Общие положения оценочной деятельности в Российской Федерации

Оценочная деятельность вообще – это работа лицензионных экспертов-оценщиков (фирм, агентств), направленная на определение наиболее вероятной денежной суммы, которая может быть получена при отчуждении имущественных прав на оцениваемый объект при заданных условиях. Оценка является важным вспомогательным инструментом в пакете мер государственного регулирования экономики.

Оценочная деятельность определена Федеральным законом от 29.06.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», как деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости (инвестиционной, залоговой).

Указанный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Федерации или муниципальным органам, физическим и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектом оценки.

Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические и физические лица, деятельность которых регулируется выше названным законом, а с другой – потребители их услуг (заказчики).

К объектам оценки относятся: отдельные материальные объекты; имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); работы и услуги, информация и другие объекты гражданских прав.

Проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки.

Основанием для проведения оценки объекта является договор между оценщиком и заказчиком. Оценка также может проводиться на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда и по решению уполномоченного органа, например, Минимущества России.

Оценочная деятельность подлежит обязательному лицензированию, осуществляемому в соответствии с законодательством Российской Федерации в порядке, утверждаемом Правительством Российской Федерации. Не допускается проведение оценки оценщиком, являющимся учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица, либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоящим с указанными лицами в близком родстве.

Контроль за оценочной деятельностью в Российской Федерации осуществляют органы, уполномоченные Правительством Российской Федерации и субъектами Федерации, в рамках своей компетенции, установленной в соответствии с российским законодательством.

Что касается методических аспектов оценочной деятельности, то оценка имущества, подлежащего приватизации, осуществляется по методике, предусмотренной Государственной программой приватизации; оценка стоимости чистых активов АО – по методике, утвержденной Федеральной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку совместно с Минфином России; оценка земельных участков – по методике, утвержденной Правительством Российской Федерации. На региональном уровне оценка различных видов муниципальной собственности производится по методикам, утверждаемым правительствами регионов.

Все методики для оценки имущества основаны, как правило, на затратном подходе, т.е. определении затрат на создание данного вида собственности. Этот подход в настоящее время не соответствует складывающимся в России рыночным условиям хозяйствования, при которых основным фактором формирования стоимости товара на рынке является соотношение спроса и предложения данного товара.

В связи с этим в России идет становление Единой государственной системы оценки собственности (ЕГСОС), которая позволит оперативно и адекватно оценивать рыночную и другие виды стоимости (инвестиционную, залоговую) собственности (рис. 3.2).

Актуальность создания ЕГСОС обусловлена рядом причин, основными из которых являются /14/:

активное формирование рынка недвижимости и фондового рынка, вызывающее развитие института оценки стоимости недвижимого и движимого имущества;

возникающие в практике оценки проблемы, препятствующие развитию рынка оценочных услуг;

принятие Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», который в законодательном порядке ввел обязательность оценки собственности.

По мнению экономистов, ЕГСОС позволит учесть мировой опыт оценки собственности, а также положительный отечественный опыт, накопленный, в том числе в рамках системы бюро технической инвентаризации (БТИ) путем привлечения подготовленных экспертов-оценщиков.

Оценка собственности в ЕГСОС (в подсистеме реализации общих функций) производится, как правило, на основе трех подходов: затратного, доходного, сравнительного. Используя результаты оценки собственности по этим подходам, оценщики–эксперты делают вывод о ее стоимости и готовят доклад – отчет заказчику.

Быстрое развитие сектора оценки собственности обусловливает необходимость его законодательного и нормативного регулирования. Наряду с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», нормативную базу оценки собственности составляют и другие федеральные законы, регламентирующие сферу оценки в целях налогообложения, обязательного страхования, судопроизводства и т.п. Например, постановление Правительства Российской Федерации «Об утверждении нормативных документов по регулированию деятельности по оценке собственности в Российской Федерации», а также другие нормативные документы.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рис. 3.2. Единая государственная система оценки собственности

Необходимо иметь в виду, что административная (обязательная) оценка, т.е. сделка с государственной или муниципальной собственностью, регулируется законодательными и нормативными актами. Публичная (частная) оценка наряду с правовыми актами федерального уровня регулируется правовыми документами, принимаемыми местными органами власти и управления.

