сделки может иметь указанное конститутивное значение лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или в соглашении сторон (п. 2 ст. 162 ГК).

К сделкам, несоблюдение простой письменной формы которых вле­чет их недействительность в силу прямого указания закона, относятся внешнеэкономические сделки (п. 3 ст. 162 ГК), соглашения о неустойке (ст. 331 ГК), договоры о залоге (ч. 1 п. 2 ст. 339 ГК), договоры поручи­тельства (ст. 362 ГК), договоры дарения движимого имущества, заклю­чаемые в определенных случаях (п. 2 ст. 574 ГК), кредитные договоры (ст. 820 ГК), договоры страхования, за исключением договоров обяза­тельного государственного страхования (п. 1 ст. 940), договоры довери­тельного управления имуществом (п. 3 ст. 1017 ГК), договоры коммер­ческой концессии (п. 1 ст. 1028 ГК).

При заключении сделки в простой письменной форме стороны могут в качестве последствий несоблюдения этой формы предусмот­реть недействительность такой сделки. Такие последствия стороны вправе предусмотреть в своем соглашении относительно любой сделки.

Как отмечалось ранее, в законе, иных правовых актах, соглашении

164

 

сторон могут быть установлены правовые последствия невыполнения дополнительных требований к 4'орме сделки. Если ни в нормативных актах, ни в соглашении сторон такие последствия не оговорены, то в случае несоблюдения дополнительных требований и при наличии спора не допускаются свидетельские показания. Но в соответствующих актах или в соглашении сторон может быть установлено, что несоблю­дение дополнительных требований влечет за собой недействитель­ность сделки. Примером установления в законе дополнительных тре­бований к форме сделки и последствий их нарушения может служить ст. 836 ГК:

«I. Договор банковского вклада должен быть заключен в письмен­ной форме.

Письменная форма договора банковского вклада считается соблю­денной, если внесение вклада удостоверено сберегательной книжкой, сберегательным денежным сертификатом либо иным выданным бан­ком вкладчику документом, отвечающим требованиям, предусмотрен­ным для таких документов законом, установленными в соответствии с ним банковскими правилами и применяемыми в банковской практике обычаями делового оборота.

2. Несоблюдение письменной формы договора банковского вклада влечет недействительность этого договора. Такой договор является ни­чтожным».

В пункте 2 ст. 162 ГК установлено, что несоблюдение простой пись­менной формы сделки может в определенных указанных в законе слу­чаях повлечь за собой недействительность сделки. Однако в этой статье не определено, будет ли недействительная сделка оспоримой (относи­тельно недействительной) или ничтожной (абсолютно недействитель­ной). В последующих статьях ГК, требующих письменного оформле­ния сделок под угрозой их недействительности, последствия несоблю­дения этого требования определены по-разному. Кредитный договор (ст. 820 ГК), договор банковского вклада (ст. 836 ГК), договор коммер­ческой концессии (ст. 1028 ГК) при несоблюдении письменной формы считаются ничтожными. В отношении соглашения о неустойке (ст. 331 ГК), договоров о залоге (ст. 339 ГК), поручительства (ст. 362 ГК), про­дажи недвижимости (ст. 550 ГК), продажи предприятия (ст. 560 ГК), аренды здания или сооружения (ст. 651 ГК), аренды предприятия (ст. 658 ГК), страхования (ст. 940 ГК), доверительного управления имуществом (ст. 1017 ГК) закон говорит лишь о недействительности договора в случае нарушения требования об его письменной форме, не уточняя, о каком виде недействительности идет речь — ничтожности или оспоримости. Нельзя забывать о том значении, которое закон при­дает форме сделки, требуя ее заключения письменно (конститутивный

165

 

элемент сделки). Поэтому во всех случаях сделки, недействительные вследствие несоблюдения их простой письменной формы, являются ничтожными. Это согласуется и с тем, что несоблюдение письменной формы в отношении такой сделки означает ее несоответствие закону. В силу же ст. 168 ГК сделка, не соответствующая закону, ничтожна.

