§ 3. Строительный подряд

1. Договор строительного подряда – один из видов договоров, применяемых для оформления отношений по вложению инвестиций в создание и воспроизводство основных фондов. Работы, выполняемые на основании договора строительного подряда, как правило, ведут к созданию или обновлению объектов недвижимости: зданий и сооружений жилищно-гражданского и производственного назначения. Согласование государственных, общественных и частных интересов в области строительной деятельности обеспечивается органами государственной власти и органами'местного самоуправления и осуществляется как путем государственной поддержки инвестиционных строительных

 

206                Глава VIII. Подряд

проектов и направления финансовых ресурсов на выполнение федеральных (региональных) целевых программ и на другие государственные (муниципальные) нужды, так и посредством установления градостроительных нормативов, определения основных принципов ценообразования и сметного нормирования в строительстве, осуществления межотраслевой координации и т.п.1

Строительная деятельность может осуществляться за счет собственных или заемных финансовых средств заказчика, либо за счет средств иных инвесторов, не являющихся заказчиками. В качестве таковых могут выступать органы, уполномоченные управлять государственным и муниципальным'имуществом, российские и иностранные коммерческие и некоммерческие организации, международные организации, физические лица – граждане РФ и иностранные граждане.

В зависимости от того, ведется ли строительство собственными силами застройщика или с помощью сторонних организаций (граждан-предпринимателей), различают три основных способа строительства:

хозяйственный, подрядный и смешанный. Хозяйственный способ предполагает строительство собственными силами застройщика. При подрядном способе строительство осуществляется не силами застройщика (заказчика), а с привлечением специализированных строительных, монтажных, пусконаладочных и иных организаций. При смешанном способе одна часть работы (допустим, общестроительные работы) осуществляется собственными силами застройщика, другая – с привлечением специализированных организаций (к примеру, работы по монтажу оборудования электростанций ведутся организацией, специализирующейся на монтаже электротехнического оборудования).

Основной способ строительства – подрядный2. Строительные работы этим способом, а также специальные работы при смешанном способе выполняются на основании договора строительного подряда.

1 Систему органов исполнительной власти в области регулирования строительства, градостроительной деятельности и архитектуры образуют Госстрой России и органы архитектуры и градостроительства субъектов Российской Федерации (см.: Положение о Государственном комитете Российской Федерации по строительной, архитектурной и жилищной политике. Утверждено постановлением Правительства РФ от 25 января 1999 г. № 95//СЗ РФ. 1999. № 5. Ст. 682.

2 Строительство с участием специализированных строительно-монтажных организаций, однако, не сводится только к подрядному способу. В настоящее время в ряде крупных городов жилищное и гаражное строительство ведется на основании так называемых инвестиционных контрактов, составленных по типу договора простого товарищества (совместной деятельности). Участниками таких договоров являются инвесторы – будущие собственники недвижимости. В число инвесторов входят и строительно-монтажные организации, осуществляющие вклад в общее дело в виде материалов, оборудования и строительно-монтажных работ. Такая схема позволяет инвесторам строить объекты собственными силами, не заключая между собой договора строительного подряда.

 

207

§ 3. Строительный подряд

По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик – создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и оплатить обусловленную цену (п. 1 ст. 740 ГК).

Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Нормы права о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором. Кроме того, в рамках данного договора могут быть урегулированы отношения по возложению на подрядчика обязанности обеспечить в течение указанного в договоре срока эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком.

По своей правовой природе договор строительного подряда является разновидностью договора подряда и к нему, если иное не предусмотрено специальными правилами о строительном подряде, применяются положения ГК о подряде (п. 2 ст. 702 ГК).

Так, общими положениями о подряде регулируются структура договорных связей, условия о порядке оплаты работ, качестве работ, сроках, способах защиты, цене и др. (ст. 706,707,708,709,711,712,715,724 ГКидр.)1.

Помимо ГК важное место в правовом регулировании строительного подряда занимают нормативные акты публичного порядка, регулирующие условия и порядок вложения инвестиций, определяющие требования в области градостроительного планирования, использования земельных участков под строительство, регламентирующие организационные предпосылки ведения работ, осуществление архитектурного и градостроительного надзора, обеспечение соблюдения требований экологической безопасности и т.п. К подобным законам относятся: Федеральный закон от 25 февраля 1999г. «Об инвестиционной деятельности в Российской федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»2, Закон РСФСР от 4 июля 1991 г. «Об иностранных инвести-

1 Ранее принятые Правила о договорах подряда на капитальное строительство (утверждены постановлением Совета Министров СССР от 26 декабря 1986 г. № 1550) на территории Российской Федерации не действуют. См.: п. 6 постановления Правительства РФ от 14 августа 1993 г. № 812 «Об утверждении Основных положений порядка заключения и исполнения государственных контрактов (договоров подряда) па строительство объектов для федеральных государственных нужд в Российской Федерации» (САПП РФ. 1993. № 34. Ст. 3189).

2 СЗ РФ. 1999. № 9. Ст. 1096.

