1.4. Региональные аспекты ипотечного кредитования в России

Региональные программы ипотечного кредитования имеют достаточно ярко выраженную специфику, обусловленную социальными и экономическими условиями отдельных регионов. Рассмотрим опыт отдельных регионов более подробно.

Москва. Если смотреть на проблему ипотечного кредитования с региональной точки зрения, то в этом вопросе выделяется Москва, где собственные схемы развития ипотеки стали «запускаться» еще в самом начале 90-х гг. В частности, уже в середине 1993 г. одним из первых долгосрочные ипотечные кредиты на жилье стал выдавать «Ипотечный Стандартбанк». Однако подобного рода кредиты выдавались лишь работникам крупных предприятий, например табачной фабрики «Ява». В 1994 г. на коммерческой основе долгосрочные ипотечные кредиты на Приобретение жилья стали выдавать в то время один из крупнейших банков России «Мосбизнесбанк», а также один из системообразующих на тот период банк «Менатеп». Последний своим сотрудникам на данные цели выделил более 2 млн. долл. Но поскольку указанные кредиты выдавались преимущественно своим сотрудникам (по принципу так называемой корпоративной солидарности), а также под очень низкие, если не сказать символические, проценты, то подобного рода кредиты нельзя было считать в качестве ипотечных, а, скорее всего, они выступали в качестве скрытой формы повышения заработной платы сотрудникам.

Московская мэрия планировала развитие в столице ипотеки по так называемой американской схеме ипотечного кредитования – когда кредиты выдаются сроком на 10 лет и под 10% годовых на сумму, составляющую 70% стоимости самой квартиры.

В связи с этим, в начале 1998 г. правительство Москвы и Гарвардская школа управления подписали соглашение о совместной разработке ипотечной системы в России, аналогичной той, что действует в Америке. В обсуждении соглашения приняли участие американское ипотечное агентство Fannie Mae, активно развернувшее свою деятельность на рынках Восточной Европы, а также финансовые и юридические компании США. С российской стороны разработка концепции ипотеки была поручена Комплексу перспективного развития города. В результате была разработана московская модель ипотеки.

Схема ипотечного кредитования в общих чертах представлена на рис. 1.11 и 1.12. Основным участником системы, по аналогии с американской моделью, является Московское ипотечное агентство недвижимости (МИАН), в котором 51% акций принадлежит правительству Москвы, а остальное – международным финансовым учреждениям. МИАН является владельцем долговых обязательств заемщиков, его главная задача – поиск и привлечение денежных ресурсов на международном рынке для финансирования ипотеки под гарантии правительства Москвы, а также регулирование и контроль за действием всего ипотечного механизма.

Гражданин, желающий приобрести жилье в кредит, сделав при помощи риэлтера свой выбор, обращается в банк за получением кредита. Банк, опираясь на разработанные совместно с МИАН стандарты и критерии, оценивает кредитоспособность заемщика и с помощью независимого специалиста оценивает жилье. Затем банк заключает кредитный договор и оформляет закладную. Заемщик вносит авансовый платеж, а банк оплачивает владельцу всю стоимость приобретаемого заемщиком жилья. Одновременно участвующая в системе страховая компания страхует сделку. Заемщик становится владельцем жилья и по определенному графику в течение установленного срока действия кредитного договора осуществляет выплаты.

Ипотечное агентство выкупает у банка долговое обязательство заемщика в форме переуступки прав требования, выплачивая причитающиеся комиссионные. В дальнейшем заемщик вносит свои платежи уже МИАН. Сделка регистрируется и вносится в реестр. Агентство расплачивается со страховщиками, оценщиками и риэлтерами.

Затем агентство формирует закладные в пулы, классифицируя заемщиков по степени надежности, и на этой основе осуществляет выпуск облигационных займов, обеспеченных гарантиями правительства Москвы. Затем эти ценные бумаги размещаются на внешних и внутренних финансовых рынках.

Их продажа, по замыслу разработчиков, является основным источником привлечения средств для ипотечного кредитования.

