Notice: Undefined index: section in /var/www/hkdkest3/data/www/ez2www.com/index.php on line 4

Notice: Undefined variable: return in /var/www/hkdkest3/data/www/ez2www.com/index.php on line 28

Notice: Undefined variable: return in /var/www/hkdkest3/data/www/ez2www.com/index.php on line 28

Notice: Undefined variable: return in /var/www/hkdkest3/data/www/ez2www.com/index.php on line 28

Notice: Undefined variable: _SESSION in /var/www/hkdkest3/data/www/ez2www.com/index.php on line 81

Notice: Undefined variable: _SESSION in /var/www/hkdkest3/data/www/ez2www.com/index.php on line 82

Notice: Undefined variable: _SESSION in /var/www/hkdkest3/data/www/ez2www.com/index.php on line 85

Notice: Undefined variable: _SESSION in /var/www/hkdkest3/data/www/ez2www.com/index.php on line 85

Notice: Undefined variable: _SESSION in /var/www/hkdkest3/data/www/ez2www.com/index.php on line 85

Notice: Undefined variable: _SESSION in /var/www/hkdkest3/data/www/ez2www.com/index.php on line 85

Notice: Undefined variable: _SESSION in /var/www/hkdkest3/data/www/ez2www.com/index.php on line 88

Notice: Undefined variable: _SESSION in /var/www/hkdkest3/data/www/ez2www.com/index.php on line 90

Notice: Undefined variable: site_content in /var/www/hkdkest3/data/www/ez2www.com/index.php on line 137
: Становление и перспективы развития ипотеки в России - Ризун Н. И. : Большая юридическая библиотека

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 
17 18 19 20 21 22 23 24 

При осуществлении кредитной деятельности одна из основных задач, стоящая перед банковскими структурами, – минимизация кредитных рисков. Для достижения данной цели используются формальные, полуформальные и неформальные процедуры. Рассмотрим некоторые проблемы, возникающие в этом случае и пути их решения.

 

Цена залога в контексте кредитных циклов

Одним из классических способов минимизации кредитных рисков является внесение заемщиком залога. Однако такой путь не гарантирует успеха кредитной политике банка. Одной из причин этого является возникающая при управлении кредитными рисками рефлексивная взаимосвязь между кредитом и залогом.

Между кредитом и залогом существуют прямые и обратные связи. При этом залог трактуется максимально широко – как некая вещь, имеющая определенную стоимость, определяющая кредитоспособность должника независимо от того, передается она в действительности в залог или нет. В качестве залога может выступать либо собственность, либо ожидаемый в будущем приток дохода, то есть то, что кредитор считает обладающим ценностью. Основная сложность при определении истинной стоимости залога заключается в том, что его рыночная цена является плавающей величиной и зависит от фазы экономического цикла. Так, сильная экономика с высокой кредитной активностью, как правило, поднимает оценки активов и увеличивает объемы поступающих доходов, служащих для определения кредитоспособности заемщика; на траектории экономического спада ценность залоговых активов может стремительно падать.

Таким образом, для адекватной оценки стоимости залога необходимо учитывать большое число факторов, в т.ч. будущую динамику экономической и правовой конъюнктуры, т.е. принятие микроэкономических решений зависит от макроэкономической ситуации. Это предопределяет необходимость проведения кредитными организациями макроэкономических прогнозов для разработки собственной эффективной кредитной политики.

Понятно, что выдача кредита в период экономического роста под залог, оцениваемый по цене этого периода, и его погашение посредством реализации залога в период депрессии приводят к финансовым потерям кредитной организации. При подобных систематических ошибках в определении платежеспособности своих клиентов банк может «лопнуть» даже при незначительных конъюнктурных спадах.

В этой связи возникает довольно сложная задача определения кредитором срока, на который целесообразно выдавать кредит. Данный срок должен быть выбран так, чтобы цена залога на момент погашения кредита не была слишком низкой, в противном случае риск невозврата кредита резко возрастает. Проблема определения оптимального срока кредитования особенно обостряется в условиях высокой инфляции, так как сильный незапланированный рост цен может полностью «съесть» процент за кредит, что равносильно финансовым потерям банка.

