§ 1. Общие положения об аренде
1. Договор аренды, именуемый также имущественным наймом, наряду с договором найма жилого помещения, относится к типу договоров о возмездной передаче имущества в пользование. Целью договора является обеспечение возможности гражданам и юридическим лицам на определенных условиях временно пользоваться чужим имуществом, когда оно не нужно им постоянно или когда для постоянного пользования у них нет достаточных средств. Собственнику (либо иному законному владельцу имущества) этот договор позволяет, в свою очередь, реализовать его экономические интересы – получить определенный доход от сдачи внаем имущества, временно не используемого им или специально предназначенного для передачи другим лицам. Аренда, таким образом, представляет собой способ распоряжения имуществом и одну из форм наиболее полного и рационального его использования.
Гражданский кодекс – основной правовой акт, регулирующий арендные отношения. Помимо ГК правила об отдельных видах аренды или об аренде отдельных видов имущества содержатся в иных законах. Так, отношения по аренде, включая прокат, могут регулироваться Законом «О защите прав потребителей», отношения по финансовой аренде – Федеральным законом от 29 октября 1998 г. «О лизинге»1. Транспортными уставами и кодексами определяются особенности аренды отдельных видов транспортных средств. Специальные правила сдачи в аренду могут быть установлены законом для таких объектов, как земельные участки и другие обособленные природные объекты (п. 2 ст. 607 ГК).
Договором аренды (имущественного найма) признается такой договор, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК).
В изложенном определении выделяются несколько отличительных признаков, позволяющих отграничить договор аренды от смежных гражданско-правовых договоров по передаче имущества. По общему правилу, арендуемое имущество передается арендодателем арендатору во владение и пользование. Но возможна и аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование. К примеру, по
' СЗ РФ. 1998. № 44. Ст. 5394.
§ 1. Общие положения об аренде 103
договору аренды телеграфных каналов абоненту предоставлено право пользования ими без фактической передачи во владение абонента.
Владение и (или) пользование имуществом является временным. Именно временным характером владения и пользования прежде всего и отличается договор аренды от других возмездных договоров по передаче имущества: от договоров купли-продажи, мены, дарения, займа, по которым имущество переходит к приобретателю в собственность (либо хозяйственное ведение или оперативное управление).
Данные договоры следует отграничивать и по предмету. Предметом аренды могут быть вещи только индивидуально-определенные и не потребляемые. По договорам же купли-продажи, мены и дарения – как индивидуально-определенные вещи, так и вещи, определенные родовыми признаками, потребляемые и не потребляемые, по договору займа – только родовые и потребляемые.
Основной особенностью, отличающей договор аренды от договора по предоставлению имущества во временное безвозмездное пользование, является его возмездный характер. Основная же черта, отличающая договор аренды жилого помещения от договора найма жилого помещения, – его субъектный состав. Нанимателем по договору аренды жилого помещения может быть только юридическое лицо (п. 2 ст. 671 ГК). И напротив, нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин (п. 1 ст. 677 ГК).
Договор аренды является консенсуальным, возмездным и взаимным.
К видам договора аренды ГК отнесены договоры: проката, аренды транспортных средств, аренды здания или сооружения, аренды предприятия, финансовой аренды. Следует заметить, что данная система договоров построена на использовании критерия, включающего совокупность экономических и юридических признаков (вид объектов, высокая стоимость, особая значимость для гражданского оборота, необходимость оказания арендодателем услуг по управлению имуществом и его эксплуатации, субъектный состав, особые цели использования имущества и др.). Это предопределило и результат: нетрудно заметить, что аренда здания, сооружения, предприятия, отнесенных к недвижимости транспортных средств, представляет собой аренду недвижимости, т.е. одного и того же вида имущества, однако несмотря на это отнесена к разным видам договора аренды.
Помимо специальных видов аренды в ГК и других законах выделяются договоры аренды отдельных видов имущества (недвижимого имущества, земельных участков, участков лесного фонда, нежилых помещений и т.д.). К отдельным видам договора аренды и договорам аренды
104 Глава V. Аренда
отдельных видов имущества общие правила о договорах аренды применяются, если иное не установлено правилами ГК об этих договорах (СТ.625ГК).,
2. Стороны договора аренды именуются арендодателем (наймода-телем) и арендатором (нанимателем). Арендодателем вправе выступать любое физическое или юридическое лицо (включая иностранное), имеющее титул как собственника имущества, так и лица, управомочен-ного законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК). Вместе с тем для отдельных видов аренды ГК установлены ограничения, относящиеся к субъектному составу. Так, участниками договора аренды предприятия, либо договора финансовой аренды могут, быть лишь лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью (п. 1 ст. 656, ст. 665 ГК). В договоре бытового проката на стороне арендодателя выступает только предприниматель (п. 1 ст. 626 ГК).
В первую очередь правом сдачи имущества в аренду наделен его собственник, поскольку право распоряжения составляет один из основных элементов содержания права собственности (ст. 209 ГК). Собственник вправе выступать арендодателем как непосредственно, так и через других лиц. Подобное возможно, например, если в аренду сдается имущество, являющееся государственной собственностью или собственностью муниципальных образований, не закрепленное за государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, т.е. составляющее государственную казну или казну муниципального образования. В силу закона в этом случае участие в арендных отношениях Российской Федерации, субъектов Российской Федерации как собственников государственного имущества будет осуществляться не непосредственно, а через органы государственной власти, а участие в арендных отношениях муниципальных образований как собственников муниципального имущества – через органы местного самоуправления'. Названные органы действуют в рамках компетенции, установленной актами, определяющими их статус (ст. 125 ГК ).