 

208                Глава VIII. Подряд

циях в РСФСР»1, Федеральный закон от 17 ноября 1995 г. «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»2, Градостроительный кодекс Российской Федерации3 и др.4

Особенностью правового регулирования отношений по договору строительного подряда является наличие системы подзаконных нормативно-технических актов, т.е. нормативных актов, регламентирующих технические процессы проектирования объектов строительства, осуществления строительно-монтажных, пусконаладочных работ, а также определяющих технические требования к применяемым в строительстве материалам, конструкциям и изделиям. Прежде всего, это СНиП – строительные нормы и правила. Широко распространены также государственные и отраслевые стандарты (ГОСТ, ОСТ) и технические условия (ТУ) на строительные материалы, детали и конструкции.

Основополагающим среди строительных норм и правил является СНиП 10-01–94 «Система нормативных документов в строительстве. Основные положения», утвержденные постановлением Госстроя РФ от 17мая 1994г.5 СНиП, в частности, определен состав соответствующих нормативных документов. В их число входят на уровне Федерации, помимо СНиП, также государственные стандарты РФ в области строительства, своды правил по проектированию и обустройству, а также руководящие документы системы (РДС). Первые из них охватывают обязательные требования, включающие цели, которые должны быть достигнуты, и принципы, которыми следует руководствоваться при создании строительной продукции; вторые – обязательные и рекомендательные положения, определяющие конкретные параметры и характеристики отдельных частей зданий и сооружений, строительных изделий и материалов; третьи включают рекомендованные, а четвертые –

 

1 ВВС РСФСР. 1991. № 29. Ст. 1008.

2 СЗ РФ. 1995. № 47. Ст. 4473.

3 Принят 7 мая 1998 г. // СЗ РФ. 1998. № 19. Ст. 2069.

4 Для случаев осуществления работ за счет бюджетных средств важную роль играют: постановление Правительства РФ от 20 июня 1993 г. № 585 «О государственной экспертизе градостроительной и просктно-смстной документации и утверждении проектов строительства» (САПП РФ. 1993. № 26. Ст. 2427); постановление Правительства РФ от 21 марта 1994 г. № 220 «Об утверждении Временного положения о финансировании и кредитовании капитального строительства на территории Российской федерации» (САПП РФ. 1994. № 13. Ст. 996); постановление Министерства строительства РФ от 16 (ревраля 1995 г. №18–18 «Об утверждении Порядка проведения государственной экспертизы проектов строительства объектов с привлечением иностранного капитала в Российской Федерации» (БНА. 1995. № 7. С. 12); Положение о подрядных торгах в Российской Федерации, утвержденное распоряжением Госкомимущества РФ и Государственного комитета РФ по вопросам архитектуры и строительства от 13 апреля 1993 г. № 660-Р/18-7 (БНА. 1993. № 8. С. 33) и др.

5 Отдельное издание. Минстрой Российской Федерации. М., 1994.

 

§ 3. Строительный подряд 209

как обязательные, так и рекомендованные нормативные документы по соответствующему кругу вопросов.

К примеру, обязательными являются положения СНиП, определяющие надежность зданий и сооружений, прочность и устойчивость строительных конструкций и оснований, безопасность людей при аварийных ситуациях и др. Как обязательными, так и рекомендательными могут быть положения государственных стандартов относительно требований к проектной, технологической и другой документации либо требовании по размерной и функциональной совместимости и взаимозаменяемости материалов и пр.

2. Структура договорных связей по договору строительного подряда определяется в соответствии с общими положениями о структуре договорных связей при подряде. Принято различать простую и сложную структуру договорных связей. Простая структура возникает, когда подрядчик обязуется по заданию заказчика выполнить определенные работы лично, посредством так называемых прямых договоров. Сложная структура предполагает участие в исполнении обязательства других лиц. Характерным для строительного подряда типом сложной структуры договорных связей является система генерального подряда, при которой работы (полностью или частично) выполняются не лично подрядчиком, а с привлечением к исполнению обязательства третьих лиц. При системе генерального подряда заказчик, как правило, заключает договор с одной строительной организацией – генеральным подрядчиком, который для выполнения отдельных видов работ привлекает другие специализированные организации, заключая с ними договоры субподряда.

Субподрядный договор по своей правовой природе является также договором строительного подряда, в котором генеральный подрядчик выступает в качестве заказчика, а субподрядчик – в качестве подрядчика. К примеру, генеральный подрядчик по договору строительного подряда на строительство жилого дома вправе осуществлять отделочные работы либо работы по монтажу лифтов не силами специалистов своей организации, а посредством заключения со специализированной организацией договора субподряда на выполнение названных видов работ. В данном случае имеет место возложение исполнения подрядчиком части своего обязательства на третье лицо – субподрядчика, с которым подрядчик тоже, в свою очередь, связан договором подряда. При этом генеральный подрядчик .принимает на себя ответственность перед заказчиком за надлежащее выполнение всех видов работ субподрядчиком, а перед субподрядчиком – за неисполнение обязательств заказчиком. Если иное не предусмотрено законом или договором, заказчик и субподрядчик не вправе предъявлять друг другу требования, связанные

 

210                Глава VIII. Подряд

с нарушением договоров, заключенных каждым из них с генеральным подрядчиком.

Вместе с тем на практике при строительстве одного и того же объекта могут сосуществовать системы генерального подряда и прямых договоров. Согласно п. 4 ст. 706 ГК при системе генерального подряда заказчик вправе, помимо договора с генеральным подрядчиком, параллельно заключить с другими лицами отдельные прямые договоры по поводу выполнения работ, не охваченных договором генерального подряда.

