С.П. Портянкина

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 
17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 
34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 
51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 
68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 

адъюнкт СЮИ МВД России

НЕКОТОРЫЕ ПРОБЛЕМЫ

ОБЕСПЕЧЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ НА ЖИЛИЩЕ

90-е г. в нашей стране были ознаменованы тем, что кар­динально изменились способы удовлетворения жилищных потребностей граждан, стала формироваться и развиваться новая жилищная политика, в ходе которой одним из наиболее эффективных и доступных способов приобретения жилья б собственность стала приватизация. Новые экономические и социальные условия, которые стремительно начали раз­виваться после 1990 г. прошлого столетия, поставили перед государственными органами первоочередную задачу: обес­печить строгое соблюдение прав граждан. В ходе примене­ния норм гражданского законодательства о приватизации до сих пор встают вопросы, связанные с правовым статусом несовершеннолетнего и его правами в ходе осуществления указанной процедуры.

Кардинальному реформированию жилищно-правовой политики в России способствовало, в частности, принятие 4 июля 1991 г. Закона РСФСР № 1541-1 «О приватизации жи­лищного фонда в Российской Федерации»3 (далее — закон «О приватизации»), основной целью которого явилось при­знание за всеми формами собственности равного значения и создание условий для осуществления прав граждан в выборе по своему усмотрению способа удовлетворения потребнос­ти в жилье. Впоследствии нормы Закона «О приватизации» претерпели существенные изменения. Так, Федеральным законом от 11 августа 1994 г. № 26-ФЗ «О внесении измене­ний и дополнений в Закон Российской Федерации "О при­ватизации жилищного фонда в Российской Федерации"»ь были внесены поправки, касающиеся правового положения несовершеннолетних. Если в первоначальной редакции Закона для осуществления приватизации жилого помеще­ния нужно было получить лишь согласие совершеннолет­них членов семьи, то после вступления в законную силу указанного акта необходимым условием стало и получение согласия несовершеннолетних членов семьи, достигших 14-летнего возраста. Таким образом, внесенное в Закон «О приватизации» дополнение привело в соответствие нормы указанного акта и ст. 53 Жилищного кодекса РСФСРС (да­лее — ЖК РСФСР) относительно прав совершеннолетних и несовершеннолетних пользователей государственным и муниципальным жильем на участие в приватизации, что устранило в некоторой степени существующий пробел.

Причиной ущемления прав несовершеннолетних при приватизации был тот факт, что в период между действи­ем Закона от 11 августа 1994 г. и вступлением в законную силу Федерального закона «О внесении изменений...» ни в каком нормативном акте не было закреплено требование о необходимости получения согласия несовершеннолетних на приватизацию и обязательное включение их в договор передачи жилого помещения в собственность.

В настоящее время действующее российское законода­тельство, в частности ЖК РСФСР, ГК РФ, Закон РФ от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 26 ноября 2002 г.), Федеральный закон от 21 декабря 1996 г. «О допол­нительных гарантиях по социальной защите детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей»** и ряд других нормативно-правовых актов, служат обеспечению защиты жилищных прав несовершеннолетних.

Говоря об охране жилищных прав несовершеннолетних, необходимо отметить, что жилищное законодательство пре­дусматривает особые требования к процедуре приватизации жилых помещений с участием несовершеннолетних при установлении права общей собственности. Согласно ст. 53 ЖК РСФСР и указанному Закону «О приватизации» несо­вершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимате­лем и являющиеся членами его семьи, имеют равные права, вытекающие из договора найма. Об этом было упомянуто и в п.7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищно­го фонда в Российской Федерации». Несовершеннолетние в случае приватизации занимаемого помещения наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участ­никами общей собственности на это помещение. Однако в этом документе не сказано, какой вид общей собственности следует установить- долевую или совместную. Таким обра­зом, законодатель предоставляет право участникам привати­зации самим выбрать вид общей собственности. В силу ст. 2 Закона «О приватизации» жилые помещения передаются в общую собственность (совместную и долевую) либо в собс­твенность одного из совместно проживающих лиц, в т. ч, несовершеннолетних. Полагаем, что именно это положение нельзя не учитывать при заключении договора передачи жи­лого помещения в собственность, а также при рассмотрении дел по искам о признании недействительными договоров о передаче жилого помещения в собственность граждан.

Так, например, в производстве одного из районных су­дов г. Саратова имеется гражданское дело, возбужденное по иску А. о признании договора передачи жилого помещения в собственность недействительным. Согласно представлен­ным истцом документам в сентябре 1993 г. М. — бабушка несовершеннолетнего А., ответственная квартиросъем­щица, Н. — мать несовершеннолетнего А. и временно зарегистрированный второй внук М. заключили договор с Администрацией соответствующего муниципального об­разования о передаче жилого помещения в собственность, не включив в этот договор несовершеннолетнего А. После смерти М. в апреле 2003 г. А. узнал, что он не имеет права собственности на квартиру, т. к. не участвовал в приватиза­ции. На том основании, что при приватизации жилья права несовершеннолетнего А. были нарушены, он просит суд признать сделку недействительной. По существу дело пока не рассмотрено, т. к. отложено по основаниям, указанным в ГПК РФе.

