1.3. Проблемы и сценарии развития ипотечного кредитования в России

Ипотека обладает огромным потенциалом обеспечения долговременной прочной интеграции рынка недвижимости и финансового рынка – делает доступным приобретение жилья гражданами и способствует повышению инвестиционной активности в капитальном строительстве. Однако реализация этого потенциала в современных социально-экономических условиях Российской Федерации далека от идеала. Причины, сдерживающие внедрение ипотеки в России, можно разделить на четыре основные группы /13/.

Первая группа причин обусловлена недостаточностью правового обеспечения ипотеки. Прежде всего, медленно идет реализация Федеральных законов «Об ипотеке» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Отсутствует также судебная практика оперативного решения вопросов о наложении взыскания и отчуждении имущества, являющегося объектом залога, и урегулирования финансовых интересов заемщика и кредиторов по первой и младшим закладным при продаже заложенного имущества с аукционов.

Вторая группа причин связана с политической, социально-экономической и финансовой ситуацией в обществе, поскольку для ипотеки губительны непредсказуемость политического курса страны. Не способствуют развитию ипотеки и нестабильное финансовое положение страны, в последние годы характеризующееся неустойчивостью национальной валюты, большой объем внешнего долга и затраты на его обслуживание, высокая цена кредитов.

Третья группа причин связана с неготовностью и экономической незаинтересованностью российских банков в развитии ипотеки. В начале 90-х гг. неготовность банков выражалась в отсутствии капитала и квалифицированных кадров, а в конце 90-х стала преобладать незаинтересованность банков в ипотеке (из-за нежелания втягиваться в долгосрочное кредитование и низкой доходности этой деятельности, особенно по сравнению с доходностью валютных операций и приватизационными манипуляциями).

Четвертая группа причин относится к научной и коммерческой непроработанности сценариев и стартовых шагов по развитию ипотеки.

С учетом сложившихся в России условий, основными сценариями решения проблем внедрения ипотечного кредитования являются /13/.

Сценарий первый – локальная банковская инициатива. Он связан с развитием докризисной инициативы коммерческих банков по кредитованию граждан под залог объектов недвижимости. Этот сценарий может быть реализован, прежде всего, универсальными банками, имеющими подразделения ипотечного кредитования и свободные внутренние денежные ресурсы (или доступ к дешевым внешним ресурсам) для образования совокупного портфеля кредитования данного направления. Деятельность банков в рамках данного сценария опирается на использование так называемой усеченно-открытой модели ипотечного кредитования, отличающейся организационной простотой и в основном замыкающейся в рамках первичного рынка закладных на уровне банк-клиент. Сценарий этот – чисто рыночный, не предполагающий задействование каких-либо административных подпорок, масштабных организационных мероприятий или протекционистских мер. Однако заслоном на пути его реализации является послекризисная деградация банковской среды – многие наиболее готовые к внедрению ипотечного кредитования банки, такие, как СБС-Агро и Мосбизнесбанк, навсегда вышли из игры, а большинство оставшихся или вновь создаваемых банков, как правило, пока еще не готовы и не заинтересованы в развитии ипотеки.

Данный сценарий обречен на реализацию в незначительном масштабе (максимально в сотни миллионов долларов) в ближайшие годы также в связи с низкой привлекательностью его результатов для потребителей ипотечных ссуд из-за высокой стоимости последних.

Сценарий второй – федеральная инициатива – напрямую связан с созданием в России при поддержке государства федерального агентства по ипотечному кредитованию с претензией на создание и внедрение через него полноценной системы организации ипотечного кредитования, не только опирающейся на первичный рынок закладных и не замыкающейся в рамках отношений банк-клиент, но и предполагающей создание вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость, для направления в систему свободных денег от независимых инвесторов.

В его основе лежит использование расширенной открытой модели воспроизводства ипотечного бизнеса, другими словами, «американской модели ипотеки». Пройдя апробацию и зарекомендовав себя с лучшей стороны в странах со стабильной рыночной экономикой, эта модель, к сожалению, оказалась непригодной для стран с нестабильной кредитно-финансовой системой. Расчеты показывают, что минимально возможная в России планка цены кредита для заемщика при опоре на американскую модель в ближайшие годы не сможет опуститься ниже 17-19% годовых. Удешевить эти кредиты иначе, чем путем компенсации части их цены государством, невозможно.