В настоящее время в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 20.08.1999 г. №932 рабочей группой под руководством Минимущества России разрабатывается Концепция развития оценочной деятельности в Российской Федерации, которая должна:

включать широкий круг правоотношений, регулируемых законодательными актами;

иметь корректное описание объектов и субъектов процесса оценки собственности с наличием характерных для них признаков и функций;

иметь правовые нормы, регламентирующие различные виды правоотношений, которые могут возникнуть в сфере оценочной деятельности;

обеспечивать ограничение нормотворческой деятельности со стороны муниципальных органов управления;

объединять интересы различных научных оценочных школ.

Одной из проблем оценочной деятельности в России является разработка методического обеспечения – профессиональных стандартов и методик оценки различных видов собственности. Решение этой проблемы требует проведения специальных исследований. Поэтому в настоящее время такую работу проводит Мингосимущество России совместно с заинтересованными министерствами, ведомствами и организациями.

Организационное обеспечение оценочной деятельности представляет собой совокупность организационных структур, целью функционирования которых являются качественные (стандартные) отчеты по оценке собственности.

В процессе проектирования организационного обеспечения ЕГСОС рассматриваются оргструктуры, имеющие отношение к оценке, их связь и роль в системе оценки, их функции и задачи; определяются их региональный состав и численность; формулируются основные права и обязанности специалистов; определяется технология выполнения отдельных операций и процедур. Вариант организационной структуры ЕГСОС представлена на рис. 3.3.

Сфера административной оценки соответствует области, которая связана со сделками с государственным и муниципальным имуществом и регулируется собственно государственными и муниципальными органами управления. Например, Минимущество России регулирует институт аккредитованных при нем экспертов по оценке государственной собственности.

Для частной (публичной) сферы оценки, где осуществляется оценка негосударственной собственности, федеральный орган по оценке должен устанавливать основные «правила игры» (профессиональные стандарты оценки, квалификационные требования к экспертам – оценщикам, правила лицензирования).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рис. 3.3. Вариант организационной структуры

Единой системы оценки собственности

В остальном, регулирование частной сферы оценки должно осуществляться профессиональными объединениями оценщиков (фирмами, агенствами) на основе действующего законодательства по оценке и уставов этих объединений (Российское общество оценщиков, Национальная коллегия оценщиков, Лига независимых экспертов, союзы, объединяющие специалистов по оценке материальных и нематериальных активов и т.п.).

Важным звеном создания ЕГСОС в России является ее информационно-аналитическое обеспечение, разработка которого позволит снизить трудоемкость оценочной деятельности и повысить достоверность оценки.

Создание информационной части информационно-аналитического обеспечения оценочной деятельности должно начинаться с формирования точечных баз данных индивидуальных экспертов-оценщиков, затем объединение их в «кустовые» базы данных (региональные, профессиональных объединений, «смешанные»). На основе этих баз могут создаваться профессиональные базы данных федерального уровня. Последним этапом создания информационно-аналитического обеспечения оценочной деятельности является формирование общефедеральной информационной сети, обслуживающей всех экспертов-оценщиков.

Для иллюстрации приведем некоторые данные о состоянии оценочной деятельности в России.

По данным /7/ в 1998 г. реально занимались бизнесом, связанным с оказанием услуг в области оценочной деятельности, 803 организации, из которых 253 (31,5%) вели исключительно оценочную деятельность, а остальные совмещали ее с другими видами деятельности. В своей основной массе (60,5%) оценочные организации представляют субъекты малого предпринимательства со средней численностью оценщиков в одной организации 3 чел. На их долю приходится 76,4% всего объема предоставленных оценочных услуг и 59,3% проведенных сделок.

Распределение организаций, занимающихся оценочной деятельностью, по различным формам собственности, а также численности оценщиков приведено в табл. 3.2, общие результаты хозяйственной деятельности обследованных организаций в 1998 г. представлены в табл. 3.3, а структура затрат на оценочную деятельность приведена в табл. 3.4.

