§ 1. Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением

Договор ренты – новый гражданский договор, который предоставляет собственнику имущества возможность произвести его отчуждение (за плату или бесплатно) в обмен на получение от нового собственника постоянно (бессрочно) или пожизненно определенных денежных сумм или содержания в натуральной форме. Если имущество передано в собственность плательщика ренты за плату, то к этим отношениям применяются правила о купле-продаже, а если имущество передано безвозмездно, то правила о договоре дарения. Эти правила применяются к рентным отношениям лишь постольку, поскольку иное не установлено гл. 33 ГК и не противоречит существу договора ренты (п. 2 ст. 585 ГК).

В соответствии с п. 1 ст. 583 ГК «по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме».

Исходя из приведенного определения следует, что договор ренты является реальным, так как для его заключения необходима передача имущества плательщику ренты; возмездным, поскольку в обмен на передаваемое в собственность имущество требуется встречное предоставление. Однако возмездность договора ренты имеет свои особенности.

Во-первых, договор ренты является возмездным независимо от того, выплачивается ли получателю ренты помимо рентных платежей цена этого имущества или нет. Если имущество передано под выплату ренты бесплатно (без выплаты стоимости имущества), то договор тем. не менее остается возмездным, поскольку налицо встречное предоставь ление в виде рентных платежей, которые могут иметь как денежную, так и натуральную форму (выполнение работ, оказание услуг, обеспечение потребностей в жилище, питании, одежде, уходе, оплате ритуальных услуг и т.д.). Во-вторых, возмездность договора ренты не означает его эквивалентности. Наоборот, при его заключении стороны не предполагают, что он будет эквивалентным. Данный договор конструируется так,

 

89

§ 1. Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением

 

что объем встречного удовлетворения, который должен предоставлять плательщик ренты, Остается неизвестным, пока не наступит обстоятельство, которое может его определить. Например, в договоре пожизненного содержания с иждивением только смерть получателя ренты является тем обстоятельством, которое позволяет выяснить, в чем выразилась возмездность для плательщика ренты.

Договор ренты односторонний, так как у получателя ренты есть только права, а у плательщика ренты – только обязанности.

Направленность договора ренты на отчуждение имущества сближает его с договорами купли-продажи, мены, дарения. От договора дарения он отличается своей возмездностью. По договор дм купли-продажи и мены товар отчуждается за определенную плату, тогдакак по договору ренты общая сумма рентных платежей, причитающихся получателю ренты за переданное им имущество, неизвестна. Заранее ее определить невозможно, так как неизвестен срок действия договора. При постоянной ренте обязанность по ее выплате действует бессрочно, а при пожизненной – в течение срока жизни получателя ренты.

к Отсюда следует и такая особенность договора ренты, как наличие в нем определенного риска, который принимает на себя каждая из сторон.

Этот договор является алеаторным (рисковым)1, в котором «по цели и намерению стороны конечный результат договора, материальная ценность его поставлены в зависимость от события совершенно неизвестного или случайного или только вероятного, так что при заключении его совершенно неизвестно, которая сторона в конечном результате выиграет, получит выгоду»2. Любая из сторон может получить встречное удовлетворение в меньшем размере, чем предоставлено ею.

Договор ренты является длящимся, поскольку заключается на срок жизни получателя ренты или бессрочно, и в течение всего периода действия договора требуется систематическое исполнение плательщиком ренты своих обязанностей.

Особенностью договора ренты является также защита слабой стороны, в качестве которой выступает получатель ренты, путем установления для нее особых условий участия в договоре ренты: льготного порядка изменения и расторжения договора, предоставление получателю ренты дополнительных прав и возложение на плательщика ренты

1 Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 2. Текст. Комментарии Алфавитно-предметный указатель. М., 1996. С. 331(гл. 33 «Рента и пожизненное содержание с иждивением.» Автор главы - С.А. Хохлов); Иоффе О.С. Обязательственное право // Юридическая литература. М., 1975. С. 295.

2 Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Ч. III: Договор и обязательство СПб., 1896, С. 341.