При реализации этого сценария возможны также большие трудности в налаживании взаимодействия между федеральным агентством по ипотечному кредитованию и банками, выдающими ипотечные ссуды, особенно на региональном уровне. К тому же высока вероятность возникновения сложностей с размещением ценных бумаг, эмитированных федеральными структурами, из-за недоверия к ним населения. Потенциальный масштаб кредитования по данному сценарию в ближайшие два года в лучшем случае достигнет нескольких сотен миллионов долларов, что не решает проблемы ипотечного кредитования в масштабе реальных запросов населения. Такой сценарий будет иметь смысл лишь с точки зрения отработки механизмов функционирования системы для будущих времен, более благоприятных для ее внедрения.

Сценарий третий – муниципальная инициатива. Этот сценарий предполагает инициативу администраций крупных городов в направлении обеспечения первых шагов по запуску ипотеки. Сценарий основывается на союзе муниципальных органов с уполномоченными ими же на развитие ипотеки банками. Согласно сценарию, администрации играют роль не просто декларативного гаранта по реализации отношений, инициируемых в рамках создаваемой системы, но на стартовом этапе принимают на себя основной груз имущественного поручительства по обеспечению первичной эмиссии ценных бумаг, формируя для этого залоговый фонд из состава объектов муниципальной собственности. Логика развития событий состоит в постепенном замещении муниципального залогового фонда на объекты частной собственности по мере оформления закладных первыми заемщиками и в освобождении муниципальных органов от несвойственных им банковских функций. Достоинство этого сценария в том, что заемщик может сразу получить выход на реальные деньги.

Разумеется, это чисто российский сценарий, связанный с неготовностью банков изначально взять на себя существенные стартовые организационно-финансовые нагрузки. Такой сценарий может иметь успех в некоторых крупных городах, относительно успешно интегрировавшихся в рыночную среду и обладающих достаточной ликвидностью недвижимости (Москва, Санкт-Петербург, Калининград, Иркутск и др.). При использовании данного сценария уже на стартовом этапе можно запустить ипотечное кредитование в объеме сотен миллионов долларов для отдельного города, а в перспективе, по мере удешевления денег – существенно расширить эти объемы. Стартовый эффект сценария может быть еще более впечатляющим, если местным администрациям удастся привлечь к запуску ипотеки дешевые зарубежные деньги.

К недостаткам этого сценария относится то, что он практически непригоден для большинства рядовых российских городов в силу их плачевного финансового состояния и стагнирующего местного рынка недвижимости.

Сценарий четвертый – сбербанковская инициатива. Это гипотетический сценарий, так как Сбербанк, которому на роду написано занять ключевые позиции в организации ипотечного кредитования в России благодаря наличию разветвленной сети собственных филиалов и отделений по всей стране, пока еще не проявил сколько-нибудь серьезной инициативы по организации ипотечного кредитования. Успешное развитие этого сценария возможно только при условии правильного выбора модели организации ипотечного кредитования. Для Сбербанка, как и для России в целом с ее неустойчивой финансовой системой, наиболее приемлема автономная сбалансированная модель ипотеки, базирующаяся на сберегательно-ссудном принципе. Такой принцип доказал свою жизнеспособность в нашей стране успешной деятельностью различных касс взаимопомощи, дореволюционных обществ взаимного кредита и ссудно-сберегательных союзов, а за рубежом – впечатляющими результатами, достигнутыми немецкой системой стройсбережений. При опоре на такую модель перед банком не стоит вопрос о том, где и по какой цене найти кредитные ресурсы. Они сами потекут в систему от граждан, заинтересованных в будущих кредитах, а банку останется лишь правильно установить разумную маржу за свои услуги.

Для этого необходимо, чтобы система была честной по отношению к интересам клиента и гарантировала сохранение валютного эквивалента средств на этапах накопления, получения и погашения целевых ссуд.

