Т.Н. Халбаева

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 
17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 
34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 
51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 
68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 

доцент ПАГС

НЕКОТОРЫЕ ВОПРОСЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРИОБРЕТЕНИЯ ПРАВА

СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

В настоящее время как в теории, так и на практике не­достаточно четко проводится разграничение понятий «ре­гистрация права собственности» и «регистрация перехода права собственности». По мнению некоторых авторов, в указанной терминологии отсутствуют различия, поскольку «...регистрируются собственники... как носители прав и обязанностей»1. Действительно, переход права собствен­ности есть не что иное, как возникновение этого же права у последующего собственника. Совокупность правомочий, присущих данной юридической категории, всегда сохраняется при ее перенесении. Поэтому приобретателя по сделке с недвижимостью как носителя гражданских прав и обязан­ностей не интересует название регистрационных действий, значение имеет лишь законный титул перешедшего к нему права.

Однако, как представляется, законодатель не случай­но наряду с понятием регистрации права собственности упоминает о регистрации перехода права собственности. Исходя из смысла п. 1 ст. 131 ГК РФ, регистрация права собственности включает в себя не только регистрацию пере­хода права собственности, но и его возникновение. Если при первоначальном способе приобретения субъектом вещного права на недвижимость достаточно регистрации возникно­вения права собственности, то при производном способе необходима регистрация перехода права собственности. Это обусловливает различные основания для совершения ука­занных регистрационных действий. Если в первом случае таковым выступает волеизъявление лишь правообладателя, то во втором - требуется волеизъявление как предшеству­ющего, так и последующего собственника.

Различно и содержание регистрационных действий, про­водимых учреждением юстиции при внесении соответству­ющих сведений в реестр. Так, согласно ст. 12 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной ре­гистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»2 (далее - Закон о регистрации) при регистрации права в реестр вначале вносятся сведения об объекте недвижимос­ти путем его идентификации, а затем он «привязывается» к определенному правообладателю. В этом случае на регистрацию подается заявление его носителем (ч.1 п.1 ст. 16 Закона о регистрации).

В случае регистрации перехода права у недвижимого имущества, ранее внесенного в реестр и, следовательно, вовлеченного в гражданский оборот, происходит смена собственника: право предшествующего обладателя прекра­щается и возникает у нового приобретателя с указанием основания для такого перехода (договор, наследование). На электронном и бумажном носителях делаются предус­мотренные Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним3 соответствующие отметки.

Необходимо заметить, что законодательство некоторых государств сужает понятие регистрации перехода права собственности. Так, ст. 28 Указа Президента Республики Казахстан, имеющего силу закона, от 25 декабря 1995 г. № 2727 «О государственной регистрации прав на недвижи­мое имущество и сделок с ним»4, озаглавленная «Регистрация перехода права на недвижимое имущество», гласит: «Любые изменения права на недвижимое имущество, связанные со смертью или объявлением умершим держателя этих прав, должны быть зарегистрированы на основе документа, в соответствии с которым право на недвижимое имущество передается». Тем самым, надо полагать, Указ исключает пе­реход права на основании договоров, являющихся наряду с наследованием производным способом приобретения права собственности.

Поскольку перенесение права воплощено в юридичес­ком акте, то предметом регистрации в этом случае будут «...действия сторон по передаче имущества, направленные на перенос собственности»5, в то время как при регистрации права (подтверждении права) предметом служит действие носителя права по его приобретению (подтверждению), также отраженное в заявлении.

В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона о регистрации «го­сударственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора... если иное не установлено федеральным законом».

Однако полагаем, что правило о подаче заявлений обе­ими сторонами договора не должно распространяться на приватизацию жилого помещения. Это заключается в осо­бом характере договора. Несмотря на то что приватизация относится к производным способам возникновения права собственности, она осуществляется на основании Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»6. Как известно, основной обязанностью отчуждателя является не только фактическая передача вещи приобретателю, но и перенесение вещного права. Поскольку наниматель фактически владел и поль­зовался занимаемым им по договору социального найма жильем, то его передача не требуется. В связи с тем что собственник жилого помещения в силу закона не вправе отказать гражданину от участия в приватизации, то его волеизъявление в виде заявления в учреждение юстиции о регистрации перехода права лишено смысла.

Следует отметить, что данный вопрос неоднозначно ре­шается даже в рамках одного органа по регистрации прав на недвижимость. В частности, Учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Саратовской области до 2001 г. регистриро­вало право на приватизированное жилое помещение лишь на основании заявления гражданина7, а в последующем стало требовать заявление и со стороны наймодателя8. В филиале ГУЮ «Самарская областная регистрационная па­лата», расположенном в г. Тольятти, до настоящего времени регистрируется право собственности на приватизированное жилое помещение по заявлению только правообладателя9.

Согласно ч. 2 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации «в случае, если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявле­ние о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты». В целях единообразного применения законодательства о регистрации, избежания дополнительных действий, не являющихся необходимыми при регистрации перехода права собствен­ности на приватизированное жилье, целесообразно норму ст. 16 данного Закона после предложения «права возникают на основании» дополнить словом «закона». Это исключит необходимость предоставления при регистрации перехода права собственности на приватизированное жилье заявле­ния другой стороной договора.