§ 4. Порядок определения момента перехода права собственности

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 
17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 
34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 
51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 
68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 
85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 
102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 
119 120 121 122 123 124 125 126 127 

Таким образом, для осуществления перехода права собствен­ности необходимо в условиях договора определить сам момент этого перехода, а затем задокументировать факт его наступления.

Остается установить порядок определения этого момента.

Гражданское законодательство устанавливает общее пра­вило перехода права собственности. В соответствии с этим пра-

 

Глава 11. Право собственности      207

вилом право собственности на имущество к приобретателю по договору, в зависимости от вида имущества, переходит:

на имущество, отчуждение которого в соответствии с

законодательством подлежит государственной регистрации, — с

момента такой регистрации;

на иные виды имущества — с момента передачи этого

имущества, если иное не предусмотрено законом или догово­

ром.

В соответствии с действующим законодательством государ­ственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество. Поэтому моментом перехода права соб­ственности на любое недвижимое имущество является момент его государственной регистрации. Участники договора не обла­дают правом изменить этот момент своим соглашением.

Причем следует отличать государственную регистрацию са­мого договора от регистрации перехода права собственности, осуществленного в соответствии с этим договором. Так, в ин­формационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21, в котором приведен Обзор прак­тики разрешения споров, возникающих по договорам купли-про­дажи недвижимости, отмечено следующее.

В соответствии со ст. 425 ГК договор вступает в силу и ста­новится обязательным для сторон с момента его заключения. В ст. 433 ГК указано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистра­ции, если иное не установлено законом.

Гражданское законодательство предусматривает обязатель­ную государственную регистрацию договоров о продаже жилых помещений (ст. 558 ГК) и договоров купли-продажи предприя­тий (ст. 560 ГК). Гражданский кодекс не предусматривает обяза­тельной государственной регистрации сделок купли-продажи иных видов недвижимого имущества, например нежилых по­мещений.

Регистрация перехода права собственности (ст. 551 ГК) не означает регистрации самого договора. Поэтому договор купли-продажи такой недвижимости следует считать заключенным с момента его подписания (ст. 433 ГК), а переход права собствен­ности на это имущество ■— с момента его государственной реги­страции (ст. 551 ГК).

Как отмечалось выше, на имущество, отчуждение которого не подлежит государственной регистрации, переход права соб-

 

208

 

Гражданское право. Общая часть

 

ственности осуществляется с момента передачи этого имуще­ства, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с гражданским законодательством передачей имущества признается совершение отчуждателем одного из сле­дующих действий:

фактическое вручение имущества приобретателю;

сдача имущества перевозчику для его отправки приобре­

тателю;

сдача имущества в организацию связи для его отправки

приобретателю.

Эти действия должны быть совершены именно отчуждате­лем во исполнение своих договорных обязательств, причем над­лежащим образом документально оформлены. Без этого право собственности у приобретателя имущества может и не возник­нуть.

Имущество считается врученным приобретателю с момента его фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

Если в результате предыдущей хозяйственной деятельности к моменту заключения договора об отчуждении имущества оно уже находится во владении приобретателя, имущество при­знается переданным ему с момента заключения договора.

Эти установленные законом общие правила определения момента перехода права собственности применяются каждый раз, если иное не предусмотрено договором.

Для сделок с имуществом, отчуждение которого не подле­жит государственной регистрации, закон предоставляет субъек­там договорных отношений широкие права по самостоятельно­му определению этого момента. Так, договором может быть пре­дусмотрено, что право собственности на имущество переходит к его приобретателю:

в момент заключения договора;

в момент подписания приемо-передаточного акта;

в момент уплаты цены или получения другого встречного

исполнения;

в иные моменты, установленные договором.

Таким образом, определение этого момента, в данном слу­чае, полностью зависит от волеизъявления сторон. Условиями договора может быть установлен момент перехода права соб­ственности как до, так и после фактического поступления иму­щества во владение приобретателя.

 

Глава 11. Право собственности      209

Например, возможен такой вариант, при котором стороны, заключив договор об отчуждении конкретного имущества, ре­шили временно оставить его во владении отчуждателя. В этом случае с момента, установленного договором, приобретатель становится собственником имущества, хотя оно и не поступило в его владение.

Если же договором не предусмотрены специальные правила определения момента перехода права собственности на отчуж­даемое имущество, то действуют общие, указанные выше пра­вила определения этого момента.

Поэтому, как уже отмечалось выше, заключая договор, в его тексте следует предусмотреть и условия, связанные с пе­реходом права собственности (определить сам момент, способ его документального оформления и т. д.). При формулировании в договоре положений о моменте перехода права собственности на имущество следует иметь в виду, что эти положения по своей сути являются не самими условиями о порядке исполне­ния договора, которые можно надлежащим образом выполнить, в чем-то нарушить либо не выполнить вовсе, а закрепленным в договоре правоустанавливающим фактом, наступление которо­го связано с определенными последствиями.