К иным лицам, управомоченным быть арендодателями в силу закона, могут быть отнесены: субъекты права хозяйственного ведения – унитарные государственные и муниципальные предприятия (ст. 294 ГК); казенное предприятие как субъект права оперативного управления (ст. 297 ГК); учреждение в отношении имущества, приобретенного им на доходы, полученные в результате предпринимательской деятельности, разрешенной учреждению его учредительными документами (ст. 298 ГК).
) См.: Федеральный закон от 28 августа 1995 г. «Об общих принципах организации четного самоуправления в Российской Федерации» (СЗ РФ. 1995. № 35. Ст. 3506).
105
§ 1. Общие положения об аренде
При этом государственные или муниципальные унитарные предприятия, которым имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, самостоятельно распоряжаются движимым имуществом (за исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами), а недвижимость сдают в аренду с согласия собственника (п. 2 ст. 295 ГК). Казенное же предприятие, основанное на праве оперативного управления, как недвижимое, так и 'движимое имущество сдает в аренду с согласия собственника (п. 1 ст. 297 ГК).
В подобных случаях от имени собственника государственного имущества правомочия по передаче имущества в аренду в форме дачи согласия на аренду осуществляет Правительство РФ или Министерство государственного имущества РФ и его территориальные агентства (комитеты) и другие органы власти. Так, недвижимость, принадлежащая на праве хозяйственного ведения предприятиям железнодорожного транспорта, может сдаваться в аренду c согласия федерального органа исполнительной власти в области железнодорожного транспорта'.
В ряде случаев право государственной организации выступать в качестве арендодателя обусловлено выполнением требования о целевом использовании полученных от аренды денежных средств. Так, выступающие в качестве арендодателей научные организации, организации научного обслуживания и социальной сферы Российской академии наук и отраслевых академий наук, государственные научные организации, учрежденные Правительством РФ или федеральными органами исполнительной власти, доходы от сдачи в аренду имущества обязаны использовать на развитие своей материально-технической базы2.
Арендаторами по договору аренды, по общему правилу, выступают любые физические и юридические лица, включая иностранные. Вместе с тем для некоторых видов аренды ГК установлены исключения из этого правила. Так, арендатором жилых помещений вправе выступать только юридическое лицо (п. 2 ст. 671 ГК); при аренде предприятия и финансовой аренде – лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью (п. 1 ст. 656, ст. 665 ГК), по договору проката – лицо, использующее имущество для потребительских целей (п. 1 ст. 626 ГК).
Идее придания устойчивого характера арендным отношениям служит правило о сохранении силы договора аренды при изменении сторон (ст. 617 ГК). В соответствии- с ним перемена в лице арендодателя,
1 См.: п. 2 ст. 4 Федерального закона от 25 августа 1995 г. «О федеральном железнодорожном транспорте» (СЗ РФ. 1995. № 35. Ст. 3505).
2 См.: п. 3 ст. 5 и п. 5 ст. 6 Федерального закона от 23 августа 1996 г. «О науке и государственной научно-технической политике» (в ред. от 19 июля 1998 г.) (СЗ РФ. 1996. № 35. Ст. 4137; 1998. № 30. Ст. 3607).
106 Глава V. Аренда
Вызванная переходом права собственности или иного вещного права на сданное в аренду имущество к другому лицу, не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Новый собственник или иной титульный владелец не вправе истребовать сданное в аренду имущество до окончания срока действия договора либо изменить условия договора, ссылаясь на изменение состава участников.
Сохранение силы договора возможно и при перемене арендатора, если такая перемена произошла вследствие смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, и вступления его наследника в договор на оставшийся срок*. Правило это диспозитивное и может быть изменено законом или соглашением сторон. Если же законом или соглашением не предусмотрено иное, то арендодатель вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор лишь в том случае, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. К примеру, если арендатором нежилого помещения в здании художественной школы являлся скульптор (художник, хореограф), обязавшийся в качестве арендной платы вести в этой школе учебные занятия, которые не способен вести его наследник.
3. Форма договора аренды может быть письменной и устной. В письменной форме должен совершаться договор аренды юридических лиц между собой и с гражданами. Для сделок между гражданами, в том числе гражданами-предпринимателями, письменная форма установлена только в отношении сделок, заключаемых на срок более года. Сумма сделки при этом значения не имеет. В письменной форме заключаются договоры аренды недвижимого имущества (ст. 609 ГК). Кроме того, соблюдение письменной формы требуется в случаях, когда такая форма для сделок предписана законом. Так, в письменной форме (независимо от срока договора и его участников) должны совершаться договоры проката (п. 2 ст. 626 ГК), договоры аренды транспортных средств (ст. 633, 643 ГК). "
Для договора аренды зданий и сооружений, договора аренды предприятия допустима (под угрозой недействительности договора) лишь письменная форма путем составления единого документа, подписанного обеими сторонами (ст. 651 и 658 ГК). Заключение договора путем обмена документами посредством почтовой или иной связи либо акцепта оферты путем совершения конклюдентных действий в этом случае недопустимо.