4. Нотариальное удостоверение письменной сделки осуществляет­ся путем совершения на документе, соответствующем требованиям ст. 160 ГК, удостоверительной надписи нотариусом или другим долж­ностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное дейст­вие (п. 1 ст. 163 ГК).

Документ, на котором совершается удостоверительная надпись, должен соответствовать требованиям ст. 160 ГК. Следовательно, этот документ обычно содержит реквизиты, обязательные для письменной сделки вообще — содержание сделки, упоминание об ее участниках и их подписи. При несоответствии документа этим требованиям нотари­ус или другое должностное лицо обязаны отказать в нотариальном удостоверении сделки.

Права и обязанности нотариуса, правила совершения им нотариаль­ных действий регламентированы Основами законодательства Россий­ской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-11. Помимо совершения нотариальных действий нотариус, в частности, вправе со­ставлять проекты сделок. За совершение удостоверительной надписи взимается государственная пошлина. Удостоверительная надпись при­знается совершенной после уплаты государственной пошлины.

Право совершения удостоверительной надписи на документе при­надлежит прежде всего нотариусам. К этой категории относятся как нотариусы государственных нотариальных контор, так и нотариусы, занимающиеся частной практикой. В случаях, предусмотренных зако­ном, право нотариального удостоверения сделок принадлежит другим должностным лицам (уполномоченным должностным лицам органов исполнительной власти, должностным лицам консульских учрежде­ний РФ за границей, капитанам судов загранплавания, командирам воинских частей, главным врачам и т.д.). Однако при этом круг сделок, которые вправе удостоверять эти должностные лица, может быть огра­ничен. Так, должностные лица органов исполнительной власти имеют право удостоверять только завещания и доверенности. Должностные лица консульских учреждений вправе удостоверять любые сделки, кроме договоров об отчуждении недвижимого имущества, находящего­ся на территории Российской Федерации.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях: 1) ука­занных в законе; 2) предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по

1 ВВС РФ. 1993. № 10. Ст. 357.

166

 

закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (п. 2 ст. 163 ГК).

В целях осуществления контроля за законностью совершаемых сде­лок и повышения степени достоверности документа, в который она облекается, в законе определен круг сделок, подлежащих нотариально­му удостоверению, — доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, за исключением случаев, предусмотренных зако­ном (п. 2 ст. 185 ГК), доверенность, выдаваемая в порядке передоверия (п. 3 ст. 187 ГК), договор об ипотеке, а также договор о залоге движи­мого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (п. 2 ст. 339 ГК), договор уступки требований или перевода долга, если сами требо­вания или долг основаны на сделке, совершенной в нотариальной форме (п. 1 ст. 389, п. 2 ст. 391 ГК), договор ренты (ст. 584 ГК), завеща­ние (ст. 540 ГК 1964 г.).

Сопоставление приведенных правил ныне действующего граждан­ского законодательства с положениями Гражданского кодекса РСФСР 1964 г. убеждает в том, что Гражданский кодекс РФ 1994 г. отказыва­ется от требования нотариального удостоверения некоторых сделок, в отношении которых по Гражданскому кодексу РСФСР 1964 г. такое удостоверение было обязательным. Так, действующий ГК не требует нотариальной формы для сделок по отчуждению (купли-продажи, мены, дарения) жилого дома или части дома, находящегося в городе или поселке городского типа, договора дарения на сумму свыше уста­новленного предела. В действующем ГК не содержится также предпи­саний об обязательности нотариального удостоверения договора про­дажи иной недвижимости (ст. 550), продажи предприятия (ст. 560), аренды здания или сооружения (ст. 651), аренды предприятия (ст. 658). Во всех указанных случаях закон устанавливает государственную ре­гистрацию соответствующих сделок. Из сказанного следует вывод о том, что действующее законодательство считает излишним параллель­ное существование нотариального удостоверения и государственной регистрации многих сделок и делает выбор в пользу последней. Однако в силу ст. 7 Федерального закона «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» впредь до введения в действие федерального закона и регистрации прав на недвижимое иму­щество и сделок с ним для договоров, предусмотренных статьями 550 (продажа недвижимости), 560 (продажа предприятия), 574 (дарение) Гражданского кодекса Российской Федерации, сохраняют силу прави­ла об обязательном нотариальном удостоверении таких договоров, ус­тановленные законодательством до введения в действие части второй Кодекса.

