О.Р. Гимадрисламова

ассистент Института права Башкирского государственного университета

(Уфа)

ЖИЛИЩНАЯ КООПЕРАЦИЯ ВЧЕРА И СЕГОДНЯ

В качестве одной из основных задач федеральной целе­вой программы «Жилище» на 2002-2010 гг., утвержденной Постановлением Правительства РФ от 17 сентября 2001 г., можно назвать задачу развития рынка жилья и финансовых механизмов, обеспечивающих доступность приобретения жилья для граждан с достаточной платежеспособностью. Для решения этой задачи необходимо создать эффективные экономические механизмы притока частных инвестиций в жилищное строительство и условия для долгосрочных жи­лищных накоплений граждан. Одной из форм привлечения средств населения для финансирования жилищного строи­тельства и приобретения жилья являются негосударствен­ные некоммерческие накопительные системы (жилищные и жилищно-строительные кооперативы, строительно-сберега­тельные кассы).

С жилищно-строительными кооперативами мы знакомы давно. Но жилищно-потребительские кооперативы, существующие сегодня, имеют ряд отличий от привычных жилищно-строительных и жилищных кооперативов совет­ского периода. На некоторых из этих отличий хотелось бы остановиться подробнее.

Жилищные кооперативы (сейчас они обязаны указывать в своем наименовании, что являются некоммерческой органи­зацией в форме потребительского кооператива) организуют­ся как добровольные объединения граждан и юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей пайщиков в благоустроенном жилье путем объединения паевых взносов для приобретения этого жилья.

Ранее жилищно-строительные кооперативы могли быть организованы лишь при жилищном управлении (отделе) или управлении (отделе) коммунального хозяйства испол­кома городского, районного, поселкового Совета депутатов трудящихся, при предприятии, организации, учреждении или совхозе (ст. 1 Примерного устава ЖСК РСФСР)1. Существовали определенные ограничения для членства в жилищном кооперативе: членами кооператива могли быть только граждане СССР, достигшие 18-летнего возраста, пос­тоянно проживающие в данной местности и нуждающиеся в улучшении жилищных условий (ст. 6 Примерного устава ЖСК РСФСР)2. Кроме того, было четко оговорено, что го­сударственные учреждения, предприятия и общественные организации не могут состоять членами кооператива, а так­же принимать участие в строительстве жилых помещений кооператива за счет своих средств (ст. 7 Примерного устава ЖСК РСФСР)3.

На сегодняшний день членом жилищного кооператива может стать гражданин, достигший 16-18-летнего возраста, независимо от того, гражданином какой страны он является и нуждается ли в улучшении жилищных условий, а также любое юридическое лицо.

Законодательство советского времени предусматривало ряд государственных мер по оказанию материальной по­мощи ЖСК и гражданам, вступающим в ЖСК. Правилами кредитования кооперативного жилищного строительства, утвержденными Стройбанком СССР 12 июня 1965 г., ЖСК предоставлялась государственная ссуда в размере до 60 % сметной стоимости строительства на срок 10-15 лет. За пользование государственным кредитом кооператив выпла­чивал Стройбанку СССР 0,5 % годовых4. В соответствии с Постановлением Совета Министров СССР от 19 августа 1982 г №765 «О жилищно-строительной кооперации» предприятия могли оказать безвозмездную материальную помощь или частично погасить задолженности по кредиту банка работников - членов ЖСК.

В настоящее время финансовую поддержку государства инициативы граждан, связанной с приобретением жилья на платной основе, мы можем наблюдать лишь в ряде регио­нов. Примером является опыт Республики Башкортостан и Республики Татарстан. Так, Указом Президента Республики Башкортостан от 18 сентября 1997 г. была принята специ­альная государственная программа жилищного строитель­ства (Президентская жилищная программа), основанная на принципах потребительской кооперации. Для решения ос­новных задач, поставленных Президентской жилищной про­граммой, был образован Государственный фонд жилищного строительства при Президенте Республики Башкортостан. Государственный статус программы позволяет решить мно­гие вопросы, в т.ч. вопросы формирования муниципального жилищного фонда социального назначения.

Фонд обеспечивает финансирование программы строи­тельства жилья для переселения граждан из жилых поме­щений в домах, подлежащих сносу. Первоочередное право на приобретение жилья в рассрочку через Фонд жилищного строительства при Президенте Республики Башкортостан имеют граждане, проживающие в жилых домах, подлежа­щих реконструкции, сносу, включенных в специальную Государственную программу жилищного строительства.

Ранее только после окончания строительства конкретного дома кооператива каждому члену кооператива предоставля­лась в соответствии с размером его пая и количеством членов семьи в постоянное пользование отдельная квартира жилой площадью не более 60 кв. м. Следовательно, каждому члену кооператива и членам его семьи принадлежало лишь право пользования кооперативной жилой площадью. Собственником же этою жилья являлся жилищный или жилищно-строитель­ный кооператив. Такое положение существовало до 1990 г., когда были приняты Законы «О собственности в СССР» и «О собственности в РСФСР». В них предусматривалось, что член жилищного или жилищно-строительного кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за жилое помещение, предоставленное ему в пользование, приобретает право собс­твенности на это имущество.

В наше время гражданин, становясь пайщиком коопера­тива, вносит вступительный членский и первоначальный паевой взносы (эта сумма, как правило, составляет около 15 % стоимости квартиры). Затем, когда пайщиком будет накоплено 50 % стоимости будущей квартиры, он может выбрать жилье в строящемся доме и ждать окончания строительства или на вторичном рынке жилья. Жилищный кооператив приобретет это жилье в свою собственность, но для конкретного гражданина. Пайщик и члены его семьи получают возможность проживать в этой квартире на осно­вании договора на право безвозмездного пользования квар­тирой до выплаты пая. Затем в соответствии с п. 4 ст. 218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного или иного потребительского кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, предоставленную этому лицу ко­оперативом, приобретает право собственности на указанное имущество. Право собственности (в силу прямого указания в законе) порождает факт полного внесения пая, и не сущес­твует необходимости в волеизъявлении членов кооператива или самого кооператива. Таким образом, государственная регистрация прав членов потребительских кооперативов в отношении имущества, приобретенного путем внесения паенакоплений, по своей сути является лишь подтверждением их правомочий собственника, отсутствие которого влечет исключительно ограничение в возможности распоряжаться этим имуществом, но никак не влияет на факт возникнове­ния права собственности5.