§ 3. ДОГОВОР ИМУЩЕСТВЕННОГО НАЙМА (АРЕНДА)

По договору имущественного найма (аренды) одна сторона (Наймодатель, Арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (Нанимателю, Арендатору) имущество во временное пользование за вознаграждение.

♦ Наем движимых вещей часто называют прокатом;

♦ наем недвижимого имущества, как правило, - арендой;

♦ в странах германского права (ФРГ, Швейцария и др.)

- договор найма - родовое понятие,

- договор аренды - наем плодоносящей вещи с использованием плодов (§ 581 ГГУ, § 253, 275 ШОЗ);

♦ в странах англо-американского права

- наем недвижимости (lease) считается разновидностью права собственности, т.н. "арендная собственность",

- наем движимого имущества (hire) создает обязательственные отношения.

Франция - Земельный кодекс 1995 г., Градостроительный и жилищный кодекс 1954 г., Закон о найме жилых помещений 1948г. и др.

ФРГ - Закон о праве на жилье и об ограничении повышения платы за жилое помещение 1971 г. и др.

Япония - Закон о сельскохозяйственных землях 1947 г., Закон об аренде земли 1922 г., Закон о найме жилых помещений 1922г. и др.;

◊ в странах англо-американского права

♦ прецедентное право;

♦ специальные законы в области аренды земли, жилых, торговых помещений. Например, в Англии - Законы 1977 г. об арендной плате, о незаконном выселении, о жилищном хозяйстве, Закон о реформе аренды 1967 г. и др.

Основная цель и тенденция современного законодательства - ограничение права собственника, прежде всего, земли и жилых помещений, и защита интересов нанимателя.

7. Права и обязанности сторон      Наймодатель обязан:           Наниматель имеет права:

(при неисполнении Наймодателем обязанностей)

1          ◊ предоставить вещь в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению вещи (ст. 1720 ФГК, ст. 611, п. 1 ГК РФ)

♦ вещь сдается в аренду со всеми ее принадлежностями и документами;

◊ Наймодатель отвечает за недостатки, даже если он не знал о них в момент заключения договора (ст. 1721 ФГК, ст. 612 п. 1 ГК РФ, ст. 1577 ИГК);

◊ Наймодатель не отвечает за недостатки, если Наниматель знал о них в момент заключения договора (ст. 612 п. 2 ГК РФ, § 539 ГГУ);

◊ ответственность за недостатки вещи может быть устранена в договоре. Правило не действует

♦ в отношении жилых помещений, производственных и торговых площадей;

♦ если наймодатель умышленно скрыл недостаток (§ 540 ГГУ);         ◊ требовать предоставления имущества (ст. 611, п. 3 ГК РФ);

◊ требовать устранения недостатков (ст. 612 ГК РФ);

◊ самостоятельно устранить недостатки за счет Наймодателя (ст. 612 ГК РФ)

◊ требовать соразмерного уменьшения арендной платы (ст. 612 ГК РФ; § 254, 255 ШОЗ, § 537 ГГУ);

◊ требовать компенсации ущерба, причиненного недостатками (ст. 1578 ИГК, § 255 ШОЗ, ст. 1721 ФГК);

◊ приостановить внесение арендной платы

◊ удержать сумму, потраченную на устранение недостатков, из арендной платы (ст. 612, п. 1 ГК РФ);

◊ досрочно расторгнуть договор и требовать возмещения убытков (ст. 616 ГК РФ, § 254, 255 ШОЗ);

2          ◊ поддерживать вещь в состоянии, пригодном для использования (ст. 1719 ФГК, ст. 606 ЯГК, § 254 ШОЗ, § 536 ГГУ)

♦ производить капитальный ремонт (ст. 1720 ФГК, ст. 616 ГК РФ);

♦ устранять недостатки, возникшие после заключения договора не по вине Нанимателя (естественный износ, форс-мажор, действия третьих лиц и др.);           ◊ сделать ремонт за счет Наймодателя (§ 256 ШОЗ);

◊ требовать уменьшения арендной платы (ст. 616 ГК РФ);

◊ требовать расторжения договора и взыскания убытков (ст. 616 ГК РФ, § 255 ШОЗ)

3          ◊ обеспечить Нанимателю спокойное пользование вещью (ст. 1719 ФГК, ст. 613 ГК РФ)

♦ предупредить Нанимателя о правах третьих лиц (залоге, сервитуте и т.п.);

♦ принимать меры против действий третьих лиц, препятствующих нормальному пользованию вещи;  ◊ требовать устранения препятствий, создаваемых третьими лицами в пользовании вещью;