Сценарий пятый – инициатива зарубежных банков. Несмотря на реальный интерес ряда крупных западных банков, проявлявшийся в последние годы к организации ипотечного кредитования в России, речь о прямом и тем более самостоятельном выходе на российский рынок банковских услуг не идет. С точки зрения и потребителей, и государства выход зарубежных банков на рынок ипотечного кредитования становится необходимым в случае дальнейшего бездействия в этой сфере Сбербанка РФ.

Для зарубежных банков перспектива выхода на российский ипотечный рынок не связана с ввозом в страну сколько-нибудь заметного капитала. Она связана с адаптацией к российским условиям хорошо отработанных схем и технологий банковского обслуживания клиентов в рамках ипотеки, и, прежде всего, в рамках системы стройсбережений, наиболее отвечающей условиям и потребностям нашей страны. Что касается цены, которую придется заплатить в виде части прибыли от получаемой иностранными банками маржи, то она будет выглядеть скромной потерей по сравнению с положительным социально-экономическим эффектом, достигаемым за счет запуска ипотечного кредитования.

Сценарий шестой – девелоперская инициатива. Зарождение элементов ипотеки не на банковском, а на инвестиционно-строительном поприще – довольно широко распространенное в мире явление. В частности, в Англии и во Франции многие организации, выступающие ныне в роли ипотечных ассоциаций и компаний, зарождались как инвестиционно ориентированные структуры. В России по мере насыщения рынка недвижимости и снижения платежеспособного спроса на жилье девелоперские компании уделяют все большее внимание различным формам реализации жилья с оплатой в рассрочку или с предоставлением ипотечных ссуд. Только в Москве по таким схемам уже реализуется жилье ежегодно на сумму в несколько сотен миллионов долларов.

Еще одним сценарием развития рынка долгосрочного кредита является создание Кредитного союза – финансового института объединяющего физических и (или) юридических лиц, принимающего вклады членов Союза и предоставляющего им потребительский кредит /24/. Подобные институты, как было отмечено выше, действуют в США и существовали в дореволюционной России.

Кредитные союзы объединяют потребителей ипотечного кредита, для которых услуги банков и других финансовых институтов дороги или недоступны. Преимущества этого сценария заключаются в следующем.

Во-первых, объединив свои сбережения, члены Кредитного союза сокращают период накопления и быстрее получают кредит для приобретения жилья.

Во-вторых, члены Кредитного союза имеют возможность контролировать использование своих сбережений, что немаловажно в атмосфере недоверия к банковскому сектору среди частных вкладчиков, которая сложилась в последние годы в России.

В-третьих, имеется возможность получения более дешевого кредита, поскольку кредитно-денежная политика Кредитного союза определяется его членами. Если Кредитный союз не привлекает дополнительных инвестиций на внешнем рынке, процентные ставки по депозитам и кредитам могут быть соответственно низкими относительно других финансовых рынков.

Деятельность кредитных союзов будет способствовать притоку внешних инвестиций на этот рынок. Инвестор предпочтет вкладывать свои средства в ценные бумаги, обеспеченные залогом недвижимого имущества, находящегося в собственности юридического лица, которое обладает также резервным фондом на случай невозврата кредита своим заемщиком.

Кредитные союзы могут быть организованы не только для решения проблемы жилищного инвестирования, но и для кредитования производства и сельского хозяйства.

На основе изложенного можно дать следующее определение Кредитного союза как основы развития жилищной ипотеки в России: Кредитный союз – это объединение физических и юридических лиц, аккумулирующее средства членов союза и предоставляющее им кредит, в том числе под залог недвижимого имущества /24/.

Цель создания Кредитного союза – объединение вкладчиков в общество взаимопомощи для получения доступного ипотечного займа. По договору вкладчики – члены Союза – обязуются делать взносы в общую кассу, из которой им в определенной очередности выдают денежные средства, состоящие из суммы сбережений вкладчика и кредита. Кредиты выдаются только членам союза. Вступив в Союз, вкладчик приобретает право на получение кредита, в котором ему не может быть отказано. Для получения выплаты вкладчик является кредитором, после – должником Союза.