Далее агентство контролирует поступление платежей от заемщиков и осуществляет погашение полученных займов.

 

 

 

 

 

 

Ориентация именно на американскую модель ипотеки объяснялась тем, что созданная в США так называемая двухуровневая система ипотеки, когда сначала банк выдает кредит (первый уровень), а потом продает его национальному или местному агентству, которое привлекает под этот кредит деньги (второй уровень), хорошо подходила для России, поскольку при такой системе кредитование осуществляется под гарантии правительства и государство берет на себя большую часть рисков.

Московские власти рассчитывали на содействие и поддержку американских банков, однако в результате кризиса 17 августа 1998 г. ипотечные кредиты смогли получить всего 10 чел. /12/. Тогда было принято решение осуществлять ипотеку по так называемой немецкой схеме, то есть через строительные ссудосберегательные кассы, а именно через систему Инвестсбербанка. Ипотечные кредиты предоставляются на следующих условиях /15/:

участники программы – граждане России, прописанные в Москве;

ипотечные кредиты предоставляются исключительно на покупку квартир на территории Москвы;

валюта расчетов – доллары США;

взнос на вклад до востребования собственных средств – не менее 30% стоимости приобретаемой квартиры;

сумма кредита – не более 70% стоимости приобретаемой квартиры в зависимости от платежеспособности;

максимальный размер кредита составляет 120 тыс. долл. США;

срок кредита не должен превышать 10 лет;

процентная ставка достигает 10%.

Преимуществом такой программы является положение, согласно которому клиент получает квартиру сразу, а деньги платит потом. Положительным следует считать и то обстоятельство, что квартира сразу же переходит в собственность заемщика. И, наконец, льготная ставка процента, то есть 10% годовых по кредиту в иностранной валюте. С другой стороны, кредит перечисляется безналичным путем на счет продавца квартиры, а сама квартира находится в залоге у банка до тех пор, пока кредит не будет выплачен полностью. Банк оформляет кредит в сумме, зависящей от платежеспособности заемщика и не превышающей 70% стоимости квартиры. Во всех случаях банк выдает ипотечный сертификат, который удостоверяет платежеспособность заемщика, оцененную банком, участие в программе ипотечного кредитования правительства Москвы, а также подтверждает внесение на счет по вкладу в банке суммы в размере не менее 30% стоимости квартиры. Срок действия сертификата – 3 месяца с правом продления его действия на 1 месяц, но не более двух раз. При всей своей внешней привлекательности данная система имеет существенный недостаток, мешающей для продвижения ее в другие регионы страны, – чужая валюта (доллар США). Нужны рублевые кредитные инструменты, которых пока не существует.

В Москве корпорацией «Жилищная инициатива» и рядом других компаний широко используется система стройсбережений и целевого инвестирования.

Базовая модель «Комбиинвест» объединяет три ключевые взаимосвязанные подсистемы: безынфляционное накопление средств, целевое инвестирование и кредитование. Для клиента, избравшего систему «Комбиинвест» в качестве инструмента для улучшения своих жилищных условий, это связано с последовательным прохождением трех этапов: накопительного, инвестиционного, кредитования и расчета по кредиту. По прохождении каждого этапа статус клиента изменяется по схеме накопитель – инвестор – заемщик.

Первым источником инвестирования нового жилья является личный целевой вклад клиента, размер которого фиксирован и определяется разницей между расчетной и инвестиционной стоимостью квартиры, на которую претендует гражданин, а также расчетным размером субсидий, если таковые положены ему по закону. Личные целевые вклады могут вноситься единовременно или в ходе всех трех основных этапов. При каждом платеже фиксируется рублевый и валютный эквиваленты целевого взноса и количество оплаченных квадратных метров жилья.

Вторым источником инвестиций могут быть адресные субсидии местных органов власти либо субсидии предприятий, на которых работают инвесторы, либо внебюджетные фонды, формируемые генеральным менеджером в рамках программы за счет привлечения к строительству организаций, предприятий и коммерческих инвесторов.