167

 

По соглашению сторон нотариальное удостоверение сделки стано­вится обязательным, хотя бы по закону сделка могла быть заключена в устной или простой письменной форме.

Некоторые письменные сделки подлежат государственной реги­страции.

Согласно п. 1 ст. 164 ГК сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в по­рядке, предусмотренных ст. 131 Кодекса и законом о регистрации нрав на недвижимое имущество и сделок с ним. Введение единой государст­венной регистрации должно обеспечить достоверность и полноту ин­формации о наиболее важных и сложных сделках и тем самым содей­ствовать устойчивости и прочности гражданского оборота.

К недвижимым вещам (недвижимости) ст. 130 ГК относит земель­ные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несо­размерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам Гражданский кодекс относит и такие объекты, самое назначение кото­рых неизбежно предполагает их перемещение, — воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к не­движимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Случаи обязательной государственной регистрации недвижимости и порядок такой регистрации определены в ст. 131 ГК. В статье прово­дится различие между правами на недвижимость и сделками с ней. К числу прав на недвижимость, подлежащих регистрации, относятся право собственности, право хозяйственного ведения, право оператив­ного управления, право пожизненного владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитута, а также иные права в случаях, пред­усмотренных Гражданским кодексом и иными законами.

Что касается сделок с недвижимостью, то исходя из указания п. 1 ст. 131 ГК об обязательности регистрации «права собственности и дру­гих вещных прав» на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, порядок и прекращение следует признать, что любые сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной реги­страции, если иное не установлено законом. Например, договоры арен­ды транспортных средств с экипажем (ст. 630 ГК) или без экипажа (ст. 640 ГК) не нуждаются в государственной регистрации. Обязатель­ность регистрации сделок с недвижимостью устанавливается не только в виде общего правила (п. 1 ст. 131 ГК), но и предусматривается при­менительно к каждой из соответствующих сделок в отдельных статьях ГК. Это касается договоров продажи недвижимости (ст. 551 ГК), мены (ст. 567, 551 ГК), дарения (п. 2 ст. 574 ГК), отчуждения недвижимого

168

 

имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК), аренды недвижимого иму щества (п. 2 ст. 609 ГК), доверительного управления недвижимым иму­ществом (п. 2 ст. 101.7 ГК), коммерческой концессии (п. 2 ст. 1028).

Относительно порядка государственной регистрации недвижимос­ти в Гражданском кодексе содержится лишь указание на то, что вещные права на недвижимые вещи, их ограничения и возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином госу­дарственном реестре учреждениями юстиции (п. 1 ст. 131 ГК). Деталь­ный порядок государственной регистрации и основания отказа в ней должны быть установлены федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу ст. 6 Федерального закона «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» впредь до вве­дения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижи­мое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации сделок с недвижимым имуществом. В настоящее время единого порядка регистрации недвижимого имущества на всей терри­тории Российской Федерации не существует. Так, в соответствии с Указом Президента РФ от 11 декабря 1993 г. «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о праве на недвижи­мость» ведение государственного земельного кадастра, регистрация и оформление документов о праве на земельные участки и связанную с ними недвижимость должны осуществлять Государственный комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы. Регистрация иных объектов недвижимости проводится комитетами по управлению государственным имуществом, отделениями 4)онда имущества, бюро технической инвентаризации, ре­гистрационными палатами и иными государственными органами.

Согласно п. 2 ст. 164 ГК законом может быть установлена государ­ственная регистрация сделок с движимым имуществом определенных видов. Так, например, 12 августа 1994 г. было принято постановление Правительства РФ «О государственной регистрации автомототран-спортных средств и других видов самоходной техники на территории Российской Федерации»'. Этим постановлением установлены виды транспортных средств, подлежащие государственной регистрации, и определены органы, на которые возложена такая регистрация (органы Государственной автомобильной инспекции, органы госнадзора за тех­ническим состоянием самоходных машин и других видов техники в РФ и Др.).