В целом оценочные фирмы – это в основном благополучные предприятия (доля прибыльных оценочных фирм составила 88,8%).

Предприятия и организации прибегают к услугам оценщиков главным образом при проведении переоценки основных фондов, а физические лица – при решении вопросов налогообложения и купле-продаже имущества. Распределение основных видов оценки, осуществленной оценочными фирмами, приведено в табл. 3.5.

 

Таблица 3.2

Распределение организаций и численности оценщиков

Организации по формам собственности	Число организаций	Общая численность оценщиков
Государственная	109	476
Муниципальная	92	274
Частная	490	1526
Смешанная (без иностранного участия)	112	400
Всего	803	2676

 

Таблица 3.3

Общие результаты хозяйственной деятельности оценочных предприятий (млн. руб.)

Организации по формам собственности	Общая выручка всех видов деятельности*	Выручка от оценочной деятельности
Государственная	139,7	20,8
Муниципальная	90,0	10,7
Частная	596,1	163,9
Смешанная (без иностранного участия)	353,5	26,8
Всего	1179,3	222,2

* за вычетом НДС, акцизов и других обязательных платежей)

 

Таблица 3.4

Структура затрат на оценочную деятельность (%)

Организации по формам	Виды затрат
Собственности	Матери-альные	Оплата труда	Соц. нужды	Аморти-зация	Прочие
Государственная	19,5	40,2	13,3	1,0	26,0
Муниципальная	11,5	49,4	19,6	2,2	17,3
Частная	24,7	24,6	7,5	1,6	41,6
Смешанная (без иностранного участия)	26,6	29,4	10,6	2,4	31,0
Всего	23,9	27,7	9,0	1,6	37,8

 

Таблица 3.5

Распределение основных видов оценки (%)

Направления использования	По объектам оценки		Всего
Результатов оценки	Юридические лица	Физические лица
Переоценка основных фондов	71,5	2,7	51,7
Продажа (отчуждение) имущества	9,1	24,3	13,5
Налогообложение	1,7	27,8	9,2
Вклад в уставные капиталы	7,9	1,0	5,9
Приватизация	0,6	8,9	3,0
Брачные контракты, наследование, раздел имущества	0,1	8,0	2,4
Разрешение имущественных споров	1,0	4,8	2,1
Ипотечное кредитование, залог	1,3	0,7	1,1
Передача в доверительное управление	1,1	0,1	0,8
Переуступка прав владения, долговых обязательств	0,6	0,3	0,5
Страхование	0,3	0,5	0,3
Лицензирование	0,007	0,01	0,009
Прочие	4,8	20,9	9,5

 

Основные проблемы, с которыми сталкиваются оценочные фирмы в своей деятельности, сводятся к следующему:

недостаток правовых и нормативных актов, регламентирующих оценочную деятельность;

низкий спрос на услуги оценщиков;

высокая арендная плата;

высокая конкуренция;

усиленное внимание к данному бизнесу криминальных структур.

 

 

 

Справочно.

Межведомственный совет по регулированию оценочной деятельности в Российской Федерации рассмотрел проект положения о лицензировании оценочной деятельности, согласно которому осуществление этой операции возлагается на Минимущество России и органы исполнительной власти субъектов Федерации. В проекте выделено четыре вида оценки: недвижимого имущества, движимого имущества, интеллектуальной собственности и предприятий как имущественных комплексов.

Первые три вида деятельности должны лицензировать органы исполнительной власти субъектов Федерации, а лицензирование деятельности по оценке предприятий возлагается на Минимущество России.

Данный проект устанавливает срок действия лицензии, правила ее выдачи, приостановки и отзыва.

По мнению оценщиков, утверждение указанного положения будет способствовать эффективной реализации Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Кроме этого, Советом подготовлен и разослан для согласования проект Концепции осуществления оценочной деятельности в России /11/.