Однако даже при осознании необходимости учета эффекта рефлексивности в цепочке «кредит – залог» полностью устранить финансовые риски кредитования не удается. Это связано со следующими проблемами, с которыми сталкиваются банковские аналитики:

сложностью прогнозирования цены залога, так как для этого необходимо идеальное знание развития соответствующего товарного рынка (в ряде случаев в качестве залога может использоваться портфель ценных бумаг, что предполагает работу банковских аналитиков на фондовом рынке для изучения и прогнозирования динамики котировок соответствующих ценных бумаг);

невозможностью точного прогнозирования периодичности и состояния экономического цикла (в ряде случаев не удается идентифицировать даже характер текущей фазы экономической динамики);

неопределенностью инфляционной динамики, которая зависит от мер государственного регулирования.

Решение проблемы неопределенности цены залога путем завышения его текущей величины над суммой выдаваемого кредита по принципу «гигантский залог под смехотворный кредит» на первый взгляд кому-то может показаться естественным, однако на практике оказывается слабо реализуемым, так как в этом случае падает спрос на сами кредиты, что равносильно «урезанию» кредитного рынка и подрыву финансовых позиций банка.

 

 

 

Учет инфляционных налогов

Помимо прямого искажения истинной цены залога инфляция оказывает большое влияние на рентабельность, а потому и на платежеспособность заемщика. Частным, но очень важным, случаем такого воздействия являются активные инфляционные налоги. Рассмотрим эту проблему.

Если предприятие в момент t использует сырье и материалы y(t) по цене c(t) для производства продукта x(t+h), который реализуется по цене p(t+h) с временным лагом h (в месяцах), то в соответствии с практикой бухгалтерского учета фактическая величина налога на добавленную стоимость J будет равна:

 

,

 

где

r – ставка налога на добавленную стоимость.

Однако истинная величина НДС, которая должна была бы изыматься государством, составляет величину:

 

.

 

Тогда сумма активного инфляционного налога на добавленную стоимость:

 

 

будет исчисляться по формуле:

 

,

 

где

q – среднемесячный индекс инфляции производственных затрат предприятия.

Величина T показывает финансовые потери, которые несет фирма из-за так называемой инфляции издержек.

Следует отметить, что чем больше затратный параметр, темп инфляции, производственно-реализационный цикл продукции фирмы и налоговые ставки, тем более уязвима эта фирма в условиях инфляции. Кроме того, при высокой инфляции проблема активных инфляционных налогов может выступать в качестве главного фактора падения экономической активности юридических лиц и подрыва их платежеспособности.

Из сказанного вытекает, что кредитор при финансировании того или иного предприятия должен учитывать его «антиинфляционную устойчивость» путем оценки его производственных параметров, накладываемых на прогнозы инфляционных тенденций. Отсюда ясно видны проблемы, с которыми сталкивается банк:

сложность получения истинной информации о производственных параметрах фирмы;

сложность получения прогнозов о динамике цен на оборотные средства кредитуемой фирмы, поскольку это связано с серьезными затратами на исследование соответствующих товарных рынков.

Игнорирование проблемы активных инфляционных налогов, особенно когда высокая инфляция, приводит к росту риска потери выданных кредитов, может вести также к неправильному распределению кредитного портфеля в разрезе долгосрочных и краткосрочных вложений.

 

Риски при выдаче кредитов физическим лицам

Оценка кредитных рисков тяготеет к определенной формализации и унификации. Так, в отношении физических лиц часто используются балльные методы оценки их кредитоспособности. В этом случае выделяется группа признаков клиента (пол, возраст, профессия и т.п.), по каждому из которых проставляется соответствующий балл в зависимости от того, к какой категории относится данный человек. Сумма баллов по всем признакам сравнивается с неким критическим значением и в зависимости от результатов сравнения клиент признается либо кредитоспособным, либо некредитоспособным. Какие же проблемы возникают при такой процедуре отбора клиентов?

Во-первых, довольно сложно грамотно учесть все ключевые признаки клиента, так как многие из них плохо формализуемы.