1 Дан пая ситуация подставляет собой специальный случай перехода прав арендатора к Другому лицу в силу закона в результате универсального правопреемства в правах кредитора (ст. 387 ГК).
§ 1. Общие положения об аренде 107
Договоры аренды, предусматривающие в последующем переход права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК), должны заключаться в форме, обязательной для договора купли-продажи соответствующего имущества. Так, для договоров продажи недвижимости предусмотрена письменная форма в виде одного документа, подписанного обеими сторонами (ст. 550 ГК). Исходя из этого правила, если с правом выкупа заключается, к примеру, договор аренды транспортных средств, отнесенных к недвижимости, он должен совершаться в виде одного документа, подписываемого обеими сторонами (несмотря на то, что ст. 633 и 643 ГК не исключают иных видов письменной формы данного договора).
Договор аренды зданий и сооружений, договор аренды предприятий подлежат государственной регистрации.
4. Порядок заключения договора аренды прежде всего регламентируется общими положениями ГК ддя^ договоров, заключаемых по свободному усмотрению сторон, согласно которым выбор контрагента, определение условий договора осуществляются сторонами самостоятельно либо путем проведения торгов (конкурсов, аукционов). Исключение составляет договор проката. Согласно п. 3 ст. 626 ГК данный договор является публичным.
Одна из особенностей заключения договоров аренды (особенно аренды оборудования или недвижимого имущества) состоит в широком распространении в предпринимательской деятельности практики проведения торгов по продаже права аренды имущества. Договор аренды при этом заключается с лицом, выигравшим торги.
. Торги могут быть открытыми по составу участников (с участием любых лиц, своевременно подавших необходимые документы) или закрытыми (ограниченными по числу претендентов). Так, право аренды земельных участков, предназначенных под застройку, подлежит продаже гражданам и юридическим лицам на открытых торгах (аукционах, конкурсах) в порядке, предусмотренном правовыми актами'. Напротив, в конкурсе или аукционе на право аренды расположенных на территориях национальных парков земельных участков, природных объектов могут участвовать (с целью осуществления деятельности по обес-
1 См.: п. 2 Указа Президента РФ от 26 ноября 1997 г. № 1263 «О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных иод застройку земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды» (СЗ РФ. 1997. № 48. Ст. 5546); см. также: Порядок организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) но продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или нрава их аренды, утвержденный постановлением Правительства РФ от 5 января 1998 г. № 2 (СЗ РФ. 1998. № 2. Ст.263).
108 Глава V. Аренда
печению туризма и отдыха) только юридические и физические лица, имеющие лицензию на осуществление деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха на территории национального парка и представившие проектную документацию на все виды работ, осуществление которых предусматривается лицензией'.
Важную особенность порядка заключения договора аренды составляет преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок (ст. 621 ГК). Это право может быть реализовано арендатором при следующих условиях: во-первых, названное право признается лишь за арендатором, надлежащим образом исполнявшим свои обязанности по ранее заключенному договору; во-вторых, готовность арендатора заключить договор «при прочих равных условиях», т.е. на условиях равных (либо не худших), чем те, которые предлагаются другим претендентам на аренду; в-третьих, арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор в срок, указанный в договоре, а если в договоре такой срок не указан, – в разумный срок до окончания действия договора. Понятие «разумный срок» следует толковать как время, необходимое для заключения договора на последующий период. .
Если все эти условия соблюдены арендатором, то никто другой не может стать вместо него арендатором спорного имущества. Если все же арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо потребовать только возмещения убытков.
Правило о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок является диспозитивным и может быть изменено договором или законом. Так, этого права лишен арендатор по договору проката (п. 2 ст. 627 ГК), по договору аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа (ст. 632, 642 ГК).
Интересы арендатора при заключении договора защищаются и тем, что ему дано право на возобновление договора на прежних условиях на неопределенный срок в случае, если после истечения срока договора он продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со
1 См.: п. 6 Положения о порядке предоставления в аренду земельных участков, природных объектов, здании и сооружении па территориях национальных парков для осуществления дсятсл1>ности но обеспечению регулируемого туризма и отдыха, утвержденного постановлением Правительства РФ от 3 августа 1996 № 926 (СЗ РФ. i996. № 33. Ст.3999).
§ 1. Общие положения об аренде 109
стороны арендодателя (п. 2 ст. 621 ГК). Это положение не применяется к договору проката, договору аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа (п. 2 ст. 627, ст. 632, 642 ГК).
5. По мнению большинства юристов, условие о предмете – единственное абсолютным образом отнесенное в ГК к существенным условиям договора аренды*. Для договора аренды здания или сооружения, аренды предприятия существенным условием в силу прямого указания закона служит, кроме того, условие об арендной плате (п. 1 ст. 654, п. 2 ст. 650 ГК).
Существует и другой взгляд на проблему существенных условий договора аренды. Некоторые цивилисты считают, что условие об арендной плате следует относить к существенным условиям всякого договора аренды, и если в договоре нет прямого указания о размере арендной платы, то оплата должна производиться по обычно применяемой цене, т.е. условие об арендной плате может быть определяемым2.