 

Оценка стоимости и правового положения объекта недвижимого имущества

Методы оценки объектов недвижимости базируются в основном на трех подходах:

с точки зрения сравнимых продаж;

на основе затрат;

с точки зрения капитализации дохода.

При оценке объектов недвижимости в рамках данных подходов обычно используют следующие методы:

метод оценки по сравнимым продажам (метод сравнения продаж);

методы соотнесения (переноса) и экстракции;

метод капитализации земельной ренты (метод развития);

метод капитализации дохода.

 

Метод оценки по сравнимым продажам

Метод оценки по сравнимым продажам наиболее приемлем и широко используется в странах с развитым земельным рынком. Он основан на сравнении и сопоставлении соответствующих данных по уже проданным аналогичным объектам недвижимости на момент проведения оценки. При этом рыночные условия наилучшим образом отражает цена текущих продаж аналогичных объектов, хотя можно проводить оценку и с учетом анализа рыночных цен спроса и предложения.

Для определения сопоставимости объектов недвижимости необходимо использовать следующие элементы (факторы) сравнения:

финансовые условия (условия финансирования сделки);

условия продажи;

рыночные условия (время сделки);

местоположение объекта;

физические характеристики;

показатели доходности.

После получения оценки обычно проводится ее коррекция на основе дополнительного анализа каждого из указанных факторов.

В качестве единицы сравнения обычно используется процент повышения или понижения рыночной цены за счет влияния данного конкретного фактора. Коррекция цены проводится в стандартизованной последовательности с нарастающим итогом в абсолютном выражении. То есть формула оценки по сравнимым продажам может быть следующей:

 

,

 

где

ЦСП – цена по сравнимым продажам;

ЦБ – цена базовая;

ki – коэффициент i-того элемента (фактора) сравнения, выраженный в долях единицы (знак коэффициента определяется направлением влияния: положительное влияние – знак плюс, отрицательное – минус);

Nф – количество элементов (факторов) сравнения.

Очевидно, что если сумма отрицательных влияний больше суммы положительных, то конечная цена будет ниже базовой, и наоборот.

 

Методы соотнесения и экстракции

Метод соотнесения применяется при сравнении цен продаж сопоставимых объектов недвижимости путем разнесения общей цены продажи между двумя ее составными частями: собственно объектом недвижимости и улучшениями.

Главное – правильно определить соотношение этих частей. Для этого на первом шаге анализа определяется рыночная стоимость всех улучшений, сделанных на объекте. Для корректного использования данной методики требуется максимально полное статистическое обеспечение.

Метод экстракции фактически является разновидностью метода соотнесения и также предусматривает выделение вклада улучшений из общей цены продажи недвижимости. Однако он применяется обычно для таких объектов, где вклад улучшений в полную стоимость недвижимости невелик.

 

Метод капитализации земельной ренты (метод развития)

При использовании метода капитализации дохода (земельной ренты) оценивается текущая стоимость будущих доходов от владения имуществом. Потоки доходов и выручка от перепродажи (реверсия) капитализируются в текущую общую стоимость. Соответствующие расчеты проводятся по следующим формулам:

 

,

 

где

ЦКЗР – цена при капитализации земельной ренты;

Д – доход;

НК – норма капитализации.

 

,

 

где Ф – фактор капитализации.

Норму или фактор капитализации, используемые при расчетах методом капитализации доходов, определяют на основе исследования приемлемых ставок дохода от эксплуатации аналогичных объектов недвижимости с учетом анализа факторов риска и дисконта.

После установления величины потоков доходов и расходов они дают возможность определить величину чистого операционного дохода, которая в процессе капитализации преобразуется в текущую стоимость земельного участка.

После завершения оценок по всем перечисленным методам (используется не менее двух методов) проводится сопоставительный анализ полученных результатов на основании экспертных оценок, вносятся соответствующие коррекции, в том числе с учетом назначения оценки, и определяется итоговая оценочная рыночная стоимость конкретного объекта ипотеки.

 

Метод капитализации дохода

Определение рыночной стоимости недвижимости методом капитализации дохода проводится в два этапа:

прогнозирование будущих доходов;

капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.