Третьим источником инвестиций могут быть средства фьючерсной продажи ранее занимаемой семьей очередника квартиры.

Четвертый источник – это краткосрочный заем, который клиент может получить у генерального менеджера программы через уполномоченный банк. Максимальный размер займа – 30% от расчетного личного вклада. Заем должен погашаться равными долями в течение 3-4-х лет с момента сдачи дома в эксплуатацию.

Такая система жилстройсбережений и целевого инвестирования позволяет значительно расширить доступность жилья для среднеобеспеченных граждан.

Имеющиеся результаты работы системы «Комбиинвест» в Москве показали, что она, в условиях крайне неблагоприятной кредитно-финансовой ситуации, дала реальный шанс на ускорение получения жилья очередниками и практически заменила собой ЖСК. К настоящему времени удалось создать полноценный инвестиционно-строительный конвейер, в котором практически отсутствуют перебои с финансированием отдельных объектов, поскольку система позволяет маневрировать средствами, внесенными гражданами на последующие этапы, для реализации первых.

Благодаря поддержке Минстроя РФ, правительства Москвы и Московской городской думы система «Комбиинвест» приобретает все большую легитимность, дающую ей возможность сосуществовать с уложившейся правовой системой, а по ряду позиций иметь самостоятельное нормативно-правовое поле.

Существенным фактором, влияющим на состояние ипотечного рынка в Москве, является изменение стоимости объектов недвижимости.

Начиная с августовского кризиса 1998 г. цены на недвижимость постоянно снижались. По мнению риэлтеров, причин этого было несколько.

Во-первых, значительная часть сделок (порядка 90%) заключалась путем продажи старого и покупки нового жилья – фактически обмен с улучшением условий.

Во-вторых, рынок сильно «просел» из-за снижения спроса на дешевое жилье. На вторичном рынке снизился спрос на «сталинки», и они подешевели практически во всех районах Москвы. Продажи в таких домах составили около 5%. Фактически впервые за 10 лет существования российского рынка недвижимости эти дома перестали пользоваться популярностью в категории наиболее дешевого жилья.

Еще один фактор снижения спроса – заключение сделок через договоры наследования, на которые сегодня приходится практически половина всех регистраций.

Плавное повышение цен на все виды недвижимости в последнее время, по мнению специалистов агентства МИАН, объясняется более или менее стабилизировавшимся спросом на жилье и ростом платежеспособности населения. Несмотря на подорожание строительстваи повышение цен Департаментом внебюджетной политики строительства (ДВПС) Москвы – основным продавцом городского жилья – объемы продаж в 2000 г. не уступают объему продаж 1999 г.

На первичном рынке неуклонно снижается предложение дешевого жилья, в то время, как спрос продолжает расти. Снижение объема предложения ни в коей мере не означает, что строительство жилья замерло. Одной из причин этого стало перераспределение полномочий в строительстве панельного жилья в Москве. Раньше ДВПС Москвы сам определял: что, где, в какие сроки строить и по какой цене продавать. Специалисты МИАН считают, что отпускные цены на квартиры в новостройках искусственно занижались, из-за чего некоторые домостроительные комбинаты оказались на грани банкротства.

В дальнейшем ситуация на рынке недвижимости Москвы во многом будет зависеть от политики созданного Московского строительного союза (МСС). В МСС вошли довольно сильные компании строительного рынка, которые до объединения (каждая в отдельности) имели собственную нишу на первичном рынке: ДСК-1, ДСК-2, ДСК-3, «Мосстроймеханизация-5», «Мосфундаментстрой-6», СУ-83, СУ-155, Русский национальный инвестиционный банк (РНИБ). В 2001 г. МСС должен будет профинансировать и возвести за счет собственных средств около 1,5 млн. м2 из 3,5 млн. м2 жилья, которое обязуются построить московские власти. Причем городу отойдет порядка 790 тыс. м2 возведенного МСС жилья – для предоставления квартир очередникам и переселения жителей пятиэтажек /20/.