Договор аренды, согласно ст. 606 ГК, имеет в качестве предмета «имущество». Учитывая правила ст. 128 ГК, предметом договора аренды следует признать вещи и иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности, исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности. Подтверждением такого толкования предмета являются и правила об аренде предприятия, согласно которым предмет данного договора – имущественный комплекс предприятия, включающий не только вещи, но и права и обязанности, в том числе права требования и долги (ст. 656 ГК).
Как уже говорилось, арендуемое имущество передается во владение и (или) пользование временно, т.е. с возвратом (ст. 606 ГК). Требование о возврате имущества вместе с тем не действует безоговорочно. В частности, возможны ситуации, предположим при аренде предприятия, когда объект в целом передается с возвратом, а отдельные виды имущества, включенного в его состав, – без цели возврата (запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства предприятия).
Поскольку, по общему правилу, сданное в аренду имущество все же подлежит возврату, то предметом аренды прежде всего служит индивидуально-определенное имущество, которое не теряет своих натураль-
* См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй. 2-е изд. / Под ред. О.Н. Садикова. М., 1997. С. 186; Гражданское право. 4.1 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого, М., 1997. С. 156.
2 Обоснование этой точки зрения см.: Комментарий части второй Гражданского кодекса Российской Федерации. М., 1996. С. 79; Яковлев В.Ф. О постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (ВВАС РФ. 1996. № 9. С. 118).
110 Глава V. Аренда
ных свойств в процессе его использования (т.е. непотребляемые вещи) – земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, гостиницы, дома отдыха, дачи, гаражи, музыкальные инструменты, предметы домашнего обихода и иные объекты материального мира. При этом предмет договора аренды должен считаться установленным, если содержание договора позволяет определенно установить имущество, подлежащее ^передаче в качестве объекта аренды. С этой целью в договоре непременно должны указываться конкретизирующие объект данные: наименование имущества, инвентарный номер, адрес, местоположение (когда они существуют), назначение, качественные характеристики и др. При аренде земельных участков, к примеру, указываются границы и площадь земельного участка, его местоположение, кадастровый номер, категория земель и т.п.
Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается иди ограничивается. Это предписание относится прежде всего к тем видам объектов гражданских прав, которые изъяты из оборота или оборотоспособность которых ограничена (ст. 129 ГК). Так, запрещена субаренда участков лесного фонда (ст. 31 Лесного кодекса РФ). Если же при аренде основных средств, принадлежащих субъектам естественных монополий, арендатор приобретает право владеть и (или) пользоваться более 10% балансовой стоимости собственного капитала субъекта естественной монополии, то аренда возможна лишь с согласия соответствующего органа регулирования естественной монополии*.
Согласно ст. 614 ГК арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов и доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Приведенный перечень возможных форм арендной платы не является ни исчерпывающим, ни императивным. Стороны вправе установить в договоре арендную плату как в виде сочетания различных из перечисленных форм, так и в иной, не-названной в ст. 614 ГК форме. Исключением из этого общего правила является положение ст. 630 ГК,
' См.: п. 2 и 3 Федерального закона от 17 августа 1995 г. «О естественных монополиях» (СЗ РФ. 1995. № 34. Ст. 3426).
§ 1. Общие положения об аренде 111
согласно которому арендная плата по договору проката устанавливается только в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
Наиболее распространена денежная форма арендной платы. В предусмотренных законом случаях применяются ставки арендной платы, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Так, при сдаче в аренду имущества научными организациями Российской академии наук и отраслевых академий размер арендной платы определяется договором, но он не может быть ниже среднего размера арендной платы, обычно взимаемого за аренду имущества в местах расположения таких организаций*.
Важную особенность правового регулирования аренды составляет регламентация в ГК вопроса о возможности изменения размера арендной платы. В изъятие из общего правила о праве сторон изменять условия договора без ограничения по срокам и по кратности изменений (ст. 450 ГК), в п. 3 ст. 614 ГК предусмотрена возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Правило это является диспозитивным, и договором либо законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы.
6. Срок – одно из основных условий договора аренды. Договор аренды может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок. Аренда на срок до одного года считается краткосрочной. Если договор аренды заключен без указания срока, то считается заключенным на неопределенный срок. При заключении договора на неопределенный срок предполагается право каждой из сторон в любое время в одностороннем порядке отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости – за три месяца. Впрочем, законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. В частности, арендатор (но не арендодатель) по договору проката обязан предупредить об отказе в письменной форме не менее чем за 10 дней (п. 3 ст. 627 ГК).
Для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества ГК и иными законами устанавливаются максимальные (предельные) сроки договора. Например, максимальный срок аренды участков лесного фонда – 49 лет2. Если законом установлен предельный срок, то возможны две ситуации. Одна может иметь место в случа-
1 См.: и. 5 ст. 6 Федерального закона от 23 августа 1996 г. «О науке и государственной научно-технической политике» (СЗ РФ. 1996. № 35. Ст. 4137; 1998. № 30. Ст. 3607).
2 Статья 31 Лесного кодекса РФ // СЗ РФ. 1997. № 5. Ст. 610.