Во-вторых, балльные оценки признаков, как правило, достаточно субъективны. Так, мужчина и женщина получают разные баллы при оценке кредитных рисков. При этом количественные значения этих баллов формируются либо экспертным путем, либо по весьма субъективным расчетным схемам. На наш взгляд, в подобной ситуации можно было бы повысить объективность балльных оценок, вычисляя их на основе ретроспективной информации о невозвратах клиентами полученных кредитов, в том числе с использованием половозрастных критериев. В этом случае балльная оценка представляла бы собой процент возвращенных кредитов среди мужчин и женщин. Однако и такая процедура не устраняет «размытости» балльных характеристик, так как период усреднения ретроспективных данных может быть различным и выбирается субъективно. Между тем искомые баллы сильно зависят от значения анализируемого периода, что затруднено в отсутствие длительных кредитных историй.

В-третьих, используемые в расчетах балльные оценки не являются застывшими во времени величинами, поскольку сдвиги в социально-экономических условиях приводят к изменению уровня риска каждого признака. Иными словами, система баллов должна оперативно обновляться. При этом пересчет балльной шкалы идет для каждого временного интервала с учетом специфики конкретного банка и выдаваемых им кредитов (краткосрочный, долгосрочный и т.п.).

В-четвертых, критическое значение суммы баллов, с которым сравнивается ее фактическая величина, определяется эмпирически. Никаких серьезных теоретических обоснований этой величины нет. Очевидно, что в общем случае критический порог также является «плавающей» во времени величиной и должен быть дифференцирован в зависимости от вида кредита. Любые ошибки и погрешности в определении критической величины суммы баллов могут давать принципиально неверный результат, особенно когда фактическое значение баллов лежит близко к критическому.

Таким образом, поставить на «конвейер» выдачу кредитов физическим лицам на основе количественных методик оценки рисков весьма непросто. Всегда существует потребность неформальной перепроверки результатов количественных тестов.

 

Риски при выдаче кредитов юридическим лицам

В отношении методов оценки рисков кредитования юридических лиц актуальны те же проблемы, что и лиц физических. Так, при расчете вероятности банкротства фирмы аналитики банка используют многофакторные модели, предполагающие процедуру взвешивания основных показателей деятельности кредитуемого юридического лица. Далее полученный интегральный показатель сравнивается с эталонными значениями (их может быть несколько). По результатам сравнения делается окончательное заключение о платежеспособности хозяйствующего субъекта.

Здесь, как и в предыдущем случае, проблема определения состава и числа взвешиваемых частных показателей однозначного решения не имеет. Вопрос же формирования системы весовых коэффициентов стоит еще более остро, чем в случае с физическими лицами, так как для количественного соизмерения роли и «веса» совершенно различных сторон жизни предприятия в данном случае нет вообще никакой объективной основы.

Между тем даже незначительные сдвиги в системе весовых коэффициентов могут принципиально изменить конечный результат проводимой экспертизы. Эта опасность особенно велика, если учесть, что на практике области высокой, невысокой и малой вероятности неплатежеспособности кредитуемого субъекта являются весьма узкими и близко примыкают друг к другу. Фактически любые числовые флуктуации в частных показателях заемщика могут спровоцировать его «переход» из одной зоны (например, более привлекательной) в другую (менее привлекательную).

Положение осложняется наличием «конкурирующих» количественных методов анализа платежеспособности фирмы, основанных на вычислении по данным бухгалтерского баланса специальных коэффициентов – индикаторов (коэффициенты текущей ликвидности, обеспеченности собственными оборотными средствами, восстановления платежеспособности, защищенности капитала, фондовой капитализации прибыли и т.д.).