Полагаем, что при рассмотрении данного дела суд дол­жен руководствоваться Законом «О приватизации» в части, закрепляющей право несовершеннолетнего, пользующегося данным жилым помещением и проживающего совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность. В подобных ситу­ациях несовершеннолетние лица во всех случаях должны включаться в приватизационные документы, что регламен­тировано действующим законодательством.

Кроме того, необходимо обратить внимание на тот факт, что органы опеки и попечительства, давая разрешение на приватизацию, на наш взгляд, не имеют права выносить решение о невключении несовершеннолетних в приватизационные документы, даже в том случае, если такое полномочие органы опеки и попечительства получают от правоприменительных органов, поскольку делегирование этих полномочий не соответствует п. 4 ст. 292 ГК РФ.

Таким образом, в случае если при исследовании обсто­ятельств указанного дела будет установлено, что несовер­шеннолетний А. не был включен в приватизационные доку­менты с согласия органов опеки и попечительства либо без такового, то это будет являться основанием для признания сделки недействительной с вытекающими последствиями по правилам ст. 169 ГК РФГ.

Нередко жилищные права несовершеннолетних нару­шаются при совершении сделок с жильем. В п. 4 ст. 292 ГК РФ говорится о том, что «отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права и охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства». Положение данной статьи не слу­жит целям охраны жилищных прав несовершеннолетних, поскольку дает возможность органам опеки и попечительс­тва давать разрешение на отчуждение жилья только в случае если затрагиваются права и охраняемые законом интересы несовершеннолетних и других указанных в этой норме права лиц. Из смысла анализируемой статьи следует, что в случае неущемления прав указанных лиц согласия органов опеки и попечительства не требуется, что не служит целям реальной защиты прав и интересов несовершеннолетних и других указанных в законе лиц. Полагаем, что п. 4 ст. 292 ГК РФ необходимо дополнить положением о том, что орга­ны опеки и попечительства должны давать разрешение на отчуждение жилья как в случае нарушения, так и в случае ненарушения интересов несовершеннолетних, а доказатель­ства относительно ненарушения прав и законных интересов несовершеннолетних при этом должны предоставлять в органы опеки и попечительства продавцы недвижимости. Только в этом случае можно будет говорить о реальной за­щите и обеспечении прав и интересов несовершеннолетних при сделках с недвижимостью.

Правоохранительные, государственные органы, в т. ч. Министерство образования РФ, разрабатывают ряд мер, на­правленных на обеспечение защиты прав несовершеннолет­них. Так, Министерство образования РФ в своих письмах от 20 февраля 1995 г. № 09-М «О защите жилищных прав несовершеннолетних» и от 9 июня 1999 г. № 244/26-5 «О до­полнительных мерах по защите прав несовершеннолетних» рекомендует создавать при органах местного самоуправле­ния советы (комиссии) по охране прав несовершеннолетних. Кроме того, указанные документы предусматривают, что копии договоров по отчуждению жилой площади должны предоставляться в органы опеки и попечительства с момен­та выдачи разрешения на совершение сделки. Также в нем содержатся рекомендации. направленные на неодобрение сделок, при которых производится покупка квартиры в рассрочку при одновременной продаже имеющихся в собс­твенности жилых помещений, и рекомендации совершать сделки по залогу помещений, поскольку в этих случаях риск потери имеющейся площади существенно возрастает.

В заключение необходимо отметить, что обеспечение имущественных прав несовершеннолетних, в т.ч. и права на жилье, будет возможно лишь в случае формирования право­сознания у граждан, в чьи обязанности входит осуществле­ние функции представительства законных прав и интересов несовершеннолетних, а также обеспечения своевременного и грамотного информирования правоприменительных орга­нов о состоянии действующего законодательства.

1 См.: Закон РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищ­ного фонда в Российской Федерации» (с изм. и доп. от 23 декабря 1992 г., 11 августа 1994 г., 28 марта 1998 г., 1 мая 1999 г., 15 мая 2001 г., 29 мая 2002 г., 26 ноября 2002 г.) // ВСНД' и ВС РФ. 1991. № 28. Ст. 959; Изм.: ВСНД и ВС РФ. 1993. № 2. Ст. 67; СЗ РФ. 1994. № 16. Ст. 1864; 1998. № 13. Ст. 1472; 1999. № 18. Ст. 2214.2001. № 21. Ст. 2063; 2002. № 21. Ст. 1918; Российская газета. 2002. № 227.

2             См.: Федеральный закон от 11 августа 1994 г. № 26-ФЗ «О внесении дополнений и изменений в Закон РФ "О приватизации жилищного фонда

в Российской Федерации".

3             См.: Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г. в редакции от 28 марта 1998г.; Федеральный закон №45-ФЗ «О внесении изменений и

дополнения в Жилищный кодекс РСФСР» (с изм. от 17 апреля 2001 г., 25 июля 2002 г., 24, 31 декабря 2002 г.) // СЗ РФ. 1998. № 13. Ст. 1467; Изм.:

СЗ РФ. 2001. № 17. Ст. 1647; 2002. № 30. Ст. 3033.

4             См.: Федеральный закон от 21 декабря 1996 г. № 159-ФЗ «О дополни­тельных гарантиях по социальной защите детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» (с изм. и доп. от 8 февраля 1998 г., 7 августа 2000 г., 8 апреля 2002 г., 10 января 2003 г.) // СЗ РФ. 1998. № 52. Ст. 5880;

5             См.: Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации. М.,2003.

6             См.: Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 1. М., 1995.