112 Глава V. Аренда
ях, когда срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказывается от договора до истечения предельного срока, установленного законом. Подобный договор по истечении предельного срока прекращается. Другой является ситуация, при которой договор аренды заключен на определенный срок, но превышающий установленный законом предельный срок. В таком случае считается, что он заключен на срок, равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК).
7. Основная обязанность арендодателя заключается в предоставлении предусмотренного договором имущества арендатору. При этом арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его'принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.). Последнее правило является диспозитивным, и стороны в договоре вправе предусмотреть иные условия предоставления таких принадлежностей и документов.
Имущество должно быть передано арендатору в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, – в разумный срок. Арендатор, которому имущество не предоставлено, вправе требовать его отобрания у арендодателя в судебном порядке и возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения. Если же арендатор в результате задержки передачи имущества утратил интерес к нему, он вправе заявить требование о расторжении договора и о возмещении арендодателем убытков, причиненных неисполнением договорных обязательств (ст. 611 ГК).
Применяя ст. 611 ГК, нельзя не учитывать правила об ответственности арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им. Выше отмечалось, что передаваемое арендатору имущество должно соответствовать условиям договора и назначению имущества. Поэтому арендодатель не несет ответственности за недостатки арендованного имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору, а также за те, которые арендатор должен был обнаружить во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Во всех остальных случаях ответственность за недостатки сданного в аренду имущества возлагается на арендодателя, даже если они являются скрытыми (ст. 612 ГК).
Одна из основных обязанностей арендатора состоит в пользовании арендованным имуществом согласно условиям договора, а если таковые в договоре не определены, то в соответствии с назначением имуще-
§ 1. Общие положения об аренде 113
ства. Так, арендаторы земельных участков сельскохозяйственного назначения обязаны производить сельскохозяйственную продукцию способами, обеспечивающими воспроизводство плодородия земель, а также исключающими или ограничивающими неблагоприятное воздействие такой деятельности на окружающую среду*. Примерами использования имущества не по назначению могут быть использование помещения, арендованного для офиса, в качестве складского или торгового или для размещения в нем промышленного предприятия.
В процессе пользования арендованным имуществом арендатор с согласия арендодателя вправе в ограниченных пределах распоряжаться им, включая: сдачу арендованного имущества в субаренду (поднаем) и передачу арендатором своих прав и обязанностей другому лицу по договору перенайма; предоставление арендованного имущества в безвозмездное пользование, а также залог арендных прав и внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор (п. 2 ст. 615 ГК).
Законом или иными правовыми актами могут быть установлены иные правила по распоряжению имуществом, как ограничивающие, так и расширяющие правомочия арендатора. Перечисленных в п. 2 ст. 615 ГК правомочий, к примеру, лишены арендаторы земельных участков, природных объектов, зданий и сооружений, расположенных на территории национального парка и арендуемых для осуществления деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха2. Напротив, более широкие правомочия по распоряжению полученным в аренду имуществом предоставлены арендатору транспортного средства. Так, арендатор транспортного средства вправе заключать договоры с третьими лицами об использовании транспортного средства без согласия арендодателя (ст. 638, 647 ГК). Еще более широкие полномочия по распоряжению имуществом предоставлены арендатору предприятия (ст. 660 ГК).
Как уже отмечалось, арендатор вправе с согласия арендодателя передать полученное имущество в субаренду. Субарендный договор по своей правовой природе является также договором аренды, в котором
1 См.: ст. 8 Федерального закона от 16 июля 1998 г. «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» (СЗ РФ. 1998. № 29. Ст.3399).
2 См.: п. 12 Положения о порядке предоставления в аренду земельных участков, природных объектов, зданий и сооружений на территориях национальных парков для осуществления деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха (СЗ РФ. 1996. № 33. Ст. 3999).
114
Глава V. Аренда
арендатор выступает в качестве арендодателя, а субарендатор – в качестве арендатора, и к нему применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. При распоряжении имуществом арендодателя в форме субаренды за арендатором сохраняются все обязанности, вытекающие из договора аренды, он остается ответственным по договору перед арендодателем. В -субаренду может быть сдано имущество в целом или в части, на весь срок аренды или на меньший период.
Договор субаренды является производным и его условия предопределены договором аренды: субарендатор не может иметь больше прав, чем арендатор, В специальных нормах права нередко уточняется круг случаев, при которых не может быть осуществлена субаренда. Так, исключается субаренда по договору проката, субаренда участков лесного фонда (п. 2 ст. 631 ГК, ст. 31 Лесного кодекса).
Договор аренды призван обеспечивать в первую очередь интересы арендатора и арендодателя по основному договору, и потому на судьбу договора субаренды влияет судьба договора аренды. Так, при досрочном прекращении договора аренды прекращается и заключенный в соответствии с ним договор субаренды. Досрочное прекращение договора, однако, не означает, что допустимо полное пренебрежение интересами субарендатора. Последний при этом получает право требовать от арендодателя по основному договору заключения с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании согласно договору субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (п. 1 ст. 618 ГК). Изложенные правила применяются при условии, что другие последствия досрочного прекращения договора аренды не согласованы сторонами. Тем самым они не относятся к императивным. Если же договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК, является ничтожным, ничтожен и заключенный в соответствии с ним договор субаренды (п. 2 ст. 618 ГК).
