ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Со стабилизацией экономического положения Российской Федерации существенным образом увеличился объем делового оборота недвижимости, следствием чего получил свое развитие рынок недвижимости. Это обусловлено экономическим содержанием недвижимости, включающим такие свойства, как полезность, долговечность, износ, уникальность, разнородность и неповторимость. Благодаря этим свойствам она стала все чаще использоваться в качестве вклада в уставный капитал и залога недвижимого имущества, активнее стал использоваться такой инструмент рыночной экономики, как ипотека.

Ипотека – залог недвижимости (земли, строений, сооружений, квартир, долгов и т.д.) с целью получения ипотечной ссуды, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника.

Поскольку ипотека представляет собой залог и служит обеспечением обязательства, она получила особое распространение в банковской практике как инструмент снижения кредитных рисков по специальному виду кредита – ипотечному кредиту, который выдается, как правило, на специальных условиях, обусловленных спецификой формы залога недвижимости.

В настоящее время происходит развитие правового поля ипотеки, позволяющее осуществлять правовое регулирование вопросов, связанных с оборотом недвижимого имущества в целом и залогом, в частности. Основой правового регулирования ипотеки является Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в соответствии с которым ипотека имеет место тогда, когда обеспечением обязательства служит недвижимость.

Проведенный анализ опыта развитых стран показал, что ипотека является мощным фактором развития экономики (так до 80% всех залогов в Европе являются ипотечными), поскольку процент за ипотечный кредит существенно ниже, чем за другие виды банковских кредитов.

Основными причинами, сдерживающими развитие ипотеки в России, являются:

недостаточность правового обеспечения ипотеки, связанная с медленной реализацией Федеральных законов «Об ипотеке» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

неразвитость судебной практики оперативного решения вопросов об отчуждении имущества, являющегося объектом залога, и урегулирования финансовых интересов заемщика и кредиторов по первой и младшим закладным при продаже заложенного имущества с аукционов;

особенности политической, социально-экономической и финансовой ситуации в России;

неготовность и экономическая незаинтересованность российских банков в развитии ипотеки прежде всего из-за нежелания втягиваться в долгосрочное кредитование и низкой доходности этой деятельности;

научная и коммерческая непроработанность сценариев и стартовых шагов по развитию ипотеки.

С учетом сложившихся в России условий, основными сценариями решения проблем внедрения ипотечного кредитования в целом по стране могут быть:

1. Развитие инициативы коммерческих банков, прежде всего универсальных, имеющих подразделения ипотечного кредитования и свободные внутренние денежные ресурсы по кредитованию граждан под залог объектов недвижимости.

2. Создание при поддержке государства федерального агентства по ипотечному кредитованию и внедрение через него полноценной системы организации ипотечного кредитования, предполагающей создание вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость, для направления в систему свободных денег от независимых инвесторов.

3. Развитие инициативы администраций крупных городов и их союз с уполномоченными на развитие ипотеки банками при котором администрация на стартовом этапе принимает на себя основной груз имущественного поручительства по обеспечению первичной эмиссии ценных бумаг, формируя для этого залоговый фонд из состава объектов муниципальной собственности.

4. Развитие ипотеки на основе использования потенциала Сбербанка РФ и реализации модели ипотеки, базирующейся на сберегательно-ссудном принципе.

5. Выход зарубежных банков на рынок ипотечного кредитования в России с их адаптацией хорошо отработанных схем и технологий банковского обслуживания клиентов в рамках ипотеки, и, прежде всего, в рамках системы стройсбережений, к российским условиям.

6. Зарождение элементов ипотеки не в банковской, а инвестиционно-строительном деятельности, путем использования различных форм реализации жилья с оплатой в рассрочку или с предоставлением ипотечных ссуд.

7. Создание Кредитного союза – финансового института объединяющего физических и (или) юридических лиц, принимающего вклады членов Союза и предоставляющего им потребительский кредит, аналоги которых действовали в дореволюционной России.

В настоящее время в России действуют несколько типовых схем ипотечного кредитования, в целом соответствующих зарубежным схемам, но учитывающих национальную специфику:

одноступенчатая, при которой заемщик напрямую участвует во всех операциях;

двухступенчатая, когда заемщик проходит все процедуры как бы повторно;

трехступенчатая, в которой помимо ипотечных присутствуют также гарантийные процедуры.

Основными субъектами ипотечного процесса являются заемщики, банки, страховые компании и оценочные агентства.

Ипотечный банк – кредитная организация, специализирующаяся на выдаче долгосрочных ипотечных кредитов под залог недвижимости (земли, различных строений и других объектов недвижимости), ресурсы которого складываются из собственных накоплений и средств, полученных от реализации ипотечных облигаций – долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент. В своей деятельности ипотечные банки используют следующие основные стратегии привлечения финансовых ресурсов:

ориентация на «розничные» источники кредитных ресурсов (депозиты населения и юридических лиц);

ориентация на «оптовые» источники кредитных ресурсов (кредитные линии российских и иностранных кредитных организаций, средства институциональных инвесторов, целевые облигационные займы).

В ипотечном кредитовании банки участвуют как применительно к решению жилищных проблем граждан, так и осуществляют финансирование деятельности предприятия за счет ипотечного кредита.

При осуществлении кредитной деятельности одной из основных задач, стоящей перед банковскими структурами, является минимизация кредитных рисков, для решения которой используются формальные, полуформальные и неформальные процедуры,.

Оценочная деятельность в ипотечном кредитовании это работа лицензионных экспертов-оценщиков (фирм, агентств), направленная на определение наиболее вероятной денежной суммы, которая может быть получена при отчуждении имущественных прав на оцениваемый объект залога при заданных условиях. Методы оценки объектов недвижимости базируются в основном на трех подходах: с точки зрения сравнимых продаж, на основе затрат, с точки зрения капитализации дохода.

Страхование, при определенных условиях, способно существенно снизить риски невозврата ипотечных кредитов. Этим и определяется основная роль страховых компаний в ипотечном процессе.

Основные риски, сопутствующие ипотечному кредитованию, должны определяться в отношении:

существующей квартиры, являющейся объектом залога;

строящейся квартиры, являющейся объектом залога;

неплатежеспособности клиента.

Для того, чтобы страхование сыграло важную роль в снижении рисков, сопутствующих ипотечному кредитованию, необходимо создание в отечественной практике условий, необходимых для развития страхового рынка, в том числе:

содействие в образовании экономически сильных страховых обществ;

упорядочивание процесса роста маломощных страховых обществ, действия которых носят зачастую спекулятивный характер;

расширение перечня услуг страховщиков;

создание научно-методического и кадрового обеспечения страховой системы;

создание антимонопольной нормативно-правовой базы страховой системы;

повышение роли государственного регулирования страховой деятельности (создание государственного страхового надзора).