Специалисты МИАН прогнозируют, что в связи произошедшим перераспределением московского рынка недвижимости, строительный союз, в ведении которого оказались вопросы массовой застройки, чтобы не нести прямых убытков, постепенно будет повышать цены до уровня рыночных.

Рынок элитного жилья в Москве переживает не лучшие времена. Значительно увеличилось предложение этого жилья при довольно стабильном уровне спроса. В результате возникли определенные трудности с реализацией элитного жилья. Низкий платежеспособный спрос населения привел к тому, что цены на такое жилье перестали расти. Как считают некоторые риэлтеры, несколько сместились акценты у потенциальных покупателей элитного жилья. Теперь уже выдать обычную квартиру, но в более престижном районе Москвы за действительный эксклюзив просто невозможно. Поэтому строителям и инвесторам приходится изобретать более интересное и заманчивое, чем просто типовая квартира. На рынке стали появляться предложения, которые на самом деле для России в новинку, например, квартира, напичканная разнообразной электроникой.

Безусловно, это в некоторой степени повышает интерес покупателей с хорошим достатком, которые готовы выложить большие деньги за подобные новшества. Однако далеко не факт, что такие проекты, с учетом традиционно российского качества монтажа будут удаваться. Но пока те, кто решился приобрести элитное жилье нового образца платят не менее 3500 долл. за м2.

На вторичном рынке жилья цены растут на 1-2% в месяц. По мнению риэлтеров, в 2001 г. эта тенденция сохранится, так как будут действовать факторы, стимулирующие рост цен. Так, например, при практически стабильном в конце 2000 г. курсе доллара наблюдался высокий темп инфляции. Соответственно цены, в том числе на недвижимость, поползли вверх. Застройщики, руководствуясь более или менее обозначившейся макроэкономической стабильностью в стране, увеличившимися ценами на энергоносители на мировом и внутреннем рынках, определяют цену жилья исходя из презумпции роста цен и добавляют определенную сумму в стоимость жилья. Тем не менее, по прогнозам риэлтеров, в 2001 г. рост цен на вторичном рынке вряд ли превысит 10%.

 

Амурская область. Из 400 тыс. семей, проживающих на территории области, около 100 тыс. (или 1/4) нуждаются в улучшении жилищных условий. Если область в лучшие годы вводила до 600 тыс. м2 общей площади жилья, то за последние годы – не более 300 тыс. м2. Самый распространенный метод финансирования жилья – долевое участие граждан в жилищном строительстве.

В настоящее время областная администрация внедряет в практику другой метод, позволяющий принять участие в строительстве жилья среднеобеспеченным гражданам путем выпуска жилищного займа, который позволит людям купить квартиру не за год, а за более длительный период. Гарантом жилищного займа выступает сама областная администрация.

Наряду с новым строительством и рынком нового жилья в области широко развивается рынок вторичного жилья. Для осуществления операций на этом рынке создано и действует 5 агентств по торговле недвижимостью. Разработана программа развития ипотечного кредитования на рынке жилья.

 

Республика Башкирия. В середине 90-х гг. в республике снизились объемы жилищного строительства. Так, в 1996 г. снижение к уровню 1991 г. составило 28%. В 1997 г. в строительстве жилья наметился рост. Введено 1505 тыс. м2 жилья, из них 908 тыс. м2 (60%) – индивидуального. Достигнут значительный прирост объемов введенного жилья – 16%, в т.ч. индивидуального – 20% к уровню 1996 г. Средняя обеспеченность жильем в 1997 г. составила 17,0 м2 на одного человека, в т.ч. в городской местности – 16,7 м2.

Привлечение в жилищное строительство средств предприятий и населения позволило республике увеличить темпы жилищного строительства (их доля в 1997 г. составила 95%). Существенную роль в увеличении объемов индивидуального жилищного строительства в республике сыграла государственная поддержка в виде ежегодных ассигнований из бюджета республики:

кредитных ресурсов, передаваемых Башкирскому банку Сбербанка РФ для выдачи кредитов населению на индивидуальное жилищное строительство, а также целевых кредитов для строительства жилья молодым малообеспеченным семьям (в 1995 г. выделено 53,7 млрд. руб., в 1996 г. – 11,5 млрд. руб., в 1997 г. – 20,0 млрд. руб.);

финансирования обеспечения районов индивидуальной застройки инженерными коммуникациями (в 1995 г. на эту цель было выделено 25,8 млрд. руб., в 1996 г. – 7,3 млрд. руб., в 1997 г. – 10,0 млрд. руб.).