В России в настоящий момент существуют группы населения, для которых объединение в Кредитный союз будет наиболее эффективно, так как они уже обладают определенным капиталом в виде государственных субсидий. Одну из таких групп составляют уволенные в запас военнослужащие. Согласно постановлению Правительства РФ от 29 марта 1999 г. №351 государство предоставляет из федерального бюджета субсидии на покупку жилья на территории РФ уволенным в запас военнослужащим. Размер субсидии определяется сроком службы в армии:

25 лет и более – 100% стоимости покупки жилого помещения;

от 10 до 25 лет – 80% стоимости покупки.

Стоимость покупки жилого помещения определяется исходя из рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья на территории субъекта РФ, избранной для постоянного проживания (для граждан, уволенных с военной службы, – на территории субъекта РФ по месту получения сертификата), но не выше рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья по соответствующему экономическому району РФ. Субсидия выдается в форме Государственного жилищного сертификата с учетом установленной социальной нормы жилья для семей разной численности. Для расчета размера субсидии социальная норма общей площади жилого помещения устанавливается в размере 33 м2 для одиноких граждан, 42 м2 – на семью из двух чел. и по 18 м2 – на каждого члена семьи при составе семьи три и более человек.

В соответствии с указанным постановлением размер субсидии рассчитывается органом исполнительной власти, осуществляющим выдачу сертификата, указывается в сертификате и является неизменным на весь срок действия сертификата. Расчет субсидий производится на дату выдачи сертификата.

Средняя рыночная стоимость 1 м2 общей площади жилья определяется ежеквартально Государственным комитетом РФ по строительной, архитектурной и жилищной политике на основании данных, предоставленных Государственным комитетом РФ по статистике и органами исполнительной власти субъектов РФ.

Владелец сертификата имеет право приобрести на первичном или вторичном рынке жилья у любых физических и юридических лиц (одного или нескольких) жилое помещение (в том числе индивидуальный жилой дом или часть дома), отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям, благоустроенное применительно к условиям населенного пункта, выбранного для постоянного проживания.

Владелец сертификата имеет право приобретать жилое помещение в пределах размера субсидии. Если владельцу сертификата требуются дополнительные средства (сверх предоставленной субсидии) для оплаты покупки, то он использует для этого собственные или заемные средства.

Заемные (кредитные) средства предоставляются владельцу сертификата одним из отобранных по конкурсу банков при условии соответствия владельца сертификата требованиям банка о кредитоспособности.

Описанные выше условия предоставления Государственных жилищных сертификатов дают хорошие возможности их владельцам для объединения в Кредитный союз.

При этом Кредитный союз может использовать собранные средства для выдачи кредитов, что позволит владельцам сертификатов:

получить более дешевый кредит;

купить большее или лучшее по качеству жилье (при наличии сбережений или новой постоянной работы), чем рассчитанное с учетом субсидий.

Так как сертификат составляет более 60% стоимости приобретаемого жилья, время ожидания кредита членами Союза будет меньше, чем в обычном случае.

Кредитный союз также может осуществлять собственное строительство многоквартирного дома для членов Союза на имеющиеся средства. Полученная при этом прибыль может частично или полностью компенсировать недостающую часть средств на приобретение жилья для членов Союза по субсидии. В случае строительства нового дома уволенные в запас военнослужащие могу получить временную или постоянную работу на стройке.

Из изложенного следует, Кредитный союз является перспективной начальной формой организации рынка ипотечного кредита в России. Появление такой формы сберегательного учреждения, основанного на добровольном объединении граждан, важно в условиях сложившегося недоверия среди населения к банковской системе.

Кредитные союзы обладают рядом преимуществ по сравнению с другими кредитно-сберегательными институтами.

Во-первых, это уменьшение периода накопления для потенциальных покупателей жилья и, следовательно, увеличение платежеспособного спроса на рынке недвижимости.

Во-вторых, члены Кредитного союза получают возможность контролировать использование своих сбережений.

В-третьих, это возможность получения более дешевого кредита для членов Союза.

В-четвертых, деятельность кредитных союзов способствует притоку дополнительных средств на рынок жилищных инвестиций.

В-пятых, создание кредитных союзов будет особенно эффективно для определенных групп населения, имеющих значительные денежные субсидии, которых, тем не менее, недостаточно для приобретения жилья.