Так, при возведении крупных и сложных промышленных объектов заказчик обычно заключает параллельные договоры строительного подряда с несколькими подрядными организациями: договор на выполнение общестроительных работ с организацией общестроительного профиля, договор на монтаж технологического или энергетического оборудования со специализированной монтажной организацией, договор на пусконаладочные работы с организацией, специализирующейся на наладке подобного оборудования, и т.д. При этом первый либо второй из названных договоров вполне могут быть договорами генерального подряда, а остальные – прямыми.

Для устранения возможной неопределенности во взаимоотношениях сторон и в то же время обеспечения интересов генерального подрядчика установлено, что, во-первых, заключение прямого договора заказчиком допускается только с согласия генерального подрядчика, во-вторых, сторона, заключившая такой прямой договор, сама отвечает за неисполнение или ненадлежащее исполнение непосредственно перед заказчиком.

Сложная структура договорных связей при подряде не сводится только к системе генерального подряда, либо к системе генерального подряда и существующих параллельно с нею прямых договоров. Договор строительного подряда является двусторонней сделкой, однако и на стороне заказчика и на стороне подрядчика могут выступать несколько лиц, т.е. возможно возникновение договора с множественным числом участников. При распределении прав и обязанностей лиц, участвующих в такого рода обязательствах, следует исходить как из общих начал, касающихся множественности лиц в обязательстве, закрепленных в ст. 321 и 322 ГК, так и из специальных правил, предусмотренных ст. 707 ГК.

Изложенная в ней конструкция предполагает выступление нескольких лиц на стороне подрядчика и состоит в том, что подрядчики могут, объединившись, заключить один договор с заказчиком. И в тех случаях, когда предмет обязательства неделим (что чаще всего и бывает при строительном подряде), эти лица признаются по отношению к заказчику солидарными должниками и соответственно солидарными кредиторами.

 

§ 3. Строительный подряд 211

А при делимости предмета договора взаимные обязательства указанных лиц перед заказчиком носят долевой характер, т.е. каждый из них является носителем прав и обязанностей в пределах своей доли1.

По своему характеру договор строительного подряда относится к числу возмездных, двусторонне-обязывающих (взаимных) и консенсу-альных. Он не является публичным договором. Однако в случаях, установленных законом (ст. 445, 448 ГК), его заключение может быть для сторон обязательным.

Стороны договора строительного подряда именуются заказчиком и подрядчиком, в качестве которых вправе выступать физические и юридические лица, включая иностранные. Заказчики не всегда являются инвесторами. Нередко функции заказчика передаются инвестором будущему пользователю объекта либо специальной организации. Это происходит в силу того обстоятельства, что выполнение функций заказчика требует специальных знаний. В случае, если заказчик не выступает инвестором, между ним и инвестором заключается договор. Чаще всего это договор поручения либо агентский договор, согласно которым посредническая организация заключает договор с подрядчиком от своего имени или от имени инвестора и принимает на себя выполнение юридических и иных действий, связанных с осуществлением функций заказчика. I

Возможны и иные пути участия лиц, обладающих специальными познаниями в области строительства, в отношениях, возникающих из договора строительного подряда. Если заказчик не обладает специальными знаниями либо по иным причинам не желает в полном объеме выполнять функции заказчика, то осуществление контроля и надзора за строительством объекта и принятие от его имени решений во взаимоотношениях с подрядчиком он вправе доверить третьему лицу – профессионалу, инженеру или инженерной организации. При этом заказчик самостоятельно, без согласия подрядчика выбирает такого инженера (инженерную организацию) и заключает с ним договор об оказании услуг подобного рода (ст. 779–783 ГК). Инженер (инженерная организация) действует от имени, в интересах и за счет заказчика и, соответственно, последствия его юридических действий ложатся на заказчика. Функции такого инженера (инженерной организации), связанные с последствиями его действий для подрядчика, должны быть отражены в заключенном между заказчиком и подрядчиком договоре строительного подряда (ст. 749 ГК).

1 Заключение договоров с двумя или несколькими лицами на стороне подрядчика практикуется, например, при так называемом линейном строительстве (строительстве магистральных трубопроводов, транспортных магистралей, линий электропередач и т.п.).

 

212

Глава VIII. Подряд

 

 

Если по договору строительного подряда в качестве заказчика выступает гражданин и работы выполняются для удовлетворения бытовых или других потребностей гражданина (допустим, при строительстве гаража, жилого дома и пр.), к такому договору соответственно применяются правила о правах заказчика по договору бытового подряда (п. 3 ст. 740 ГК).

В качестве подрядчиков в договоре строительного подряда выступают предприниматели: строительные, строительно-монтажные, пус-коналадочные и иные организации, созданные в различных организационно-правовых формах, а также индивидуальные предприниматели'. Они вправе заниматься деятельностью по строительству только на основании специального разрешения (лицензии). Органом, осуществляющим лицензирование строительной деятельности, является Государственный комитет РФ по строительной, архитектурной и жилищной политике, которому предоставлено право передавать полномочия по лицензированию органам исполнительной власти субъектов РФ2.