Наряду с этим в 1997 г. за счет кредитных ресурсов Башкирского Сбербанка для предоставления льготных кредитов населению на индивидуальное жилищное строительство было выделено 100,0 млрд. руб. под 8% годовых сроком на 10 лет с началом погашения кредита и уплаты процентов через 3 месяца со дня его получения. Разница в процентах возмещается за счет средств республиканского бюджета. Создан Фонд жилищного строительства, особенностью работы которого является предоставление жилья на платной основе. Утверждено Временное положение об ипотечном жилищном кредитовании в г. Уфе.

В сентябре 1997 г. в Башэкономбанке был создан и начал функционировать отдел ипотечного кредитования, задачами которого были привлечение денег населения на жилищные накопительные счета и выдача ипотечных жилищных кредитов под залог приобретаемого или уже имеющегося жилья. По состоянию на 30.01.1998 г. банк выдал таких кредитов на сумму 690 млн. руб. сроком до 1 года.

В настоящее время в республике действует около 80 риэлтерских компаний. На базе Башкирской академии государственной службы и управления начата подготовка профессиональных участников рынка недвижимости.

 

Республика Коми. Наработан опыт льготного жилищного кредитования коммерческих банков и выдачи ссуд на жилье за счет средств республиканского бюджета. В 1992 г. кредитом банка воспользовались более 1000 семей, и этому способствовало принятие правительством республики решения о возмещении разницы процентных ставок банков, предоставляющих жилищные кредиты населению за счет республиканского бюджета. При этом за счет средств республиканского бюджета возмещается 2/3 учетной ставки рефинансирования по жилищным кредитам, предоставляемых гражданам.

Была разработана и успешно применена на практике система жилищных контрактов. Граждане, заключившие эти контракты, получают возможность за счет собственных средств постепенно выкупать жилье, при этом средства граждан защищены от инфляции, поскольку накапливаются не деньги, а квадратные метры площади жилья в квартирах, приобретаемых на вторичном рынке. Гражданам, внесшим не менее 70% от стоимости приобретаемого жилья, предоставляется рассрочка платежа на недостающую сумму сроком от 3 до 5 лет с условием проживания в приобретенных квартирах. Около 400 семей воспользовались такой системой для улучшения своих жилищных условий.

 

Красноярский край. В Красноярском крае своеобразное, но реальное долгосрочное кредитование началось в первой половине 90-х гг., когда администрация края утвердила Положение о порядке выкупа жилых помещений краевого жилищного фонда (в 1993 г. был образован жилищный фонд, жилые помещения из которого предоставлялись определенным категориям граждан только по договору аренды).

Арендатор сам выбирал срок выкупа жилого помещения, но в пределах 15 лет. Выбор конкретного срока выкупа отражался в договоре аренды жилого помещения с правом выкупа, в котором также фиксируется график платежей фонду в счет выкупа помещения. При этом выкупная цена помещения выражается в определенном числе минимальных размеров оплаты труда, установленных законодательством РФ на момент заключения договора. Помещение переходит в собственность арендатора при уплате им указанного в договоре числа минимальных размеров оплаты труда.

К настоящему времени посредством аренды жилого помещения с правом выкупа улучшили свои жилищные условия более 2000 семей края. При этом более 120 из них уже выкупили жилые помещения, т.е. стали их собственниками. За 4 года на подобное ипотечное кредитование из бюджета края была выделена сумма, эквивалентная более чем 6 млн. долл. США.

Однако ипотечное кредитование посредством аренды помещения с правом его выкупа имеет и определенный недостаток – отсутствие у гражданина свободы выбора помещения, поскольку ему предлагают имеющееся у арендодателя конкретное жилое помещение.