 

Прогнозирование будущих доходов

Расчет прогнозируемого дохода от объекта недвижимости для целей оценки выполняется в виде составления реконструированного отчета о доходах, образец которого представлен в табл. 3. 6.

Таблица 3.6

Финансовые потоки по объекту недвижимости

Потенциальный валовый доход
Плановая аренда		ХХХХ
Скользящий доход		ХХХХ
Рыночная аренда		ХХХХ
Прочие доходы		ХХХХ
Итого потенциальный валовый доход		ххххх
Недогрузка и потери при сборе арендной платы	-ХХХХ
Действительный валовый доход		ххххх
Операционные расходы
Постоянные	-ХХХХ
Переменные	-ХХХХ
Расходы на замещение	-ХХХХ
Итого операционные расходы	-ХХХХ
Чистый операционный доход		ххххх
Обслуживание долга	-ХХХХ
Денежный поток до выплаты налогов		ххххх

 

Потенциальный валовый доход есть общий доход, который можно получить от недвижимости при 100% занятости площадей без учета всех потерь и расходов. Он включает в себя следующие составляющие.

1. Плановая аренда – часть потенциального валового дохода, которая выплачивается по условиям арендного договора. При расчете плановой аренды необходимо учитывать все скидки и компенсации, направленные на привлечение арендаторов. Они могут иметь вид дополнительных услуг арендаторам (возможности для арендаторов прерывать договор, использование репутации здания и т. д.).

2. Скользящий доход – сумма, образующаяся за счет пунктов договора, предусматривающих дополнительную оплату арендатором тех расходов, которые превышают значения, отмеченные в договоре.

3. Рыночная аренда – часть потенциального валового дохода, относящаяся к свободной и занятой владельцем площади. Определяется на основе рыночных ставок арендной платы.

4. Прочие доходы – доходы, получаемые за счет функционирования недвижимости и не включаемые в арендную плату (доходы от пользования гаражом и автостоянкой, оплата телевизионных подключений, доход от торговых автоматов и т. д.).

Разделение доходов на доходы от недвижимости и доходы от бизнеса должно соответствовать традициям местного рынка.

Действительный валовый доход есть предполагаемый доход при полном функционировании объекта недвижимости с учетом потерь от незанятости, смены арендаторов и неплатежей арендаторов.

Операционные расходы – это периодические расходы на обеспечение нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода, которые могут быть отнесены к одной из трех групп:

постоянные расходы;

переменные расходы;

расходы на замещение.

К постоянным расходам относят расходы, которые не зависят от уровня использования объекта недвижимости (для многоквартирного дома – относительный уровень занятых квартир). Обычно это налоги на недвижимость, некоторые эксплуатационные расходы и страховка здания. Страхование бизнеса и личной собственности не относится к функционированию объекта.

К переменным относят расходы, которые связаны с интенсивностью использования объекта и уровнем предоставляемых услуг. Для каждого вида недвижимости характерны некоторые отличия в составе переменных расходов, однако следующие позиции имеют место практически для любого объекта:

расходы на управление;

расходы на заключение договоров аренды;

заработная плата обслуживающего персонала;

коммунальные расходы;

расходы на эксплуатацию и ремонт;

расходы на обеспечение безопасности и т.д.

Расходы на замещение предусматривают периодическую замену быстро изнашивающихся элементов сооружения. Обычно к таким компонентам относят:

кровлю, покрытие пола, а также другие строительные элементы с коротким сроком эксплуатации;

санитарно-технические устройства и электрооборудование;

механическое оборудование;

пешеходные дорожки, подъездные дороги и т.п.

К этой же статье расходов относят расходы на косметический ремонт арендуемых помещений перед вселением нового арендатора, если ремонт оплачивает владелец.

Если в период предполагаемого срока владения не предусматривается замена быстро изнашивающихся компонентов, расходы на их замещение не учитываются, а их износ будет учтен при продаже объекта.

Под расходами на обслуживание долга понимаются платежи в погашение ипотечных кредитов.