От договора субаренды следует отличать договор перенайма, когда арендатор с согласия арендодателя передает третьему лицу все свои права и обязанности по договору аренды. При перенайме происходит безусловная и окончательная замена арендатора: первоначальный арендатор выбывает из обязательства, утрачивая свои права и обязанности, но оставляя вместо себя новое лицо. Между арендодателем и новым арендатором возникает другое обязательство по аренде того же имущества на прежних условиях. Тем самым при перенайме юридическая связь между арендодателем и первоначальным арендатором обрывается и заменяется другой.
§ 1. Общие положения об аренде 115
Существенное значение для договора аренды имеет распределение обязанностей сторон по содержанию арендованного имущества. Наиболее значима из них обязанность по капитальному ремонту. Капитальный ремонт заключается в замене и восстановлении отдельных частей, элементов или целых конструкций имущества в связи с их износом и разрушением. Перечень работ, которые относятся к капитальному ремонту, устанавливается правилами, техническими условиями, другими нормативными актами либо соглашением сторон. Принимая во внимание временный характер владения и пользования, обязанность капитального ремонта лежит, по общему правилу, на арендодателе (п. 1 ст. 616 ГК). Это положение является диспозитивным и может быть изменено законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. Так, на арендатора возлагается осуществление как текущего, так и капитального ремонта при аренде транспортных средств без экипажа либо аренде предприятия (ст. 644,661 ГК). " -
Наряду с изложенным следует иметь в виду, что в ГК особо закреплены правила о последствиях, наступающих при нарушении сторонами обязанностей по капитальному ремонту. При нарушении арендодателем обязанности по капитальному ремонту арендатор вправе избрать по своему усмотрению один из способов защиты: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответствующего уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков (ст. 616 ГК). Если же производство капитального ремонта лежит на арендаторе, то в случае нарушения им данной обязанности арендодатель вправе расторгнуть договор (ст. 619 ГК) и потребовать возмещения соответствующих убытков (п. 1 ст. 393 ГК). За время капитального ремонта арендуемого имущества арендная плата взыскивается, если арендатор в этот период пользовался имуществом.
Арендатор, пользуясь имуществом, обязан не только не допускать ухудшения арендуемого имущества, но и поддерживать имущество в исправном состоянии. Последнее означает выполнение всех предписаний о порядке пользования имуществом и его хранения, предусмотренных нормативными актами и заключенными соглашениями. С этой целью арендатор должен производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК). От производства не только капитального, но и текущего ремонта освобожден, к примеру, арендатор по договору проката, по договору аренды транспортного средства с экипажем (п. 1 ст. 631, ст. 634 ГК).
116
Глава V. Аренда
Текущий ремонт состоит в систематическом и своевременном проведении работ по предохранению имущества от преждевременного износа и по устранению возникающих повреждений и неисправностей. Так, текущий ремонт арендуемых помещений включает побелку, окраску, ремонт полов и т.п. В ряде случаев техническими условиями, правилами, иными нормативными актами оговорены виды работ, относящихся к текущему ремонту. При отсутствии разграничения работ, относящихся к капитальному и текущему ремонту, соответствующие перечни работ следует указать в договоре. В противном случае вопрос решается по усмотрению суда. i
Характер и объем расходов арендатора на содержание арендуемого имущества зависит от его вида. К примеру, арендатор нежилых помещений может нести административно-управленческие расходы по управлению помещением, затраты по его эксплуатации (расходы на уборку, освещение дома, озеленение двора, на уборку придомовой территории, содержание лифтов, по оплате предоставляемых коммунальных услуг) и т.д. При невыполнении арендатором обязанности по поддержанию имущества в исправном состоянии, если это явилось причиной существенного ухудшения имущества, арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора (ст. 619 ГК) и возмещения соответствующих убытков (п. 1 ст. 393 ГК).
Нередко на сдаваемое в аренду имущество имеются права у третьих лиц (право залога, сервитут и иные подобные права). Эти права сохраняются за ними и при сдаче имущества в аренду. Так, при сдаче в аренду заложенного имущества это будет означать, что залогодатель вправе обратить взыскание на предмет залога независимо от того обстоятельства, что имущество сдано в аренду. В подобных случаях на арендодателя возлагается лишь обязанность предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Ее неисполнение арендодателем дает право арендатору требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК).
Наконец, следует учесть и то, что арендатор, подвергшийся опасности утратить свое право аренды на имущество арендодателя вследствие обращения кредитором арендодателя взыскания на это имущество, может за свой счет удовлетворить требование такого кредитора без согласия арендодателя (п. 2 ст. 313 ГК). Последствием этой ситуации будет переход к арендатору прав требования к арендодателю, ответственному за убытки, возмещенные арендатором (суброгация).
8. Арендное правоотношение прекращается по общим правилам прекращения гражданско-правовых обязательств, предусмотренных в гл. 26, 29 ГК. Кроме того, арендное обязательство прекращается также
§ 1. Общие положения об аренде 117
при наступлении какого-либо из обстоятельств, указанных в гл. 34 ГК «Аренда». Прежде всего аренда прекращается.с истечением срока действия договора. Если договор заключен на неопределенный срок, каждая из сторон может прекратить его по своему усмотрению в любое время в соответствии с правилами ст. 610 ГК.