3. В § 3 гл. 37 ГК не содержится указаний относительно формы рассматриваемого договора. Исходя из ст. 161 ГК, форма договора строительного подряда должна быть, как правило, письменная. Если же его сторонами выступают два гражданина, а сумма сделки не превышает десяти минимальных размеров оплаты труда, он может быть совершен устно. Какого-либо обязательного для сторон типового договора строительного подряда не существует.

Порядок заключения договора строительного подряда регламентируется общими положениями ГК для договоров, заключаемых по свободному усмотрению сторон, согласно которым выбор контрагента, определение условий договора осуществляются сторонами самостоятельно либо путем проведения торгов. Широкое распространение практики проведения подрядных торгов составляет важную особенность заключения договора строительного подряда. Порядок организации и прове-

1 Нередко в составе таких юридических лиц создаются обособленные подразделения – филиалы в виде строительных управлений (СУ), монтажных управлений (МУ) и др., которые, не являясь юридическими лицами, между тем имеют лицензии на осуществление того или иного вида строительной деятельности, и их руководители от имени юридического лица заключают договоры строительного подряда, позволяющие филиалу непосредственно выполнять функции подрядчика.

2 См.: постановление Правительства РФ от 25 марта 1996 г. N" 351 «Об утверждении положения о лицензировании строительной, деятельности» (СЗ РФ. 1996. № 14. Ст. 1456). Право осуществлять лицензирование строительной деятельности предоставлено, например, органам исполнительной власти г. Москвы, как следует из распоряжения Премьера Правительства г. Москвы от 31 декабря 1997 г. «Об утверждении Правил лицензирования строительной деятельности в городе Москве» (Вестник мэрии Москвы. 1998. № 5. С. 36).

§ 3. Строительный подряд 213

дения торгов определяется Положением о подрядных торгах в Российской Федерации.

Момент заключения договора строительного подряда, а также его содержание (условия договора) должны определяться сторонами с учетом того обстоятельства, что подрядчик обязан выполнить работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, И со сметой, определяющей стоимость работ (п. 1 ст. 743 ГК).

Исходя из этого, договор строительного подряда, как правило, заключается в тот момент, когда будущий заказчик уже имеет часть технической документации, поскольку до начала выполнения строительных работ или работ по капитальному ремонту на объекте заказчик обязан в установленном порядке получить разрешение на проведение строительных, работ или работ по капитальному ремонту («право на строительство (реконструкцию)» или «право на проведение капитального, планово-предупредительного ремонта, перепланировки помещений и т.д.»)1. Договором же должны быть определены состав и содержание технико-экономической документации, а также предусмотрено, какая из сторон и в какой срок должна предоставить документацию, отсутствующую к моменту заключения договора (п. 2 ст. 743 ГК).

4. К числу существенных условий рассматриваемого договора (в силу прямого указания ч. 1 ст. 740 ГК) относятся: предмет договора, срок выполнения работ и их цена.

Согласно п. 2 ст. 740 ГК предметом договора подряда является особый результат деятельности подрядчика в виде вновь построенного или реконструируемого предприятия, здания, сооружения или иного объекта недвижимости, а также в виде законченного комплекса монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ либо работ по капитальному ремонту зданий и сооружений.

В случаях, предусмотренных договором, в предмет договора могут включаться не только строительство (реконструкция) объекта либо выполнение комплекса определенных работ, но и обеспечение эксплуатации объекта в течение указанного в договоре срока (использование

1 Основанием для получения нрава на строительство является распорядительный акт государственных органов или органов местного самоуправления, оформленный нa основании комплекса исходно-разрешительной документации (ИРД). В состав ИРД входят:

градостроительное заключение, включающее заключение по имущественно-земельным отношениям; заключение по инженерному обеспечению объекта; заключение экологической экспертизы и др. См., напр.: распоряжение мэра г. Москвы от 8 апреля 1997 г. № 273-РМ «Об упорядочении подготовки предпроектной документации для проведения строительных работ на территории города Москвы и о составе пакета документов, передаваемых инвестору для этих целей» (Вестник мэрии г. Москвы. 1997. № 14. С. 3–14).

 

214                Глава VIII. Подряд

зданий, сооружений, технических устройств по назначению, их техническое обслуживание). Детально предмет договора характеризует техническая документация к договору, в которой указываются вид, объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования.

Техническая документация включает исходно-разрешительную документацию (ИРД), градостроительную документацию, проектную документацию (проекты на строительство) и др. Ее разработка осуществляется в соответствии с требованиями нормативно-технической документации'.

В ходе разработки технической документации независимо от того, кто (заказчик или подрядчик) ее готовит, независимо от источников финансирования строительства, от организационно-правовой формы организации-заказчика градостроительная документация и проекты на строительство подлежат государственной экспертизе в специально уполномоченных на то государственных органах2. Градостроительная документация и проекты на строительство, прошедшие экспертизу, подлежат утверждению в порядке, установленном СНиП 11-01–95 «Инструкция о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий, сооружений».

Срок выполнения работ по договору строительного подряда регламентируется общими правилами о сроках выполнения работ по договору подряда, предусмотренными ст. 708 ГК, согласно которым в договоре указываются начальный и конечный сроки выполнения работ. Помимо этого сторонами могут быть предусмотрены сроки завершения отдельных этапов работ, так называемые промежуточные сроки.