При составлении реконструированного отчета о доходах не учитываются:

расходы, связанные с бизнесом;

плановый износ и амортизация;

подоходные налоги на владельца;

капиталовложения в создание или реконструкцию недвижимости.

 

Капитализация будущих доходов

Для капитализации будущих доходов применяются два метода:

1. Метод прямой капитализации переводит величину годового дохода в показатель стоимости недвижимости, при этом стоимость (V) определяется путем деления дохода (I) на коэффициент капитализации (R):

.

 

При использовании метода прямой капитализации применяется так называемая техника остатка. Суть ее заключается в капитализации дохода, относящегося к одной из инвестиционных составляющих, в то время как стоимость других составляющих известна.

2. Капитализация по норме отдачи переводит будущие выгоды в настоящую стоимость двумя способами:

методом дисконтирования каждого денежного потока соответствующей нормой отдачи;

методом капитализации дохода общим коэффициентом капитализации, учитывающим характер поступающих доходов, изменение стоимости объекта недвижимости и ожидаемую норму отдачи.

Метод дисконтирования применим к денежным потокам любого вида и является универсальным. Настоящая стоимость будущих выгод от владения недвижимостью (PV) определяется из выражения:

,

 

где

Ct – денежный поток периода t;

it – норма дисконтирования периода t.

 

Для определения нормы дисконтирования применяются такие методы, как кумулятивного построения, сравнения альтернативных инвестиций, сравнения продаж, мониторинга рыночных данных.

 

Оценка эффективности использования объектов недвижимости

Под эффективностью использования объектов недвижимости понимается степень соответствия направления использования данных объектов интересам общества как сложной социальной системы. Это не синоним максимальности, скорее критерием эффективности может выступать рациональность размещения разнообразных объектов с учетом специфики положения и уровня развития различных районов страны, а также сочетания общегородских и местных интересов природопользования, экологии и т. д.

Как правило, выделяют три аспекта оценки эффективности использования недвижимого имущества:

земельный;

градостроительный;

природоохранный.

С позиций первого аспекта эффективность выражается максимальной суммой собираемых земельных платежей; с позиций второго – созданием пространственных условий развития материальной базы многоотраслевого комплекса города; с позиций третьего – максимальным сохранением ценных природных ландшафтов и обеспечением экологического равновесия, положительно сказывающегося в конечном итоге на здоровье населения.

В общем случае эффективность использования объекта недвижимости характеризуется отношением фактического ресурсопотребления на конкретном объекте к проектируемому. Показатель эффективности использования объектов недвижимости (E) рассчитывается как величина, обратная показателю уровня диспропорций (D) между существующим и проектируемым использованием данного объекта:

.

 

Безразмерный комплексный показатель диспропорций (расхождений) между существующим и проектируемым использованием объекта определяется следующим образом:

,

 

где

ks – коэффициент «жесткости» политики штрафных санкций за неэффективное использование объекта недвижимости;

Bi – весовой коэффициент дефицитности i-того вида ресурсов;

Di – показатель уровня диспропорций по i-тому виду ресурсов.

 

Чем меньше показатель диспропорций, тем выше показатель эффективности использования объекта недвижимости. Максимальное значение последнего (100%) означает полное соответствие существующего ресурсопотребления проектируемому. При этом все частные диспропорции отсутствуют.

Коэффициент «жесткости» политики штрафных санкций определяет, во сколько раз сумма дополнительных штрафных платежей за неэффективное использование объекта может превышать величину исходной арендной платы. При ks = 1 максимальная величина штрафов не сможет превысить исходной арендной платы. Менее эффективное использование объекта удваивает плату за пользование землей и, например, при ks = 2 – утраивает и т. д.

Значения Bi – весовых коэффициентов дефицитности i-того вида ресурсов – чаще всего определяются экспертно.

На основании оценки эффективности использования объектов недвижимости можно планировать варианты использования объекта недвижимости.

Таким образом, используя различные методы оценки недвижимости, можно установить реальную цену конкретного объекта как предмета залога для определения суммы ипотечного кредита.