Организационная структура, денежно-кредитная политика, порядок предоставления займов и другие стороны функционирования кредитных союзов, разработаны в /24/ на базе опыта работы городских кредитных обществ царской России, современных сберегательных институтов, ипотечных компаний, кредитных союзов развитых стран.

Порядок организации и принципы деятельности Кредитного союза приведены в Приложении 3.

Таким образом, все выше описанные сценарии развития ипотеки в Российской Федерации, так или иначе, предусматривают участие банков в этом процессе. Именно поэтому в Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации (одобрена постановлением Правительства РФ от 14.01.2000 г. №28) предусмотрено создание рыночного механизма рефинансирования банков ипотечным кредитованием. При этом считается, что экономически эффективными способами рефинансирования ипотечных операций банков являются механизмы, в которых не используются или не играют определяющую роль государственные ресурсы.

В Концепции предусматривается формирование операторов вторичного рынка ипотечных кредитов – специализированных агентств в форме банков, которые добровольно выбирают свою специализацию. В настоящий момент в плане лицензирования и надзора со стороны Банка России к ним осуществляется такой же подход, как и к любым другим кредитным организациям. Банк России в настоящее время рассматривает вопрос о выпуске специального нормативного акта, касающегося деятельности кредитных организаций на рынке ипотечного кредитования. Поэтому на первом этапе будет происходить накопление практического опыта, который позволит регулировать деятельность кредитных организаций в этой сфере.

Однако окончательный вариант Концепции не предусматривает специализации для эмитентов ипотечных облигаций. Первоначально предполагалась организация небанковских кредитных организаций нового типа, которые специализировались бы на рефинансировании ипотечных операций банков. Это не значит, что другие банки не могли бы осуществлять ипотечные операции. Специализация необходима для банков, которые будут выпускать ипотечные облигации, или закладные листы, как они назывались раньше. Часто ссылаются на опыт Германии, на основе которого у нас введена система универсальных банков. Однако там принцип универсальности не мешает специализации ипотечных банков, которые действуют с 1900 г. Специализация подразумевает особые нормативы и строгий контроль за обеспечением ипотечных облигаций. Банк России должен иметь возможность постоянно контролировать обеспеченность этих бумаг.

Концепция предусматривает некоторые шаги в этом направлении. Так, предполагается законодательно закрепить выведение обеспечения ипотечных облигаций (ипотечных кредитных договоров) из конкурсной массы в случае банкротства банка, эмитировавшего облигации. Соответствующие изменения в Гражданский кодекс, Федеральные законы «О несостоятельности (банкротстве)», «О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций» и «О рынке ценных бумаг» уже прорабатываются. Очевидно, что эмиссия юридическими лицами облигаций, обеспеченных залогом недвижимости или закладными, при современном состоянии законодательства России будет чрезвычайно громоздкой. Поэтому необходим новый самостоятельный закон, регулирующий эмиссию и обращение ипотечных облигаций.

Выпуск ипотечных облигаций должен строго контролироваться. Для этого необходим механизм контроля за соблюдением принципа конгруэнтности, т.е. объем эмиссии и сроки обращения облигаций должны совпадать со сроками и объемами лежащих в основе ипотечных кредитов.

Необходимо также законодательно ввести запрет на выпуск ценных бумаг, содержащих слово «ипотека». Не должны «ипотечные облигации» выпускаться структурами, не имеющими никакого отношения к кредитным организациям и выдаче ипотечных кредитов.

Центральное место в Концепции отводится Федеральному агентству ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), контрольный пакет акций которого принадлежит правительству РФ. Контроль за деятельностью Агентства должен, видимо, осуществлять Центральный банк. Учредителем Агентства от имени Российской Федерации выступает Национальный фонд содействия жилищной реформе – некоммерческая организация, созданная правительством РФ. Административный контроль за деятельностью Агентства осуществляет Наблюдательный совет Агентства, первоначальный состав которого был назначен правительством РФ.