Каждый из названных коэффициентов имеет эталонное значение, с которым сравнивается его расчетный аналог. При этом на практике эталонное значение является единым и «замороженным». Между тем очевидно, что оно должно быть, во-первых, дифференцированным для различных отраслей, имеющих объективно различную структуру активов и пассивов, во-вторых, жестко привязано к темпам инфляции, рост которых способствует завышению отчетных коэффициентов – индикаторов. По-видимому, не будет ошибкой утверждение, что эталонные коэффициенты должны быть дифференцированы и в региональном разрезе, так как различные территории имеют далеко не одинаковые воспроизводственные условия и возможности для сбыта продукции, что сказывается на основных финансовых показателях деятельности коммерческих фирм и бюджетных показателях самих регионов.

Наличие «конкурирующих» методик оценки платежеспособности фирмы генерирует еще одну проблему: результаты анализа, проводимого в соответствии с разными методиками, часто дают существенно различные результаты. Так, расчет коэффициента текущей ликвидности применительно к ряду предприятий Смоленской области свидетельствует об их финансовой несостоятельности, в то время как применение различных многофакторных методик, наоборот, позволяет диагностировать низкую вероятность их банкротства.

Столь явные логические коллизии на стадии оценки кредитных рисков могут не только смутить, но и полностью дезориентировать любого банкира. Выход из данной ситуации как будто один – отдать предпочтение одной из методик. Однако подобный подход таит в себе возможность серьезных просчетов на отдельных отрезках макроэкономического цикла, поскольку каждая методика ориентирована на конкретную ситуацию.

В данной связи можно констатировать, что в настоящее время перед аналитиками коммерческих банков стоит сложная задача определения того, какую методику и в какое время целесообразно применять для оценки кредитных рисков. Ситуация осложняется и тем, что пока не существует никаких объективных критериев для такого упорядочения научно-методического инструментария кредитных институтов.

В соответствии с вышесказанным можно заключить, что управление кредитными рисками требует высокой квалификации банковских специалистов, которые должны не только владеть основами современного количественного финансового анализа, но и обладать высокой профессиональной интуицией.

 

Соотношение размера кредита и рыночной цены залога как фактор надежности ипотечного кредитования.

Важным фактором надежности ипотечного кредита является соотношение его размера и рыночной цены закладываемой недвижимости, в том числе жилья.

Чем выше доля кредита в цене покупки, тем меньше заемщик заинтересован в строгом соблюдении условий договора, поскольку его часть в стоимости жилья сокращается. В уменьшении доли ссуды банк заинтересован и потому, что в случае объявления заемщика финансово несостоятельным он мог бы реализовать заложенное жилье и полностью возместить из полученной выручки кредит и проценты по нему, а также дополнительные затраты, связанные с продажей залога. В связи с этим ипотечные кредиты покрывают, как правило, 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья, а остальная часть (30-40%) оплачивается заемщиком путем внесения в банк собственных средств в качестве первоначального взноса. При существующем дефиците долгосрочных ресурсов кредитования банк может рекомендовать увеличить первоначальный взнос, избегая опасного для ликвидности разрыва между сроками кредита и привлечения средств.

Процесс кредитования затрат на приобретение жилья распадается на ряд взаимосвязанных стадий. Существуют два основных варианта предоставления ипотечной ссуды /17/.

В первом варианте заемщик обращается в банк, который после определенной процедуры сообщает ему размер потенциального кредита для того, чтобы он смог выбрать квартиру соответствующей стоимости. Во втором варианте клиент ходатайствует о получении кредита на приобретение уже выбранной им квартиры, приложив к требуемым документам предварительный договор купли-продажи. Последующие действия банка и заемщика в обоих вариантах кредитования идентичны (табл. 3.1).

Таблица 3.1

Варианты работы коммерческих банков при выдаче ипотечных кредитов

Этапы

Первый вариант – обращение заемщика в банк для определения размера кредита с выдачей ему на согласованную сумму ипотечного сертификата с целью последующего выбора и приобретения квартиры

Второй вариант – выбор заемщиком квартиры с последующим обращением в банк для получения кредита на ее приобретение

 

Потенциальный заемщик обращается в банк за получением кредита и представляет все требуемые документы

Заемщик самостоятельно или с помощью риэлтерской фирмы выбирает подходящую квартиру

 

Банк анализирует полученную от заемщика и добытую по своим каналам информацию, осуществляет оценку его моральных и деловых качеств, а также платежеспособности. Положительное заключение с документами заемщика выносится на заседание кредитного комитета банка