 

Город Новгород. В ноябре 1996 г. новгородская городская Дума утвердила «Временное положение об условиях и порядке предоставления гражданам жилищных кредитов на строительство, реконструкцию или приобретение жилья».

Кредиты предоставляются сроком до 10 лет в пределах социальной нормы общей площади жилья и не должны превышать 70% от стоимости фактически приобретаемого жилья. Кредит заемщику выделяется под 8% годовых. Разницу между учетной ставкой Сберегательного банка и ставкой кредита, выдаваемого застройщику, гасит администрация города за счет собственных средств. В качестве обеспечения залога принимается строящееся (приобретаемое) жилье. Определен механизм поручительства, форма договора купли-продажи.

Созданные условия развития рынка жилья позволили обеспечить ежегодный прирост количества зарегистрированных сделок с жильем на уровне 2,8-3% от общего объема жилищного фонда.

 

Город Рязань. Реализация программы городского строительства предусматривает внедрение механизма ипотечного кредитования. Часть прибыли, полученной от продажи благоустроенных земельных участков, планируется направить на долговременное кредитование населения. В результате будет построено жилье на сумму в 4 раза большую, чем объем выданных кредитов.

 

Тюменская область. В Тюменской области создана защищенная система жилищно-строительных накоплений и кредитования для обеспеченных и средне обеспеченных категорий граждан, которым государственная поддержка не предоставляется. Основным органом этой системы является соответствующий Фонд, созданный на основе законов «Об инвестиционной деятельности» и «О некоммерческих организациях». Фонд имеет право инвестировать средства только в недвижимость. Поэтому жилье, созданное за счет бюджетных средств и находящееся на балансе Фонда, является гарантией обеспечения сохранности инвестиций граждан и других инвесторов. Недвижимость на балансе Фонда создает 100% защиту инвестиций всех инвесторов. Основные задачи Фонда следующие:

привлекать средства населения путем эмиссии ценных бумаг или организации непосредственных взносов вкладов, в т.ч. через банки;

менять, продавать, покупать, строить жилье по потребностям граждан самостоятельно или через посредников (риэлтеры, подрядчики);

содержать жилищные фонды на балансе до полного расчета с гражданином;

предоставлять гражданину жилищные займы или рассрочки в форме неоплаченной части площади или в денежной форме через уполномоченные банки;

обеспечить возврат кредитных средств как в бюджет, так и банкам;

обеспечить защиту вкладов граждан и иных инвесторов.

 

Республика Удмуртия. С 1993 г. здесь из бюджета республики начато кредитование индивидуальных застройщиков на срок до 20 лет под 7% годовых. До 1993 г. в общей доле строительства жилья примерно 13% составляло индивидуальное жилье, все остальное строилось за счет других источников. В 1994 г., с момента начала кредитования, индивидуальное жилье составило 24% в общем объеме строительства жилья, в 1995 г. – 31%, в 1996 г. – 29%, в 1997 г. – 37%.

Кредиты выделяли на завершение строительства индивидуального жилья в сельской местности. Таким образом, кредиты получили более 6000 семей.

 

Санкт-Петербург. В Санкт-Петербурге считают, что ипотечное кредитование должно развиваться на деньги коммерческих банков, поскольку лишних денег в городском бюджете нет. В свою очередь банки, может быть, и рады заняться этим направлением, но нерешенность многих юридических проблем, связанных с ипотекой, особенно в вопросах истребования залога в случае невозврата кредита, многих отпугивает.

К тому же долгое время состояние финансового рынка было таким, что проценты, под которые банки соглашались кредитовать покупку жилья (в С.-Петербурге этот уровень в среднем вдвое выше московского – 40-60% в валюте), были просто неподъемными для большинства горожан. Тем более, что в данном случае речь скорее шла об аренде с правом выкупа, а не о реальной ипотеке. А тем, кому такие проценты были по карману, не представляло особого труда купить жилье без всякого кредита.