Основными задачами Агентства являются формирование рынка долгосрочных ипотечных кредитов, выдаваемых российскими коммерческими банками, и рефинансирование ипотечных кредитов для Обеспечения финансовыми ресурсами банков, выдающих долгосрочные ипотечные кредиты частным заемщикам, то есть как один из инструментов ликвидности для кредитных учреждений Российской Федерации, желающих продавать ипотечные кредиты. Главная функция Агентства заключается в приобретении предлагаемых к покупке ипотечных кредитов при условии их соответствия стандартам Агентства в плане оформления документации и качества кредита.

Основной идеей Агентства было создание органа, который мог бы привлекать дешевые долгосрочные средства за счет выпуска ценных бумаг с тем, чтобы на эти средства выкупать ипотечные кредиты (или закладные) у коммерческих банков.

Одновременно возникают параллельные региональные структуры, которые пытаются привлечь средства для развития ипотеки в регионах. Создано Московское ипотечное агентство. На подходе другие региональные структуры. В принципе, они не составят конкуренции Федеральному агентству, хотя АИЖК планирует открыть ряд своих региональных представительств. В частности, Агентство уже открыло филиал в Санкт-Петербурге.

При отсутствии законодательного механизма выпуска ипотечных облигаций АИЖК планирует выпускать бумаги под гарантии Правительства РФ. В бюджете 2000 г. были предусмотрены гарантии по обязательствам АИЖК на 3 млрд. руб., причем благодаря гарантиям Агентству удалось привлечь 10 млн. долл. под 9,7% годовых /1/. Важнейшим методом развития первичного ипотечного рынка является стандартизация процедуры выдачи ипотечного кредита, правил выдачи и обращения закладных.

Эта стандартизация позволит более эффективно работать в дальнейшем. Если розничные кредиты будут одинакового качества, отвечать необходимым требованиям андеррайтинга, а кредитный договор обретет стандартную форму, то в последующем можно будет продавать кредиты, формировать пулы и выпускать на их основе ипотечные облигации. Активную роль в этой работе играют участники рынка: Ассоциация участников вексельного рынка (АУВЕР), Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, Инвестиционный фонд США-Россия (TUSRIF). Необходимо, чтобы в этом процессе более активно участвовал также и Банк России.

 

Рефинансирование ипотечных операций в настоящее время

Один из немногих реальных источников рефинансирования ипотечных операций банков, привлечения длинных ресурсов – средства Инвестиционного фонда США-Россия. Это пока единственная организация, которая реально предоставляет и деньги на рефинансирование ипотечных программ, и методологическую базу для ведения этого бизнеса.

Инвестиционный фонд США-Россия является частной инвестиционной компанией, созданной с целью содействия России путем кредитования, инвестирования и оказания технической помощи российским и западным предприятиям, работающим в стране. Фонд был основан в 1995 г. в результате слияния Фонда крупных предприятий России и Российско-американского фонда предпринимательства. В настоящее время Фонд осуществляет свою работу из офисов в Нью-Йорке, Москве, Санкт-Петербурге, Ростове-на-Дону, Екатеринбурге, Хабаровске, Владивостоке и Южно-Сахалинске.

Первоначальное финансирование TUSRIF было осуществлено Конгрессом США путем выделения Агентством международного развития США (USATD) грантов на общую сумму 440 млн. долл. США. Часть средств Фонда направлена на рефинансирование ипотечных операций банков. Жилищные ипотечные кредиты предоставляются заемщикам по рыночным процентным ставкам, андеррайтинг проводится в соответствии с международными банковскими стандартами для данного вида кредитования, срок кредита – до 10 лет. Максимальный размер кредита – 150 тыс. долл., при этом он не может превышать 70% от стоимости жилья. Фонд стал первой западной организацией в России, начавшей предоставлять кредитные ресурсы с ипотечных кредитов.

Для участия в ипотечных программах Фонда банки подают заявки и предоставляют о себе финансовую информацию. Эксперты Фонда оценивают финансовое состояние банка и риски, которые могут возникнуть при предоставлении кредитов этому банку. Устанавливается ежемесячный контроль за финансовым состоянием банка.

Сотрудничество с Фондом позволяет российским банкам – участникам программы, развивать классические ипотечные схемы, несмотря на сравнительно высокие среднерыночные ставки по кредитам – 15% годовых.