Продавец подписывает с заемщиком соглашение о резервировании квартиры на обусловленный сторонами срок (предварительный договор купли-продажи)

 

Кредитный комитет приглашает заемщика и принимает окончательное решение о возможности выдачи кредита. При положительном решении определяется размер ссуды

Заемщик обращается в банк за получением кредита на приобретение выбранного им жилья, приложив к требуемому пакету документов предварительный договор купли-продажи квартиры

 

Заемщик на открытый в банке депозитный счет вносит в качестве первоначального взноса собственные средства в размере, согласованном с банком

Банк анализирует полученную от заемщика и добытую по своим каналам информацию, осуществляет оценку его моральных и деловых качеств, а также платежеспособности. Положительное заключение с документами заемщика выносится на заседание кредитного комитета банка

 

Банк выдает заемщику ипотечный сертификат на утвержденную сумму кредита. Сертификат подтверждает обязательства банка в течение определенного срока предоставить клиенту ссуду на согласованных условиях

Кредитный комитет приглашает заемщика и принимает окончательное решение о возможности выдачи кредита. При положительном решении определяется размер ссуды

 

Заемщик самостоятельно или с помощью риэлтерской фирмы выбирает подходящую квартиру, цена которой увязана с размером кредита

Заемщик на открытый в банке депозитный счет вносит в качестве первоначального взноса собственные средства в размере, согласованном с банком

 

Лицензионный оценщик производит оценку рыночной стоимости выбранной заемщиком квартиры. Банк соотносит ее стоимость с утвержденным размером кредита

 

После юридической экспертизы документов на приобретаемую квартиру и повторной (при необходимости) проверки платежеспособности заемщика банк заключает с ним договор на выдачу ипотечного кредита и перечисляет заемные средства на специальный ссудный счет*

 

Заемщик, продавец жилья и банк заключают трехсторонний договор купли-продажи квартиры и ипотеки, который регистрируется в установленном законе порядке

 

Банк по распоряжению заемщика перечисляет продавцу жилья денежные средства в размере внесенного заемщиком первоначального взноса и самого кредита

 

Заемщик заключает договор титульного страхования, страхования заложенной квартиры, своей жизни и трудоспособности в пользу банка

 

* При функционировании системы рефинансирования жилищных ссуд банк за небольшую маржу уступает региональному ипотечному агентству (или иной финансовой организации) право требования по договорам о кредите и ипотеке. При этом банк (за определенную сервисную плату) продолжает обслуживание заемщика в течение всего срока действия кредитного договора, принимая от него платежи в погашение ссуды и процентов с последующим перечислением средств на счет организации, выкупившей права требования

 

Ответственным этапом кредитования, позволяющим максимально оградить банк от возможных рисков, служит предварительная оценка возможностей потенциального заемщика по специальному опросному листу, разработанному банком, и другим требуемым от заемщика документам.

Каждый банк может предложить свою форму такого листа, но в своей основе он должен включать стандартные базовые вопросы и документы:

1. Копия паспорта заемщика и всех совершеннолетних членов его семьи.

2. Копия паспорта продавца квартиры.

3. Документы о семейном положении заемщика (свидетельство о браке, о разводе, о рождении детей).

4. Копия брачного контракта заемщика (при его наличии).

5. Военный билет (при его наличии).

6. Водительское удостоверение (при его наличии) либо справку из психоневрологического диспансера.

7. Копия трудовой книжки.

8. Справка о доходах за предыдущий и текущий год с основного места работы.

9. Копия декларации о доходах за предыдущий отчетный год, заверенная налоговой инспекцией (при наличии).

10. Справка о доходах с дополнительных мест работы за последний год.

11. Справка из органов опеки и попечительства при наличии лиц, находящихся на попечении.

12. Если квартира уже была найдена до обращения в банк, то заемщик предъявляет предварительный договор купли-продажи.