Работы должны выполняться в согласованные сроки. Нарушением условия о сроке безусловно признается нарушение конечного срока, а если на этот счет в законе, ином правовом акте или договоре не предусмотрено другого, то также начального и промежуточного сроков. Досрочное выполнение работ также может служить нарушением требования о сроке. Применительно к Досрочному выполнению работ вступает в силу общая для обязательств, связанных с предпринимательской деятельностью, презумпция о недопустимости исполнения работ до срока, предусмотренного договором. Досрочное исполнение допускается с согласия заказчика (ст. 315, 711 ГК).

*' Например, состав и порядок разработки, согласования, утверждения такого вида технической документации, как проектная, осуществляется в соответствии с требованиями СНиП 11-01-95 «Инструкция о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятии, зданий, сооружений» (Отдельное издание. Минстрой России. М., 1995).

2 См.: ст. 14 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

 

§ 3. Строительный подряд 215

Цена подлежащей выполнению работы устанавливается свободно, по усмотрению сторон'. Для определения цены составляется сметная документация (смета), представляющая собой постатейный перечень затрат по выполнению работ и состоящая из локальных смет, объектных смет, сметных расчетов на отдельные виды затрат, сводных сметных расчетов стоимости строительства и др. Сметная документация составляется, как правило, по формам, рекомендуемым Государственным комитетом по строительной, архитектурной и жилищной политике2. Основанием для установления сметной стоимости строительства являются проект и рабочая документация. Согласно п. 1 ст. 743 ГК смета – обязательный документ договора строительного подряда.

В договоре строительного подряда, как и в собственно договоре подряда, цена работы может быть приблизительной (т.е. в последующем, в ходе строительства, уточняемой в соответствии с условиями договора, или твердой (окончательной). При отсутствии в договоре подряда других указаний цена будет считаться твердой. В договоре строительного подряда для подрядчика это обстоятельство не будет иметь столь большого практического значения, как в собственно договоре подряда. Так, исходя из ст. 743 и 744 ГК право подрядчика, обнаружившего необходимость в проведении дополнительных работ и в увеличении сметной стоимости, требовать пересмотра сметы и увеличения цены не ставится в зависимость от того обстоятельства, определена ли цена в договоре как приблизительная или как твердая3. Подрядчик обязан выполнять работы в соответствии со сметой. Превышение затрат по сравнению с предусмотренной в договоре ценой без согласия с заказчиком компенсируется подрядчиком за счет собственных средств (п. 1,4 ст. 743 ГК).

Иные условия договора, т.е. не относящиеся к существенным, – порядок оплаты работ, обеспечение строительства материалами и оборудованием, сдачи и приемки работ, порядок устранения недостатков, гарантийные сроки и др. – либо согласовываются сторонами в договоре по их усмотрению с учетом интересов и действующих нормативных

1 В предусмотренных крановыми актами случаях применяются цены, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными ни то государственными органами.

2 См., напр.: «Свод Правил но определению стоимости строительства в составе нред-нросктпой и проект! [о-смстной документации». СП 81-01–94 (Отдельное издание. Минстрой России. М.,1995).

3 В то время как согласно общим нормам о договоре подряда в случае установления в договоре твердой цены подрядчик не вправе требовать ее увеличения, а заказчик уменьшения, и том числе в случае, когда в момент заключения договора подряда исключалась возможность предусмотреть полный объем подлежащих выполнению работ или необходимых для этого расходов (п. 6 ст. 709 ГК).

 

216

Глава VIII. Подряд

 

 

предписаний, либо определяются на основе правовых норм, относящихся как к строительному подряду, так и к собственно подряду.

5. Обязанности заказчика и подрядчика определяются положениями закона, условиями договора строительного подряда, а также требованиями нормативно-технических документов по вопросам проектирования и строительства. Так, для того чтобы подрядчик имел возможность приступить к работе, заказчик обязан своевременно предоставить для строительства земельный участок, передать техническую документацию, передать в пользование необходимые для выполнения работ здания и сооружения, осуществить временную подводку сетей энергоснабжения, водоснабжения, паропровода и оказать другие услуги (п. 1, 2 ст. 747 ГК). Главными же обязанностями заказчика являются: принятие законченного строительством объекта и оплата выполненных работ.

Основная обязанность подрядчика – построить в установленный срок объект либо выполнить иные работы. Причем, как уже отмечалось, подрядчик обязан осуществить строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией и сметой, качественно и в срок, исполняя полученные в ходе строительства указания заказчика, не противоречащие условиям договора и не представляющие собой вмешательство в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика (п. 1 ст. 743, п. 3 ст. 748, ст. 754,755 ГК). Подрядчик несет обязанность и по обеспечению строительства материалами или оборудованием, если договором строительного подряда не предусмотрено, что обеспечение строительства в целом или в определенной части осуществляет заказчик (п. 1 ст. 745 ГК).

Надлежащее исполнение подрядчиком обязанностей зачастую обусловлено встречным исполнением обязательств заказчиком. Так, в силу п. 1 ст. 719 ГК подрядчик вправе не приступать к работе, а начатую работу приостановить в случаях, когда нарушение заказчиком своих обязанностей по договору подряда, в частности, непредставление материалов, оборудования, технической документации, препятствовало исполнению договора*.