Для получения кредита необходимо представить справку с работы, подтверждающую легальность дохода заемщика. При этом ежемесячный платеж по ипотечному кредиту не должен превышать 40% его совокупного дохода. Заемщику становится выгодным декларировать свой доход, поскольку при покупке квартиры с помощью ипотечного кредита налогооблагаемая база по подоходному налогу в соответствии с ныне действующим положением уменьшается на 5 тыс. минимальных размеров оплаты труда.

При реализации Концепции по развитию системы ипотечного жилищного кредитования, этот размер должен быть увеличен до 20 тыс. МРОТ. Таким образом, ипотечное кредитование способствует, помимо всего прочего, легализации доходов.

Одной из главных задач ипотеки является создание механизма, при котором человек, легально зарабатывающий, сможет улучшить свои жилищные условия. С повышением доходов населения будет увеличиваться прослойка среднего класса, а вместе с ним будет развиваться ипотека. Ипотека – это цивилизованный инструмент, дающий возможность не стоять 20 лет в очереди за жильем, а пользоваться им уже сегодня.

Первое, с чем сталкиваются банки при оценке кредитоспособности заемщика, это полное отсутствие кредитной истории наших граждан. Кредитная история – это не только тот факт, что вы вернули кредит, взятый однажды в банке, но и как проходило погашение, аккуратность внесения платежей. Исходя из кредитной истории, должен рассчитываться риск невозврата кредита и соответственно ставки, по которым можно предлагать данный кредитный продукт тому или иному заемщику. Отсутствие кредитной истории заставляет банки, согласно действующим пруденциальным нормам, автоматически относить данный кредит к самой низкой группе, что требует соответствующих норм резервирования.

Однако в Концепции идея государственной поддержки накопительных счетов не реализована.

 

Строительные сберегательные кассы

Во многих европейских странах успешно работают схемы строительных сбережений (накопительных жилищных проектов), поощряемые государством разного рода премиями и налоговыми льготами по накапливаемым долголетним (от 2 до 7 лет) депозитам. Привлекаемые таким образом средства относительно дешевы и направляются на предоставление сравнительно дешевых жилищных кредитов. Однако средств, привлекаемых через жилищные накопительные системы, недостаточно для финансирования всего рынка долгосрочных ипотечных кредитов.

Строительно-сберегательные кассы (ССК) появились и в России. Необходимо как можно скорее решить вопрос правового регулирования их создания и деятельности, с тем, чтобы избежать появления финансовых пирамид, которые действовали бы под именем ипотечных или строительно-сберегательных компаний.

Этому отвечал бы специальный федеральный закон, который регулировал бы деятельность ССК и ставил их под контроль Центрального банка, как кредитные организации. Несколько замечаний о преимуществе кредитных союзов перед другими финансовыми учреждениями при работе на рынке ипотечного кредита.

При реализации рассмотренных механизмов необходимо исходить из того, что развитие ипотеки не является самоцелью, а имеет и макроэкономические задачи. Как показывает мировой опыт, важнейшим условием выхода из социально-экономического кризиса любой страны является рост жилищного строительства. Оживление инвестиций в России в настоящее время связывается как раз с развитием жилищного сектора. Вместе с тем «локомотивом» экономического роста жилищное строительство может стать лишь при наличии достаточно устойчивого платежеспособного спроса на его продукцию, поскольку большая дороговизна объектов недвижимости не позволяет большинству граждан, особенно после валютно-финансового обвала 17 августа 1998 г., приобретать жилье на собственные средства. В этих условиях реальным шансом выхода из сложившейся ситуации призвана стать ипотека с использованием ипотечного кредитования.

Принятие Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, является признаком того, что в рыночной экономике современной России недвижимость постепенно начинает приобретать черты надежного капитала. В развитых странах ипотека давно уже превратилась в один из наиболее апробированных и надежных инструментов рыночной организации строительства жилья граждан.

Что касается принятой Концепции, то специалисты отмечают ряд недоработок, присущих ей /15/.

Во-первых, в ней ничего не говорится о том, сколько времени понадобится в масштабах всей страны, чтобы ипотека заработала в полную силу.

Во-вторых, схемы, предлагаемые на сегодня, предполагают обеспечение ипотечными кредитами крайне небольшой группы граждан РФ – примерно 15% всех нуждающихся, в то время около 65% россиян не смогут в ближайшее время воспользоваться условиями ипотечного кредитования.