◊ предъявить от своего имени иск против третьих лиц, нарушающих его права (ст. 1725 ФГК); ◊ требовать возмещения убытков (§ 541 ГГУ; § 258 ШОЗ);

◊ требовать уменьшения арендной платы (ст. 613 ГК РФ);

◊ досрочно расторгнуть договор и требовать возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ);

4          ◊ совершать иные предусмотренные договором действия. Например, проводить техническое обслуживание, обучить персонал, предоставить техническую документацию и др.           ◊ в соответствии с условиями договора и значением обязанностей Наймодателя: от компенсации убытков (выплаты неустойки) до расторжения договора (при невозможности использования вещи)

            Наймодатель обязан:           Наниматель имеет права:

(при неисполнении Наймодателем обязанностей)

1          ◊ использовать имущество в соответствии с его назначением и условиями договора (ст. 1728, 1729, 1766 ФГК, ст. 916 ЯГК, ст. 615, п. 1 ГК РФ)       ◊ требовать расторжение договора и возмещение убытков (ст. 541, 545 ЯГК, ст. 619, п. 1 ГК РФ)

◊ требовать компенсации убытков;

2          ◊ относиться к имуществу "как хороший хозяин":

♦ обеспечить надлежащее хранение (ст. 400 ЯГК);

♦ поддерживать в нормальном состоянии, не допускать ухудшения качества, порчи, производить текущий ремонт (ст. 1754 ФГК, ст. 616, п. 2 ГК РФ);         ◊ требовать компенсации убытков, вызванных порчей вещи;

◊ требовать восстановления нормального состояния вещи;

◊ расторгнуть договор с компенсацией убытков (§ 261 ШОЗ);

3          ◊ своевременно вносить арендную плату (ст. 1728 ФГК, ст. 614 ЯГК, § 535 ГГУ);  ◊ при неплатеже требовать расторжение договора и компенсацию убытков:

♦ в России - если наниматель более двух раз подряд не вносит арендную плату (ст. 619 ГК РФ, § 554 ГГУ);

4          ◊ незамедлительно уведомить Наймодателя о недостатках вещи (ст. 615 ЯГК);       ◊ требовать компенсации убытков, вызванных неуведомлением;

5          ◊ по окончании срока найма вернуть Наймодателю вещь в таком состоянии, в котором она была получена, с учетом нормального износа (§ 271 ШОЗ, ст. 622 ГК РФ);

♦ при ухудшении вещи вина Нанимателя презюмируется.       ◊ требовать уплаты неустойки (убытков) за просрочку возврата вещи (ст. 622 ГК РФ, § 557 (1) ГГУ);

◊ требовать приведения вещи в состояние, в котором она была сдана в аренду;

◊ требовать компенсации убытков;

6          ◊ Договором могут быть предусмотрены и иные обязанности, например застраховать вещь.       ◊ в соответствии с условиями договора

Договор прекращается

◊ по истечении срока (ст. 1737 ФГК)

♦ если Наниматель продолжает пользоваться вещью, Наймоддтель об этом знает и не возражает, договор считается продленным на тех же условиях на неограниченный срок (ст. 619 ЯГК. ст. 1738 ФГК);

♦ Наниматель, как правило, имеет преимущественное право на возобновление договора (ст. 621 ГК РФ);

◊ отказом любой из сторон, если договор заключен на неопределенный срок

♦ необходимо предварительное уведомление другой стороны (см. выше);

◊ гибелью вещи при отсутствии вины какой-либо стороны (ст. 1741 ФГК);

◊нарушения стороной своих обязанностей (см. выше);

◊объявления Нанимателя несостоятельным.

Финансовый наем1 (лизинг)

По договору финансового найма (договору лизинга) Наймодатель обязуется приобрести в собственность указанное Нанимателем имущество у определенного им продавца и предоставить Нанимателю это имущество за вознаграждение во временное владение и пользование.

Договоры, обеспечивающие лизинг

 

1 Наниматель часто заключает с продавцом (если он является производителем) договор о техническом обслуживании предмета.

2 лизинговая фирма часто заключает договор займа с банком о предоставлении кредита для покупки предмета - так называемый раздельный лизинг.

3 фактически Наймодатель предоставляет Нанимателю финансовый кредит с особыми условиями погашения и под надежное обеспечение. Поэтому договор часто именуют:

"Финансовой арендой" - ГК РФ,

"Кредитом - наймом" (credit - bail) - Венская конвенция,

"Наймом - финансированием" (location - financement) - бельгийский закон,

"Наймом - продажей" - английский закон и др.