1 Широки распространено, особенно в практике жилищного, гаражного, дачного строительства, заключение договора строительного подряда «под ключ». В такого рода договорах распределение обязанностей между заказчиком м подрядчиком осуществляется особым образом. Заключение договора с условием строительства «под ключ» предполагает выполнение подрядчиком полного инвестиционного никла на основании задания заказчика: разработка технической документации и сметы, обеспечение строительства материалами и оборудованием, выполнении обще-строительных ч специальных работ, сдачу о&ьекта в эксплуатацию. Таким образом, но этому договору подрядчик, получивший заказ, в дальнейшем принимает на себя совершение всех действии, необходимых для реализации проекта.

 

217

§ 3. Строительный подряд

Более того, в ст. 750 ГК содержится указание о сотрудничестве сторон в договоре строительного подряда, согласно которому, если при выполнении строительства и связанных с ним работ обнаруживаются препятствия к надлежащему исполнению договора, каждая из сторон обязана принять все зависящие от нее разумные меры по устранению таких препятствий. Это правило призвано устранять дополнительные для сторон имущественные затраты и потери.

Существенное значение для договора строительного подряда имеет обязанность подрядчика по охране окружающей среды и обеспечению безопасности строительных работ. В процессе строительства должны соблюдаться требования природоохранного законодательства, предупреждающие ведение работ, следствием которых может быть нарушение экологических норм и правил. Подрядчик при осуществлении работ также должен предусматривать оснащение строительной площадки и отдельных видов работ средствами безопасности.

Важную особенность подрядных договоров, в том числе и договора строительного подряда, составляют отношения между сторонами по вопросу о распределении рисков. Подобные отношения регулируются как Правилами, содержащимися в общих положениях о подряде (ст. 705 ГК), так и нормами § 3 гл. 37 ГК.

В указанных нормах регламентируются два случая риска: риск случайной гибели или повреждения объекта строительства (результата работы) и риск случайной гибели или повреждения используемого при строительстве имущества. Помимо прочего, в риск подрядчика входят и последствия действий третьих лиц (например, субподрядчиков).

Прежде всего следует отметить, что применительно к договору строительного подряда (§ 3 гл. 37 ГК) закреплены лишь правила о распределении риска при случайной гибели (повреждении) объекта строительства. Более того, ст. 741 ГК, регламентирующая этот случай риска, в отличие от ст. 705 ГК содержит императивные предписания и не допускает установления иного в договоре. В указанной статье предусмотрено, что подрядчик выполняет для заказчика работу за свой риск и при случайной гибели или при случайном повреждении объекта строительства до сдачи его заказчику подрядчик не может требовать оплаты стоимости выполненных работ. Иной порядок распределения рисков применяется при случайной гибели (повреждении) объекта строительства, наступившей до сдачи результата работ в целом, но после приемки заказчиком выполненного отдельного этапа работ. В п. 3 ст. 753 ГК закреплено правило о том, что заказчик, предварительно принявший результат отдельного этапа работ, несет риск последствий гибели или повреждения этого результата, которые произошли не по вине подрядчика.

 

218

Глава VIII. Подряд

 

 

Риск случайной гибели (повреждения) материалов, оборудования, переданных для переработки (обработки) вещи (например, здания для реконструкции), распределяется в договоре строительного подряда в соответствии с общими правилами п. 1 ст. 705 ГК, согласно которым риск падает на сторону, предоставившую материалы (вещи). Также согласно общим положениям о договоре подряда возлагаются риски при просрочке передачи или приемки результата работы. Соответствующие риски несет просрочившая сторона (п. 2 ст. 705 ГК).

Специальное правило о распределении рисков между сторонами договора строительного подряда, не известное общим положениям о подряде, закреплено в п. 2 ст. 741 ГК'применительно к последствиям гибели или повреждения объекта вследствие недоброкачественности предоставленного заказчиком материала (деталей, конструкций) или оборудования либо исполнения ошибочных указаний заказчика. В подобных случаях подрядчик вправе требовать оплаты всей предусмотренной сметой стоимости работ при условии, что им были выполнены обязанности, по предупреждению заказчика, предусмотренные п. 1 ст. 716 ГК.

В отношении стороны, на которой лежит риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, материалов, оборудования и другого имущества либо ответственность за причинение при строительстве вреда другим лицам, договором строительного подряда может быть установлена обязанность застраховать соответствующие риски. Условия такого страхования должны быть сообщены контрагенту по договору строительного подряда (п. 1 ст. 742 ГК)'.

6. Заказчик, получивший сообщение подрядчика о готовности к сдаче результата выполненных по договору строительного подряда работ либо, если это предусмотрено договором, выполненного этапа работ, обязан немедленно приступить к его приемке. Сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляется актом, подписанным обеими сторонами. При отказе одной стороны от подписания акта в нем делается отметка об этом и акт подписывается другой стороной. Заказчик вправе отказаться от приемки результата работ в случае обнаружения недостатков, которые исключат возможность его использования для указанной в договоре строительного подряда цели и не могут быть устранены заказчиком или подрядчиком (ст. 753 ГК).

Порядок приемки объектов в эксплуатацию определяется СНиП 3.01.04.–87 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения»', в соответствии с которым закончен-

' Отдельное издание. Госстрой СССР. М., 1988.