В-третьих, имеются большие проблемы в нормативно-правовой базе долгосрочного жилищного финансирования. Например, до сих пор Центральный банк РФ не принял соответствующего нормативного акта, касающегося регистрации и выдачи лицензий, необходимых в ходе осуществления ипотечного кредитования Федеральному ипотечному, а также Московскому ипотечному агентствам.

Как известно, ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» было создано Указом Президента РФ от 23 марта 1996 г. №420 «О разработке федеральной целевой программы «Свой дом» и постановлением Правительства РФ от 27 июня 1996 г. №753 «О федеральной целевой программе «Свой дом» в качестве одного из элементов рыночной инфраструктуры для привлечения инвестиционно-кредитных ресурсов в жилищную сферу.

В соответствии с предложением Министерства финансов РФ (согласованного с Министерством экономики, Министерством строительства, Министерством юстиции, Центральным банком РФ и Госкомитетом по рынку ценных бумаг) 26 августа 1996 г. за №1010 Правительство РФ приняло постановление «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию». Минфин РФ обязан был выделить 450 млн. деноминированных рублей в качестве доли государства в уставный капитал данного Агентства. С другой стороны, было определено, что Национальный фонд жилищной реформы должен был выступать от имени государства как учредитель Агентства. Тем не менее, уставный капитал Федерального агентства по ипотечному кредитованию в настоящее время достигает всего лишь 80 млн. руб.

Счетная палата РФ в середине 1999 г. провела масштабную проверку деятельности ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и его филиальной сети за 1997-1998 гг. Проверкой установлено, что уже в процессе формирования Агентства были допущены серьезные нарушения действующего законодательства России. Так, в нарушение Закона «Об акционерных обществах» указанным постановлением Правительства РФ в состав Наблюдательного совета не были включены представители Государственного комитета по строительству и жилищно-коммунальному комплексу и Госкомимущества РФ (в настоящее время – Минимущество РФ).

Более того, в нарушение Закона «Об основах государственной службы Российской Федерации» первый заместитель министра строительства был избран генеральным директором Агентства, иначе говоря, руководителем исполнительного органа коммерческой организации – акционерного общества. Все это явилось причиной того, что государство в целом не смогло обеспечить своими представителями состав Агентства – из 13 членов совета государственных служащих оказалось меньшинство – 6. Кроме того, ни с кем из этих представителей государства не заключались договоры на представление ими интересов государства в Агентстве. Участие представителей государства в Наблюдательном совете Агентства по существу было сведено к заочному голосованию лишь по организационным вопросам, подготовленным исполнительным органом самого Агентства. В результате Совет вообще ни разу не рассматривал ни перспективные вопросы своей работы, ни проблемы улучшения своей финансово-хозяйственной деятельности.

Наконец, оказалось, что помимо 80 млн. руб. на формирование уставного капитала, других бюджетных средств на организацию долгосрочного жилищного кредитования не перечислялось. Не оформлялись также ни долгосрочные, ни краткосрочные ссуды с российскими и зарубежными банками. Счетная палата РФ установила, что Агентство в разное время в значительных объемах (от 10 до 70 млн. руб.) размещало в депозиты свои свободные ресурсы. Но, пожалуй, главный недостаток состоит в том, что задача, поставленная Правительством РФ – увеличение доступности приобретения жилья в собственность для более широких слоев населения, не реализована.

При этом если средняя зарплата в РФ в 1998 г. составляла 1095 руб. в месяц, то месячная зарплата штатных работников Агентства достигла 12500 руб., что в 3 раза превышает среднемесячный фонд оплаты труда государственных служащих федеральных органов власти. Задолженность Агентства по текущим платежам в государственный бюджет по состоянию на январь 1999 г. составляла 1,829 млн. руб., тогда как реально Агентство по ипотечному жилищному кредитованию выдало за годы своего существования всего 5 ипотечных кредитов на общую сумму в 1,883 млн. руб. /15, 23/.

Получается, что государство своими силами создало нового бюджетного должника, вместо института приобретения жилья в собственность, доступного для простого населения России.