13. Если заемщик предполагает получить деньги от продажи имеющегося имущества, то он представляет документы, подтверждающие наличие в собственности имущества (квартира, дача, автомобиль, яхта и т.д.), а также ценных бумаг (выписки из реестра акционеров).

14. В случае владения акциями коммерческой организации заемщик представляет копии учредительных документов (устав, договор, свидетельство, последний годовой баланс с отметкой налоговой полиции).

15. Заемщики-предприниматели без образования юридического лица дополнительно представляют свидетельство о регистрации предпринимателя, патент, лицензии.

Заявление о предоставлении ипотечного кредита, подаваемое заемщиком в форме опросного листа, заполняет сам сотрудник банка в присутствии клиента на основе его документов и пояснений. Устные ответы заемщика помогут глубже распознать его намерения и платежеспособность.

 

Справочно.

В основе перечня обязательных документов лежит рекомендация Московского ипотечного агентства (МИА), разработанная для квалифицированных им коммерческих банков. В данный перечень документов целесообразно включить копию документов об образовании заемщика, выписку из домовой книги по месту регистрации заемщика и членов его семьи, копию финансово-лицевого счета по месту регистрации заемщика и членов его семьи, а также копию абонементной книжки заемщика по расчетам за коммунальные и другие услуги.

 

Окончательное решение по кредиту и его параметрам (сумма, срок, уровень процентной ставки, доля доходов клиента, используемая для платежей по ссуде) принимается кредитным комитетом банка. При этом учитываются источники и стабильность доходов заемщика, размер его первоначального взноса в оплату жилья, сопутствующие кредитной сделке затраты (по страхованию, услугам лицензионных оценщиков, нотариата), а также рыночная стоимость покупаемого жилья и его пригодность в качестве ликвидного залога. Должны быть также учтены действующие при ипотечном кредитовании клиента его льготы по подоходному налогу, доходы по ценным бумагам и вкладам, непогашенные обязательства дебиторов, возможные последствия экстремальных ситуаций.

Достоверность фактов и показателей, характеризующих финансовое положение заемщика, могут проверяться и оцениваться с точки зрения определения рисков, которым банк может подвергнуться в случае выдачи ипотечного кредита. В целях дополнительного обеспечения возврата ссуды банк может рекомендовать заемщику привлечь в качестве поручителя своего работодателя.

Серьезные трудности в расчет платежеспособности граждан вносит практика формирования заработной платы, выводимой из-под налогообложения. Эту проблему можно решить путем подсчета превышения совокупных расходов и сбережений над легальными доходами заемщика.

В настоящее время при покупке жилья за счет кредита налогооблагаемая база по подоходному налогу уменьшается на 5 тыс. размеров минимальной оплаты труда. Планом реализации Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации намечено этот размер увеличить до 20 тыс. МРОТ. Это должно содействовать легализации доходов, повышению обоснованности решений о предоставлении ипотечных ссуд.

При долгосрочном ипотечном кредитовании исключительное значение имеет установление оптимального режима процентных платежей, размер которых при фиксированной ставке уменьшается с погашением основного долга по кредиту.

Наиболее крупная часть совокупных выплат в погашение кредита и процентов падает на начальные этапы кредитования, что может дополнительно обременить бюджет заемщика и привести к переборам в расчетах с банком. В Концепции рекомендуется в ежемесячный платеж включать «полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период».

Но соблюдение этого условия еще не обеспечивает решения всех проблем: сохранение колебания размера процентного платежа по кредиту может создать трудности при обслуживании эмитируемых на основе ипотечных ссуд облигаций, доходность которых должна быть одинакова за весь срок их обращения. Поэтому в целях обеспечения равномерной финансовой нагрузки заемщика и поддержания стабильной доходности ипотечных ценных бумаг целесообразно процентные платежи по кредиту за месяц устанавливать равными долями в составе постоянной величины общих выплат, связанных с погашением кредита и процентов по нему.