 

219

§ 3. Строительный подряд

ные строительством объекты должны предъявляться к приемке государственным приемочным комиссиям. До предъявления объектов государственной приемочной комиссии заказчиком назначаются рабочие комиссии, которые должны проверить: соответствие объектов и смонтированного оборудования проектам, соответствие выполнения строительно-монтажных работ требованиям строительных норм и правил, результаты испытаний и комплексного опробования оборудования, подготовленность объектов к эксплуатации. И только после этого заказчик принимает объект.

Отдельно стоящие здания и сооружения, встроенные или пристроенные помещения производственного и вспомогательного назначения, сооружения гражданской обороны, входящие в состав объектов, при необходимости их ввода в процессе строительства объекта принимаются в эксплуатацию рабочими комиссиями по мере их готовности с последующим предъявлением государственной приемочной комиссии, принимающей объект в целом. Датой ввода объекта в эксплуатацию считается дата подписания акта государственной приемочной комиссией. Датой ввода в эксплуатацию объекта, принимаемого в процессе строительства (отдельно стоящие здания, сооружения, объекты гражданской обороны и т.д.), считается дата подписания акта рабочей комиссией.

7. Гражданско-правовая ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора строительного подряда является полной и строится на основании общих положений об ответственности по договору (гл. 25 ГК).

Основания применения мер гражданско-правовой ответственности различаются в зависимости от субъекта ответственности. Так, граждане отвечают за нарушение условий договора строительного подряда при наличии вины, кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо, нарушившее договор при осуществлении предпринимательской деятельности (предположим, подрядчик), несет ответственность и за случайное неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы. Правило это диспозитивное, и законом или договором может быть предусмотрена ответственность на основании вины (п. 3 ст. 401 ГК).

Наряду со взысканием убытков ответственность за нарушение условий договора строительного подряда может выражаться и в уплате неустойки (пени, штрафа). При этом следует отметить, что сфера при-

 

220

Глава VIII. Подряд

 

 

менения законной неустойки за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора строительного подряда крайне узка*.

Чаще всего за нарушение условий о сроках выполнения работ, сроках представления технической документации, материалов и оборудования, об оплате выполненных работ, за выполнение работ с недостатками и несвоевременное их устранение и других устанавливается договорная неустойка. Следует, однако, иметь в виду возможность возложения на участников договора административной ответственности за правонарушения в области строительства, влекущие снижение и потерю прочности, устойчивости и надежности зданий, строений и сооружений, их частей или отдельных конструктивных элементов2.

При возложении на заказчика ответственности за просрочку оплаты выполненных работ следует учитывать возможность взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК.

При нарушении обязательств по строительному подряду применяются и другие санкции или способы защиты, не относящиеся к гражданско-правовой ответственности (ст. 12 ГК). Одни из них осуществляются судом, другие – управомоченным субъектом. Такие меры могут применяться наряду и одновременно с мерами гражданско-правовой ответственности.

Прежде всего, имеются в виду последствия, предусмотренные как правилами о строительном подряде, так и общими положениями о подряде в случаях: некачественного выполнения работ подрядчиком, неисполнения заказчиком своих встречных обязанностей по предоставлению материалов, оборудования, технической документации или просрочки оплаты (либо неоплаты) заказчиком выполненных работ и др.

К числу способов защиты в указанных случаях относятся, в частности: отказ заказчика или подрядчика полностью или частично от исйол-нения договора (п. 3 ст. 715, п. 2 ст. 719, п. 3 ст. 723, п. 3 ст. 745 ГК и др.);

удержание подрядчиком результата работы либо оборудования или иного, оказавшегося у него имущества заказчика в случае неисполнения заказчиком обязанности об оплате (ст. 712 ГК); неприступление к работе или приостановка работ (п. 1 ст. 716, п. 1 ст. 719); безвозмездное устранение подрядчиком недостатков либо соразмерное уменьшение

1 Так, в § 3 гл. 37 ГК «Строительный подряд», как и н § 1 гл. 37 ГК «Общие положения о подряде», не предусматриваются случаи законной неустойки, в том числе и за ненадлежащее качество предъявленного подрядчиком к сдачи заказчику результата работ.

'i См.: Закон от 17 декабря 1992 г. «Об административной ответственности предприятии, учреждений, организаций и объединений за правонарушения н области строительства» (ВВС РФ. 1993. № 2. Ст. 58).

 

§ 3. Строительный подряд 221

установленной за работу цены при ненадлежащем качестве работ (ст. 723, 754 ГК) и др.

На практике достаточно широко применяется такой характерный именно для строительного подряда способ обеспечения надлежащего исполнения обязательства, как удержание заказчиком части предназначенной для полного расчета суммы (к примеру, 10–15% стоимости работ) на время до истечения гарантийного срока.

8. Изменение и расторжение договора строительного подряда, как и других гражданско-правовых договоров, возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 450 ГК). Как исключение из этого общего правила в ряде статей ГК предусмотрены случаи, когда допускается одностороннее изменение или расторжение рассматриваемого договора. Складывающиеся при этом отношения регулируются как гл. 29 ГК «Изменение и расторжение договора», которая распространяет свое действие в равной мере на все виды дого-' верных обязательств, так и нормами гл. 37 ГК о строительном подряде и подряде.