За регистрацию недвижимого, а также движимого имущества и вы­дачу соответствующих документов взимается государственная пош­лина.

СЗ РФ. 1994. № 17. Ст. 1999.

169

 

Отказ в государственной регистрации, уклонение от нее или неза­конное совершение регистрации могут быть обжалованы в суд по месту нахождения органа, обязанного совершить регистрацию.

Требование государственной регистрации может иметь силу только тогда, когда оно выдвинуто законом. Стороны не вправе предусмотреть государственную регистрацию сделки в своем соглашении, если закон этого не требует.

5. В силу п. 1 ст. 165 ГК несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Это относится прежде всего к сделкам, нотариальная форма которых пред­писана законом (п. 1 ст. 389, п. 2 ст. 391, ст. 584, ст. 540 ГК 1964 г.). Во всех указанных случаях закон говорит лишь об обязательности нотари­ального удостоверения сделки, не предусматривая конкретных послед­ствий нарушения этого требования. Следовательно, последствия тако­го нарушения в виде ничтожности сделки определены в общей норме — п. 1 ст. 165 ГК. Эти последствия наступают и тогда, когда нотариальное удостоверение сделки предусмотрено соглашением сторон, хотя бы закон и не требовал ее нотариального оформления.

В отличие от нарушения нотариальной 4юрмы сделки несоблюде­ние требования о ее государственной регистрации влечет недействи­тельность (ничтожность) сделки лишь в случаях, установленных зако­ном (п. 1 ст. 165 ГК). К ним в настоящее время относятся нарушения правил о государственной регистрации договоров об ипотеке (п. 3, 4 ст. 339 ГК), передачи недвижимого имущества в доверительное управ­ление (п. 3 ст. 1017 ГК) и коммерческой концессии на использование объекта, охраняемого в соответствии с патентным законодательством и подлежащего регистрации в федеральном органе исполнительной власти в области патентов и товарных знаков (п. 1 ст. 1028 ГК). В п. 2 ст. 1028 ГК указывается, что при несоблюдении требования государст­венной регистрации коммерческой концессии объекта, охраняемого в соответствии с патентным законодательством, договор считается ни­чтожным. В п. 4 ст. 339 и в п. 3 ст. 1017 ГК закон ограничивается указанием на то, что при нарушении требования о регистрации догово­ры ипотеки и передачи недвижимого имущества в доверительное уп­равление являются недействительными. Нельзя, однако, упускать из виду п. 1 ст. 165 и ст. 168 ГК, в которых содержится презумпция ни­чтожности сделки, не соответствующей требованиям закона, если в законе не установлено, что она оспорима. Поэтому во всех случаях, когда говорится о недействительности сделок ввиду нарушения требо­вания регистрации, следует считать их ничтожными.

В ряде случаев при нарушении требования о государственной реги­страции договора в законе указывается не на его недействительность, а на то, что он считается заключенным с момента регистрации. Такое

170

 

последствие нарушения регистрации предусмотрено в отношении до­говоров продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК), его мены (п. 2 ст. 567, п. 3 ст. 560 ГК), аренды здания или сооружения, заключенной на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК), аренды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК). Во всех указанных случаях отсутствие регистрации договора означает, что он не был заключен.

В Гражданском кодексе предусмотрены и иного рода последствия несоблюдения требования регистрации сделки. В отношении продажи недвижимости (п. 2 ст. 551 ГК), мены недвижимости (п. 2 ст. 567, п. 2 ст. 551 ГК) исполнение договора сторонами до государственной реги­страции перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В силу п. 2 ст. 1028 ГК в отношениях с третьими лицами стороны договора коммерческой кон­цессии вправе ссылаться на договор лишь с момента его регистрации.

Во всех трех приведенных случаях совершение соответствующих сделок не может отразиться на отношениях с третьими лицами, если не выполнены требования о регистрации сделок. Вполне понятно, что включение в правовую регламентацию названных сделок этого правила продиктовано соображениями необходимости оградить права и закон­ные интересы третьих лиц, исключить передачу этим лицам ложной информации и т.п. Таким образом, не объявляя недействительными эти сделки в отношении их сторон, закон исходит из того, что для третьих лиц они как бы не существуют.

