В.Д. Рузанова

кандидат юридических наук, доцент Самарского государственного университета

ПРОБЛЕМЫ РЕАЛИЗАЦИИ ПРАВА ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ

Для выявления сущности права общей долевой собствен­ности традиционно исследуются две основные концепции: концепция идеальной доли и концепция реальной доли1. Анализ норм гл. 16 ГК РФ позволяет заключить, что зако­нодатель построил конструкцию права общей долевой собс­твенности на положениях концепции идеальной доли.

Имущество, находящееся в собственности нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности (п. 1 ст.244 ГК РФ). При этом имеет место множественность субъектов права собственности на одно и то же имущество. Право общей долевой собственности на имущество - это право собственности на все имущество как единый объект. Отдельным же собственникам принадлежат лишь доли в этом праве. В то же время участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользова­ние части общего имущества, соразмерной его доле. В этом случае у собственника сохраняется право собственности на вещь в целом, и дополнительно он приобретает право владе­ния и пользования предоставленной ему частью имущества (п.2 ст.247 ГК РФ). На часть же общего имущества право собственности может возникнуть только в результате пре­кращения режима общей долевой собственности (например, в связи с разделом общей собственности, а для отдельного ее участника - выделом его доли (ст.252 ГК РФ)).

Таким образом, законодатель четко разграничивает объ­ем правомочий участников общей долевой собственности и порядок их реализации в отношении:

 а)           общего имущества в целом (п.1 ст.246, п.1 ст.247 ГК РФ); б) части общего имущества, предоставленного во владе­ние и пользование отдельному участнику общей собствен­ности (п.2 ст.247 ГК РФ); в) доли в праве собственности (п.2 ст.246 ГК РФ).

Когда речь идет об общем имуществе в целом, закон пре­дусматривает, что собственники имеют всю совокупность правомочий в отношении этого имущества - правомочия владения, пользования и распоряжения, и осуществляют их только по соглашению между собой.

Участник общей долевой собственности в отношении части предоставленного ему общего имущества обладает только правомочиями владения и пользования, не приобре­тая при этом права самостоятельного распоряжения.

Относительно же доли в праве общей долевой собствен­ности закон говорит исключительно о правомочии распоря­жения. Согласно п.2 ст.246 ГК РФ собственник доли впра­ве распорядиться ею по своему усмотрению с соблюдением установленных ст. 250 ГК РФ правил о преимущественном праве покупки. При этом вовсе не требуется согласия других участников, а также предварительного выдела имущества, приходящегося на эту долю, поскольку предметом соответс­твующей сделки будет отчуждение именно доли как иму­щественного права. Распоряжение долей может осущест­вляться в различных формах (продажа, дарение, завещание, залог и т.д.). Но в любом случае распоряжение долей в праве собственности в отличие от распоряжения имуществом всегда влечет (или может повлечь в будущем - например, при залоге) ее отчуждение и, следовательно, замену одного субъекта права общей долевой собственности другим.

В современных условиях особую актуальность приоб­рел вопрос о применении легальной конструкции права общей долевой собственности к такому объекту права собственности, как жилое помещение Понятие «жилое помещение» имеет широкое значение и включает в себя жилой дом, квартиру, комнату. Жилые помещения могут выступать объектами различных прав. Когда речь идет о договоре найма (коммерческого или социального), то труд­ностей с определением предмета договора не возникает: это любое изолированное жилое помещение (в т.ч. и комната). Применительно же к праву собственности и в теории и на практике возникает вопрос о степени «дробления» жилого помещения как объекта указанного права. Например, может ли быть комната в квартире самостоятельным объектом пра­ва собственности? Значимость данной проблемы рельефно обозначилась в связи с процессом приватизации квартир и особенно с возможностью приватизации комнат в комму­нальных квартирах.

Практика оформления и государственной регистрации прав на недвижимость пошла по двум основным направле­ниям: в одних случаях регистрируется право собственности на комнату, в других - право общей долевой собствен­ности на всю квартиру целиком. В результате указанных действий возникают два совершенно различных правовых режима жилых помещений. Так, владение, пользование и распоряжение квартирой, находящейся в общей долевой собственности, может осуществляться только по соглаше­нию всех собственников; при возмездном отчуждении доли необходимо соблюдение преимущественного права покупки и т.д. Серьезная практическая проблема заключается в том, что комнатой, закрепленной в пользование за одним из собс­твенников квартиры, последний не имеет права самостоя­тельно распоряжаться, в частности сдавать внаем.

Собственник же отдельной комнаты наряду с правом собственности на комнату приобретает и право общей до­левой собственности (по аналогии с правовым режимом общего имущества в многоквартирном доме) на места об­щего пользования в квартире. Сама комната, в свою очередь, может находиться в общей долевой или совместной собс­твенности. Таким образом, в целом на квартиру образуется сложное сочетание различных видов права собственности (как бы право внутри права). Существенно различаются между собой и сделки, совершаемые собственниками. Так, предметом договора купли-продажи комнаты будет недви­жимость, а предметом купли-продажи доли - имуществен­ное право и т.д.

Верховный Суд РФ занял отрицательную позицию по вопросу о возможности передачи отдельной комнаты в собственность, указав, что выдел участнику общей собс­твенности на приватизированную квартиру принадлежащей доли допустим, если имеется техническая возможность передачи ему изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений, оборудования отдельного входа (п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"»). При существующих пла­нировках приватизированных квартир такой выдел (раздел) практически невозможен. Однако в настоящее время зако­нодательство практически признало комнату в коммуналь­ной квартире в качестве самостоятельного объекта права собственности (ст. 3 Закона РФ «О приватизации жилищ­ного фонда в Российской Федерации» (в ред. Федерального закона РФ от 20 мая 2002 г.).

Рассмотренная проблема не может быть сведена только к вопросу правовой формы. Это в большей мере проблема соответствия формы и содержания. Правовой режим жилых домов (квартир) в период социализма вполне соответство­вал структуре жилищного фонда. Договор найма, заключае­мый на основе ордера, максимально обеспечивал интересы граждан. Право же частной собственности не может быть полноценно реализовано в условиях «хрущевки» или «ком­муналки», оно предполагает совершенно другой тип жи­лых помещений. Именно несоответствие между правовой формой (правом частной собственности) и содержанием (социалистическим типом жилых помещений) является ис­тинной причиной значительных трудностей, возникающих при реализации права собственности на жилые помещения. Как представляется, сложившаяся ситуация требует созда­ния «временных» правовых моделей, которые позволили бы собственникам беспрепятственно реализовывать принадле­жащие им права.