Поэтому большинство питерских банков, даже и заявивших о готовности участвовать в ипотечном кредитовании, считало его делом далекого будущего. Правда, о своей готовности предоставлять кредиты под залог приобретаемой недвижимости заявляли и отдельные представители риэлтерских компаний, но это скорее можно считать некими рекламными мероприятиями, а не реальной практикой.

Единственным банком в городе, который по-настоящему работает с ипотекой, стал банк «Санкт-Петербург». Созданный на базе городской конторы союзного Жилсоцбанка, он получил в наследство обслуживание счетов городских строительных организаций. Естественно, что в своей работе руководство банка не могло не учитывать интересы клиентов, тем более что многие из них стали еще и его акционерами. Специально для развития ипотечного кредитования банк «Санкт-Петербург» учредил дочерний Ипотекобанк. Концепция работы новой структуры предполагала, что она замкнет на себя весь цикл финансирования строительства жилья – от привлечения денег и кредитования до реализации квартир через механизм ипотеки.

Ипотекобанк стал одним из пионеров в деле организации облигационных жилищных займов. Первые займы были размещены, а затем успешно погашены жильем в городах Ивангород и Сосновый Бор Ленинградской области. В дальнейшем банк перешел на размещение под свои гарантии облигаций известных городских строительных организаций, таких как ФПГ «Росстро», АО «Униста», АО «Конструкция», и областных районных администраций. Параллельно с этим, под поручительство строительных компаний либо под залог облигаций жилищного займа, банк начал развивать кредитование населения для приобретения жилья.

Обычная схема подразумевала заключение между застройщиком, кредитором и банком тройственного договора, где основные риски принимала на себя строительная организация. Соответственно, ее отношения с клиентом скорее напоминали арендный договор с правом выкупа.

Однако за счет одного только кредитования операций с недвижимостью Ипотекобанк существовать не мог. В 1997 г. было решено его ликвидировать и перевести все операции, связанные с ипотечным кредитованием, в головной банк. Сейчас кредиты выдаются физическим лицам на срок до пяти лет в рублях по фиксированной ставке, которая зависит от суммы первоначального взноса и срока кредитования и составляет от 5 до 35% годовых /26/. Выход 62-й инструкции ЦБ о том, что поручительство не является обеспечением кредита, заставил банк изменить схему кредитования и перейти к классическому кредитованию под залог жилья. Достаточно льготные в нынешней ситуации проценты можно объяснить тем, что в залог принимаются квартиры, построенное близкими к банку структурами, то есть дополнительный процент заложен в стоимость этого жилья. Кроме того, кредит выдается под еще недостроенное жилье, значит, банк имеет свою маржу от использования первоначального взноса, который составляет не менее 30% стоимости квартиры, и от процентов, начисляемых на еще не предоставленное клиенту жилье.

Кроме стандартной схемы «Санкт-Петербург» предоставляет целевые жилищные кредиты на покупку облигаций жилищного займа, эмитируемых как самим банком, так и дружественными строительными организациями, а также вексельные кредиты на оплату договоров долевого участия в строительстве. Скорее всего, это все же вынужденные меры. Наплыва клиентов особо не чувствуется, а потому банк таким способом стремится активизировать рынок. Попытки хоть как-то сдвинуть ситуацию с мертвой точки натыкаются на спросовые ограничения и отсутствие дешевых, а соответственно и востребованных населением, кредитных ресурсов.

Отсюда понятно желание привлечь на это дело деньги мировых финансовых структур. Однако пока ни городским властям, ни банкирам это не удается. Правда, петербуржцы сумели выбить заем Мирового банка на финансирование самого строительства и мероприятий, связанных с подготовкой территорий.

 

Орловская область. Орловский областной центр рыночных отношений «Развитие» (АО ООЦРО «Развитие») строит дома по областной программе ипотечного кредитования, для участия в которой малоимущим гражданам Орловской области предоставляются безвозмездные субсидии.

Согласно утвержденному механизму льготного ипотечного кредитования для малоимущих и социально незащищенных категорий населения, участник программы (покупатель жилья, приобретаемого с использованием безвозмездных субсидий) должен оплатить от 15% до 45% стоимости квартиры.