Договор аренды может быть прекращен и досрочно, посредством его расторжения. Досрочное расторжение договора аренды как и других гражданско-правовых договоров, по общему правилу, осуществляется вследствие соглашения сторон. Как исключение из общего правила в случаях, предусмотренных ГК, другими законами или договором, допускается одностороннее расторжение договора.
Одностороннее расторжение договора аренды может быть осуществлено либо по решению суда, либо без обращения в суд путем одностороннего отказа от исполнения договора (ст. 450, 310 ГК). Расторжение договора путем одностороннего отказа возможно в случаях, предусмотренных законом, а для обязательств, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, также и в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства (ст. 619,620 ГК). В качестве примера предусмотренного в законе случая решения без помощи суда вопроса о расторжении договора аренды можно сослаться на ст. 627 ГК, в соответствии с которой арендатор по договору проката вправе отказаться от договора в любое время, письменно предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем за 10 дней до даты расторжения. Аналогичный внесудебный порядок расторжения договора путем отказа любой стороны от его исполнения предусмотрен ст. 610 ГК для случаев заключения договора на неопределенный срок.
Случаи нарушения договора аренды, позволяющие по требованию одной из сторон расторгнуть договор по решению суда (т.е. в общем порядке), как правило, носят характер расшифровки понятия «существенные нарушения договора» применительно к арендным отношениям.
Так, согласно ст. 619 ГК по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (с этим положением соотносится правило п. 3 ст. 615 ГК о последствиях ненадлежащего пользования арендованным имуществом); 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта в случае возложения на него такой обязанности. Договором аренды могут быть установлены и дру-
118 Глава V. Аренда
гие, дополнительные основания досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК. Упомянутая статья предусматривает расторжение договора только в судебном порядке, в том числе и по основаниям, предусмотренным договором'.
При этом для названных и иных случаев судебного расторжения договора по инициативе арендодателя установлены особые требования, касающиеся досудебного порядка урегулирования сторонами вопроса о его расторжении. Их особенность состоит в том, что согласно ст. 619 ГК арендодателю до обращения в суд с подобным требованием следует направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, т.е. принять меры к предоставлению арендатору дополнительных возможностей для устранения допущенных нарушений. Более того, назначенный для исполнения обязательства срок не только должен быть разумным (независимо от того, определен ли он в предупреждении или установлен судом), но и должен истечь к моменту обращения в суд. Иначе арендатор будет лишён возможности устранить нарушение. Это правило позволило судебной праы им- признать, что при устранении арендатором в разумный срок допущенных нарушений арендодатель утрачивает право на расторжение.иипвора2.
Досрочное расторжение договора судом по требованию арендатора согласно ст. 620 ГК возможно в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) сданное в аренду имущество имеет препятствующие его использованию недостатки, за которые отвечает арендодатель; 3) арендодатель не выполняет обязанности по капитальному ремонту; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответ-
' Исходя из этого правила Федеральным арбитражным судом Московского округа и кассационном порядке но делу № КГ-А40–879–97 было признано неправомерным условие договора а1'>енды, предусматривающее возможность досрочного расторжения догово-ра арендодателем н одностороннем порядке (без обращения в суд) в случае принятия государственным и органам и решения о реконструкции объекта аренды. См.; ГараспвяЯ.Й., Плютков Д.И. Из практики Федерального арбитражного суда Московского округа но разрешению дел, связанных с заключением, изменением, расторжением и исполнением договоров аренды (ВВАС РФ. 1998. № 7. С. 77).
2 См.: н. 8 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 5 мая 1997 г. № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» (ВВАС РФ. 1997. № 7. С. 108).
§ 1. Общие положения об аренде 119
ствии с п. 2 ст. 450 ГК, т.е. в судебном порядке (а не путем одностороннего отказа).
Кроме ст. 620 ГК расторжение договора по требованию арендатора предусмотрено еще в ряде общих положений об аренде, некоторые из них повторяют названные основания расторжения (см., например, п. 3 ст. 611 ГК, п. 1 ст. 612 ГК, п. 1 ст. 616 ГК), другие же являются дополнительными. Так, арендатор вправе расторгнуть договор в случае неисполнения арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (ст. 613 ГК).
Арендатором, как и арендодателем, требование в суд о расторжении договора может быть заявлено также после .соблюдения досудебного порядка урегулирования вопроса о расторжении договора. Прежде чем обратиться в суд арендатор направляет арендодателю предложение расторгнуть договор. В суд требование о расторжении договора может быть заявлено только тогда, когда на предложение о расторжении договора от арендодателя не последует ответа в срок, указанный в предложении, а при отсутствии в нем такого срока – в тридцатидневный срок; либо получен отрицательный ответ (ст. 452 ГК).
Особым случаем прекращения договора аренды является выкуп арендованного имущества арендатором как по истечении срока аренды, так и до его окончания при условии внесения арендатором всей обусловленной суммы (ст. 624 ГК). Условие о выкупе арендованного имущества может быть предусмотрено как законом, так и договором. В договор данное условие может быть включено лишь в случае, если в законе не содержится запрет 'относительно включения условия о выкупе в договор. Так, запрещен выкуп арендованных участков лесного фонда (ст. 34 Лесного кодекса РФ). К случаям выкупа, установленным в законе, можно отнести предусмотренный законодательством о приватизации выкуп арендованного государственного или муниципального имущества в качестве способа приватизации. Такой выкуп осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» (ст.16и26)1.