 

90      Глава IV. Рента и пожизненное содержание с иждивением

дополнительных обязанностей, ужесточения ответственности сильной стороны за неисполнение своих обязанностей и т.д.

Иллюстрацией к сказанному может служить целый ряд норм, содержащихся в гл. 33 ГК, которые сформулированы применительно как к общим положениям о договоре ренты, так и в отношении его разновидностей. Так, необходимостью защиты прав слабой стороны в договорах ренты продиктовано наличие в ст. 586 ГК нормы об обременении рентой недвижимого имущества, переданного под ее выплату. Плательщик ренты вправе распоряжаться недвижимостью, которую он приобрел в собственность, и в случае отчуждения земельного участка, предприятия, дома, квартиры, дачи и иного недвижимого имущества он освобождается от выполнения обязательства по выплате ренты. Оно автоматически, в результате самого факта заключения договора, направленного на отчуждение данного имущества, переходит к,новому собственнику, т.е. обязательство выплаты ренты следует за этим имуществом. Согласия 'получателя ренты на отчуждение недвижимого имущества, обремененного рентой, как правило, не требуется. Исключение составляет только договор пожизненного содержания с иждивением, когда для отчуждения недвижимого имущества необходимо согласие получателя ренты (ст. 604 ГК).

Однако лицо, передавшее обремененное рентой имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора до отчуждения указанного имущества, если в договоре не предусмотрена солидарная ответственность (п. 2 ст. 586 ГК).

Дополнительной защитой интересов получателя ренты служит правило, определяющее обеспечение выплаты ренты. В зависимости от вида передаваемого имущества закон устанавливает различный механизм' обеспечения выплаты ренты.

Если под выплату ренты отчуждается недвижимое имущество, то получатель ренты приобретает право залога на отчужденное им имущество (п. 1 ст. 587 ГК). Причем право залога возникает в силу указания закона, в результате самого факта заключения договора, а не соглашения сторон. В случае невыполнения плательщиком ренты обязательства по выплате рентных платежей получатель ренты имеет право удовлетворить свои требования из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами (ст. 334 ГК).

При передаче под выплату ренты движимого имущества способы обеспечения исполнения выплаты ренты должны быть определены са-

1 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй {постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. М., 1998. С. 163.

 

§ 2. Постоянная рента 91

мими сторонами в договоре. Это могут быть неустойка, поручительство, задаток, залог и другие способы обеспечения исполнения обязательств, предусмотренные законом или договором (п. 1 ст. 329 ГК), либо обязанность плательщика ренты застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение этих обязательств (п. 2 ст. 587 ГК).

Поскольку условие об обеспечении исполнения обязательств плательщиком ренты является существенным (п. 2 ст. 587 ГК), то в случае отсутствия такого условия в договоре, он считается незаключенным.

Право получателя ренты требовать прекращения договора в одностороннем порядке при выполнении надлежащим образом плательщиком ренты своих обязанностей по выплате ренты также свидетельствует о том, что в договоре предпочтение отдается слабой стороне. Прежде всего речь идет о праве получателя постоянной ренты требовать выкупа ренты ее плательщиком, если переданное по'д выплату ренты недвижимое имущество поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами (ст. 593 ГК).

На защиту интересов слабой стороны направлено также требование к соблюдению нотариальной формы договора, а в случае отчуждения недвижимого имущества – его регистрации (ст. 584 ГК); выплаты в пользу получателя ренты процентов в связи с допущенной плательщиком ренты просрочкой (ст. 588 ГК), сохранения обязанности плательщика ренты по ее выплате и при случайной гибели или случайном повреждении имущества (ст. 600 ГК), невозможности прекращения договора ренты надлежащим его исполнением и т.д.

Все договоры ренты заключаются в письменной форме путем составления одного документа и подписания его сторонами. Договор подлежит нотариальному удостоверению. Если договор предусматривает передачу под выплату ренты недвижимого имущества, он также подлежит государственной регистрации (ст. 584 ГК). Согласно ст. 433 ГК до совершения регистрации договора он считается не заключенным.

В зависимости от срока действия договора ренты различают следующие разновидности договора: постоянная рента, пожизненная рента, пожизненное содержание с иждивением.