При согласии контрагентов изменение или расторжение договора строительного подряда признается совершенным с момента заключения соответствующего соглашения при условии, что иное не вытекает из этого соглашения или из характера изменения договора. Порядок и последствия такого изменения и расторжения определяются ст. 452 и 453 ГК.

Одностороннее изменение или расторжение договора строительного подряда может быть осуществлено по решению суда либо без обращения в суд путем отказа от исполнения договора полностью или частично. При этом, согласно ст. 450, 451 и 452 ГК, основанием для одностороннего изменения или расторжения договора прежде всего служит решение суда. Расторжение или изменение договора без обращения в суд является исключением из общего правила.

Случаи нарушения договора строительного подряда, позволяющие по требованию одной стороны расторгнуть или изменить договор по решению суда (т.е. в общем порядке), предусмотрены как ст. 450 и 451 ГК (при существенном нарушении договора другой стороной, при существенном изменении обстоятельств и др.), так и специальными нормами о строительном подряде и общими положениями о подряде.

В качестве примера решения с помощью суда вопроса об изменении договора строительного подряда можно сослаться на п. 3 ст. 744 ГК, согласно которому подрядчик вправе требовать в соответствии со ст. 450 ГК пересмотра сметы, если по не зависящим от него причинам стоимость работ превысила смету не менее чем на 10%.

 

222

Глава VIII. Подряд

 

 

Примером расторжения договора судом может служить п. 6 ст. 709 ГК, предусматривающий право подрядчика требовать увеличения цены (т.е. изменения условия договора о цене), а при отказе заказчика выполнить это требование – расторжения договора при существенном возрастании стоимости материалов и оборудования, предоставленных подрядчиком, а также оказываемых ему третьими лицами услуг, которые нельзя было предусмотреть при заключении договора.

При трансформации договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или расторжении договора (п. 3 ст. 453 ГК).

Вместе с тем применительно к регулированию отношений по строительному подряду можно указать на довольно большое число норм ГК о строительном подряде и особенно о подряде в целом, в которых в качестве основания для одностороннего изменения или расторжения договора используется термин «отказ от исполнения». При этом не упоминается необходимость обращения в суд. Все подобные случаи можно рассматривать в рамках ст. 310 и п. 3 ст. 450 ГК как такие, когда основания для изменения или расторжения договора путем одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично предусмотрены законом.

Такие случаи могут быть определенным образом сгруппированы. Прежде всего следует отметить, что из самой сущности договора строительного подряда, как и собственно договора подряда, вытекает (если иное не предусмотрено договором) возможность для заказчика в любое время до сдачи ему результата работ расторгнуть договор путем отказа от исполнения, но с принятием на себя определенных обязательств по оплате подрядчику вознаграждения за выполненную часть работы и по возмещению убытков, вызванных расторжением договора (ст. 717 ГК). Причины такого расторжения значения не имеют.

Отказ от исполнения договора полностью или частично в ряде случаев связывается с не зависящими от сторон причинами. Так, заказчик вправе Отказаться от договора подряда, если речь идет о необходимости существенного превышения определенной приблизительно цены работы в связи с необходимостью проведения дополнительных работ (п. 5 ст. 709 ГК). В качестве обстоятельств, влекущих изменение или расторжение договора, могут выступить приостановление производства работ и консервация объекта строительства (ст. 752 ГК).

Достаточным основанием для отказа от договора иногда признается одно лишь предположение о возможной неспособности стороны исполнить принятые на себя обязательства. В качестве примера можно со-

 

223

§ 4. Подряд на выполнение проектных и изыскательских работ

 

слаться на п. 2 ст. 715 ГК, согласно которому отказ заказчика от исполнения договора может последовать, если подрядчик несвоевременно приступил к работе или если во время выполнения работы обнаружится, что он выполняет работу настолько медленно, что окончание ее к сроку становится явно невозможным.

Чаще же всего возможность одностороннего изменения или расторжения договора в форме отказа от исполнения договора полностью или частично предусматривается как реакция на строго определенные договорные нарушения. Например, согласно п. 3 ст. 745 ГК подрядчик вправе отказаться от договора в случае обнаружившейся некачественности материалов или оборудования, предоставленных заказчиком.

Кроме того, односторонний отказ как реакция на договорные нарушения возможен в случае некачественного выполнения работ (п. 3 ст. 723 ГК), либо выполнения их с недостатками, позволяющими полагать, что работа не будет выполнена надлежащим образом (п. 3 ст. 715 ГК), или когда нарушение заказчиком своих обязанностей препятствует исполнению договора подрядчиком (п. 2 ст. 719 ГК) и т.п. Изменение или расторжение договора вследствие его нарушения одной из сторон влечет последствия в виде права контрагента на возмещение убытков двух видов. Убытков, возникновение которых связано, во-первых, с изменением или расторжением договора и, во-вторых, с ненадлежащим исполнением обязательства (ст. 15, п. 5 ст. 453 ГК, а также п. 3 ст. 723, п. 3 ст. 745 ГК и др.).

Односторонний отказ от исполнения договора строительного подряда (полностью или частично) независимо от оснований такого отказа производится без обращения в суд и в силу самого факта его осуществления договор считается соответственно расторгнутым или измененным'.