Результаты ипотечного жилищного кредитования во многом определяются продуманностью взаимоотношений банков со страховыми компаниями, органами государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также другими участниками ипотечного процесса. Прочные контакты у ипотечных банков должны быть и с риэлтерскими фирмами – профессиональными посредниками на рынке купли-продажи жилья. У этих фирм уже накоплен значительный деловой и информационный опыты анализа и обслуживания проектов реализации жилья, они отслеживают динамику рынка недвижимости, что делает их незаменимыми партнерами на всех этапах жилищного кредитования. Эффективную помощь риэлтеры могут оказать банкам в проверке безупречности прав собственника жилья, организации продажи квартиры после освобождения ее заемщиком, объявившим дефолт.

Полезным будет сотрудничество с риэлтерской фирмой и в случаях, когда банки предоставляют ссуды на приобретение только юридически свободных квартир (в которых никто не зарегистрирован). Если заемщик выбрал квартиру с зарегистрированными жильцами, то риэлтер, оценив потенциальный риск, может выкупить эту квартиру, предварительно подыскав для жильцов подходящий альтернативный вариант. В дальнейшем риэлтерская фирма уже от своего имени перепродает юридически свободную квартиру заемщику банка. Может быть и другая форма конкретного взаимодействия банка и агентства недвижимости.

В настоящее время значительная часть потенциальных заемщиков, имея одно-двухкомнатные квартиры, хотели бы получить кредит на улучшение своих жилищных условий. В такой ситуации риэлтерская фирма может оказать помощь путем продажи жилья, находящегося в собственности заемщика, который использует полученные средства для внесения в банк первоначального взноса, облегчая тем самым получение им ипотечной ссуды на приобретение жилья с улучшенным качеством. Усиление координации и консолидации усилий банков и риэлтерских фирм в направлениях, указанных на рис. 3.1, будет содействовать укреплению их позиций на ипотечном рынке.

Расширение потребности в услугах агентств недвижимости ставит вопрос о возможности создания банками дочерних риэлтерских фирм. Такие самостоятельные подразделения, на наш взгляд, могут быть созданы ипотечными банками, специализирующимися на ссудных операциях с недвижимостью. Именно большой объем профессионально осуществляемых ипотечных сделок позволит этим банкам перекрыть доходами дополнительные издержки и повысить отдачу активов. В универсальных же банках с некрупными вложениями в ипотечные ссуды целесообразно усилить кредитные отделы, введя в их состав специалиста-риэлтера, который совместно с юридической службой мог бы организовать эффективное сотрудничество банка с риэлтерскими и страховыми фирмами, лицензионными оценщиками, нотариатом и иными операторами ипотечного рынка.

 

 

 

Коммерческий банк

Организация обоюдной рекламы услуг, включая операции на рынке жилья

Риэлтерская фирма

 

Информирование потенциальных заемщиков банка о состоянии и перспективах развития как первичного, так и вторичного рынка жилья

 

Оказание потенциальному заемщику помощи в сборе документов, необходимых для принятия банком решения о выдаче ипотечного кредита

 

Оказание банку помощи в проверке безупречности прав собственника на квартиру (проверка юридической чистоты квартиры)

 

Подбор квартиры для заемщика, получившего ипотечный сертификат, подтверждающий обязательства банка предоставить ему кредит в течение определенного срока и в согласованной сумме

 

Оказание по договоренности с банком потенциальному заемщику помощи в продаже находящейся в его собственности квартиры с последующим использованием выручки в качестве первоначального взноса заемщика при получении ипотечного кредита

 

Выкуп риэлтерской фирмой юридически несвободной (занятой зарегистрированными жильцами) квартиры с последующим юридическим освобождением и перепродажей ее заинтересованному в ней заемщику банка

 

Участие в организации продажи квартиры после освобождения ее неплатежеспособным плательщиком

 

Обмен информацией, характеризующей масштаб и динамику развития рынка недвижимости в регионе. Анализ практики взаимодействия банка и риэлтерской фирмы (с разработкой совместных предложений и проектов)

 

Рис. 3.1 Направления взаимодействия коммерческого банка

с риэлтерскими фирмами в процессе ипотечного кредитования

Создание целостной системы ипотечного жилищного кредитования должно способствовать решению социальных проблем, повышению инвестиционной активности в целях стабилизации и устойчивого роста экономики.