Беспроцентный кредит в размере 25% от стоимости квартиры предоставляет «Развитие». Остаток суммы в виде безвозмездных субсидий компенсируют гражданам областной и местные бюджеты. Размер субсидии зависит от дохода на каждого члена семьи покупателя за последние 6 месяцев. Соответствующую справку и заявление очередник, относящийся к одной из нуждающихся групп населения и желающий получить квартиру в рамках программы льготного ипотечного кредитования, должен представить по месту постановки на очередь.

Администрация области на основе ходатайства районной администрации и в соответствии с датой постановки на очередь принимает решение о выделении безвозмездной субсидии. Областная администрация также формирует список участников программы и определяет величину субсидии для очередника. В программе льготного ипотечного кредитования могут участвовать инвалиды и ветераны ВОВ, воины-интернационалисты и участники военных действий в Чечне, ликвидаторы аварии на ЧАЭС, многодетные семьи (более 3-х детей). Для других категорий малоимущих граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, решение о включении их в программу льготного приобретения житья принимается районными администрациями.

 

Ростовская область. Бюджет Ростовской области выделил свыше 10 млн. руб. на финансирование программы ипотечного кредитования в 2000 г. В 2001 г. за счет привлечения средств коммерческих банков и страховых компаний Ростовской области объем ипотечных кредитов должен превысить 100 млн. руб.

С этой целью, Ростовская область с сентября 2000 г. начала реализацию нового этапа программы ипотечного кредитования, который предусматривает кредитование первого взноса для покупки жилья под залог имеющейся квартиры.

Таблица 1.2

Основные экономические показатели некоторых регионов России, приступивших к внедрению программ ипотечного кредитования

	Республика Башкирия	Республика Коми	Красноярс-кий край	Новгород	Рязань	Республика Удмуртия
Доля кредита от стоимости нового жилья (%)	–*	30	–	70	–	–
Объем кредитования	1997 г. –100 млн. руб.	–	за 4 года 6 млн. долл.	–	–	6453 семьи
Срок кредитования (лет)	10	–	15	–	–	до 20
Процент кредитования (%)	8*	*	расчет в МРОТ	8	–	7
Доля приватизированного жилья (%)	–	37	–	30	39	37
Обеспеченность жильем в городской местности (%)	16,7	–	–	15,4	17,5	–
Инфраструктура рынка жилья	Фонд жилищного строитель-ства, 80 риэлторских агентств	Сеть риэлторс-ких агентств	–	–	–	–

* "–" – нет данных

 

Кредит будет предоставляться на срок от 6 месяцев до 1 года, размер процентной ставки пока не определен. После вселения в новую квартиру средства от реализации старой квартиры пойдут на погашение краткосрочного кредита. Для выплаты оставшейся части стоимости жилья заемщик сможет получить следующий кредит из средств областного бюджета на срок до 8 лет для городских и до 10 лет для сельских жителей под 12,5% от ставки рефинансирования Центробанка. Залоговым обеспечением долгосрочного кредита будет являться новое жилье заемщика.

Ранее застройщик мог получить ипотечный кредит лишь после оплаты 50% стоимости нового жилья (для частных застройщиков в сельской местности, если строительство собственными силами завершено, не менее чем на 50%). Программа ипотечного кредитования работает в Ростовской области уже в течение года. В 1999 г. из средств областного бюджета был предоставлен 61 кредит на сумму свыше 5 млн. руб.

Средняя стоимость одного м2 жилья, включенного в программу ипотечного кредитования, находится на уровне 4,7-5,2 тыс. руб.

Основные экономические показатели некоторых регионов России, приступивших к внедрению ипотечного кредитования, представлены в табл. 1.2.

Таким образом, в России в настоящее время уже довольно активно применяются различные схемы ипотечного кредитования. На выбор модели влияют, прежде всего, социальные условия в регионах, уровень развития банковского сектора и степень поддержки региональных властей.