В соответствии с п. 2 ст. 165 ГК, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостовере­ния, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной.

Таким образом, первое условие признания такой сделки действи­тельной в судебном порядке — полное или частичное ее исполнение одной из сторон еще до нотариального удостоверения такой сделки.

Вторым условием в Гражданском кодексе признается уклонение другой стороны сделки от ее нотариального удостоверения. Таким образом, из всех возможных причин несоблюдения нотариальной формы сделки (например, юридическая неосведомленность сторон, удаленность нотариальной конторы и т.д.) в законе выдвинута лишь одна в качестве основания для требования о признании сделки дей­ствительной. Такой подход закона к оценке причин отступления от требуемой формы сделки представляется вполне понятным и оправ­данным. Он направлен на пресечение попыток стороны, которой это выгодно, недобросовестно воспрепятствовать надлежащему оформле­нию договора.

171

 

В судебной практике встречаются случаи, когда сторона, в пользу которой произведено исполнение сделки до ее нотариального о4)ор-мления, выбывает с прежнего места жительства, а ее новое местопре­бывание неизвестно. Например, собственник домовладения, получив от покупателя деньги, выехал, не известив своего контрагента о пере­мене адреса и не удостоверив договор купли-продажи в нотариальном порядке. Подобного рода случаи следует рассматривать как уклонение одной из сторон от надлежащего оформления сделки. Иск о признании такой сделки действительной может быть предъявлен согласно ч. 1 ст. 118 ГИК РСФСР но месту нахождения имущества ответчика или по последнему известному месту его жительства.

Судам приходится сталкиваться и с такими фактами, когда сделка оказывается нотариально не удостоверенной вследствие смерти одной из сторон. Если наследники отказываются облечь сделку в нотариаль­ную форму, то предъявление иска в соответствии с п. 2 ст. 165 ГК представляется вполне правомерным. Такой иск может быть предъяв­лен к наследникам умершего, а если имущество перешло в порядке ст. 552 ГК РСФСР 1964 г. к государству, то—к финансовым органам.

Рассмотрение исков о признании сделки действительной представ­ляет особую сложность тогда, когда предмет сделки неоднократно от­чуждался и в каждом из этих случаев сделка не была нотариально оформлена. Если при заключении первой сделки одна из сторон укло­нилась от соблюдения установленной формы сделки, последний владе­лец того или иного имущества, вправе согласно п. 2 ст. 165 ГК требовать признания действительными как первой, так и последующих сделок. В качестве соответчиков по такому делу должны быть привлечены сторо­на по первоначальной сделке, юридически являющаяся собственником имущества, и стороны по последующим сделкам.

В случае признания судом действительной сделки, не о4)ормленной нотариально, ее последующее нотариальное удостоверение не требу­ется.

В пункте 3 ст. 165 ГК предусмотрена возможность «исцеления» пороков сделки, вызванных несоблюдением требования о ее государст­венной регистрации, т.е. недействительности (ничтожности) такой сделки, отказа в признании ее заключенной до момента регистрации, недопустимости влияния на отношения с третьими лицами или ссылки на сделку в отношениях с третьими лицами. При наличии определен­ных условий суд вправе вынести решение о регистрации этой сделки. К таким условиям относятся:

а) совершение сделки в надлежащей форме, т.е. соблюдение требуе­мой законом простой письменной или нотариально удостоверенной форме;

172

 

б) уклонение одной из сторон от регистрации сделки;

в) предъявление в суд требования другой стороны о регистрации сделки.

В отличие от признания судом действительной сделки, не требую­щей ее последующего нотариального удостоверения, после вынесения решения о регистрации сделки она должна быть в соответствии с реше­нием суда зарегистрирована в надлежащем порядке.

Уклонение стороны от нотариального удостоверения или государ­ственной регистрации сделки может причинить убытки другой сторо­не. При необоснованности такого уклонения, т.е. наличии вины укло­няющейся стороны, она должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки (п. 4 ст. 165 ГК).