В случае прекращения договора, за исключением прекращения путем выкупа арендованного имущества, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его "получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результа-
СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3595.
120 Глава V. Аренда
те использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК).
.Судьба произведенных арендатором улучшений арендованного имущества прежде всего зависит от источника средств, за счет которых они осуществлены. Улучшения арендованного имущества арендатором за счет амортизационных отчислений во всех случаях являются собственностью арендодателя, поскольку амортизационными отчислениями, по общему правилу, должен распоряжаться арендодатель (п. 4 ст. 623 ГК).
Судьба же произведенных арендатором за счет собственных средств улучшений, в свою очередь, зависит от двух обстоятельств:
а) наличия или отсутствия согласия арендодателя на их совершение и б) характера улучшений (отделимы они от объекта аренды без вреда для имущества либо нет). Все произведенные арендатором (как с согласия арендодателя, так и без такового) отделимые улучшения являются собственностью арендатора и могут быть им изъяты. Изменено это правило может быть только по соглашению сторон в договоре аренды (п. 1 ст. 623 ГК).
Неотделимые улучшения имущества принадлежат арендодателю. Если они произведены без согласия арендодателя, то переходят к нему безвозмездно. Иное может быть предусмотрено только законом (п. 3 ст. 623 ГК). Случаем такого исключения является правило ч. 1 ст. 662 ГК об обязанности арендодателя возместить арендатору предприятия стоимость неотделимых улучшений имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения. Иное дело неотделимые улучшения, произведенные с согласия арендодателя: арендодатель обязан возместить их стоимость, если соглашением сторон не предусмотрено иное. Следует также отметить, что иногда, к примеру, при аренде предприятия, возможность возмещения арендатору стоимости неотделимых улучшений ставится в зависимость от соблюдения им принципа разумности и добросовестности при осуществлении таких улучшений (см. ч.,2 ст. 662 ГК).
9. Ответственность сторон по договору аренды является полной и строится по общим правилам. Наряду со взысканием убытков ответственность за нарушение условий договора аренды может выражаться и в уплате неустойки (как правило, договорной). В изъятие из общего правила о зачетном характере неустойки (п. 1 ст. 394 ГК) в ст. 622 ГК установлено положение о штрафной неустойке для случаев, когда в договоре предусмотрена неустойка за несвоевременный возврат арендованного имущества. Впрочем, соглашением сторон это правило может быть изменено.
§ 1. Общие положения об аренде 121
При возложении на арендатора ответственности за просрочку внесения арендной платы следует иметь в виду возможность взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК.
Следует учитывать и то, что при возложении на участников арендных отношений ответственности за существенное нарушение договора аренды одной из сторон контрагент вправе требовать возмещения как убытков, причиненных изменением или расторжением договора, так и иных убытков, причиненных нарушением договора как таковым. Примером может служить случай, когда вследствие невыполнения арендодателем обязанности по капитальному ремонту складского помещения из-за протечек был подмочен и испорчен хранящийся товар. Для уменьшения убытков арендатор был вынужден расторгнуть договор и срочно заключить новый договор на аренду другого помещения с более высокой арендной платой. Арендатор понес убытки в виде разницы между установленной в договоре арендной платой и платой по совершенной взамен сделке, а также убытки в виде порчи товара. Речь идет, таким образом, о двух видах убытков, возникновение которых связано, во-первых, с расторжением договора, и с ненадлежащим исполнением обязательства, во-вторых.
При нарушении условий договора аренды применяются и другие санкции или способы защиты, не относящиеся к гражданско-правовой ответственности (ст. 12 ГК). Одни из них осуществляются судом, другие – управомоченным субъектом. Такие меры могут применяться наряду и одновременно с мерами гражданско-правовой ответственности.
Прежде всего имеются в виду последствия, предусмотренные общими положениями об аренде и правилами об отдельных ее видах или об аренде отдельных видов имущества, в случаях: непредоставления имущества в пользование арендатору, обнаружения арендатором недостатков сданного в аренду имущества, за которые отвечает арендодатель;
неисполнения арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество, пользования имуществом вопреки условиям договора или назначению имущества, неуплаты или просрочки оплаты арендной платы, непроизводства обязанной стороной капитального ремонта и др.
К числу способов защиты в указанных случаях относятся, в частности: досрочное расторжение договора (см. п. 2 ст. 611, п. 1 ст. 612, ст. 613, п. 3 ст. 615, п. 1 ст. 616, ст. 619, ст. 620 ГК и др.); признание договора недействительным (см. п. 1 ст. 651, п. 3 ст. 658 ГК); уменьшение арендной платы (см. п. 1 ст. 612, ст. 613, п. 4 ст. 614 ГК); удержание сумм из арендной платы (см. п. 1 ст. 612, п. 1 ст. 616 ГК); производство
122
Глава V. Аренда
капитального ремонта либо устранение недостатков за счет обязанной стороны (см. п. 1 ст. 616, п. 1 ст. 612 ГК); безвозмездное устранение недостатков обязанной стороной (см. п. 1 ст. 612 ГК) и др.