1.2. Европейская и американская модели ипотечного кредитования. Ипотека в дореволюционной России

Общие принципы ипотечного кредитования в Европе

Ипотека в странах ЕЭС является мощным фактором развития экономики (до 80% всех залогов являются ипотечными). Процент за ипотечный кредит существенно ниже, чем за другие виды банковских кредитов.

Ипотечный кредит, как правило, выдается на срок 15-40 лет. Процент кредита фиксируется только на срок от 2 до 5 лет, зависит от состояния экономики и устанавливается фактически ежемесячно. Так, в Швеции в 1994 г. этот процент был равен 12%, в 1996 г. – 7-8%.

В странах ЕЭС действуют государственные системы оценки и переоценки объектов недвижимости. Принято, что кадастровая (нормативная) стоимость объекта равна примерно 75% от его рыночной стоимости. Переоценка всех объектов производится раз в 5-6 лет. Ежегодно стоимость объектов индексируется на величину инфляции.

Кадастровая оценка стоимости недвижимости является основой для начисления налога на недвижимость и для определения размера ипотечного кредита.

В зависимости от состояния экономики происходят колебания стоимости объектов недвижимости. Известны случаи, когда стоимость объектов недвижимости становилось ниже выданного под них кредита. Падение стоимости объекта из-за физической амортизации или морального старения – один из видов рисков ипотечного банка. Поэтому в договоре ипотечного кредита оговариваются требования к содержанию и эксплуатации объекта недвижимости.

Необходимым условием развития системы ипотечного кредитования являются законодательные нормы о принудительной продаже (отчуждении) объектов недвижимости в необходимых случаях. Если заемщик не оплатил (не вернул) кредит, механизм принудительной продажи дает возможность кредитору быстро вступить во владение собственностью. Как правило, ипотечный банк сразу передает недвижимость специализированным структурам для ее продажи.

Ипотечные банки получают средства для выдачи кредитов не путем привлечения депозитов, а путем выпуска специальных ипотечных облигаций (закладных). Эти облигации, как правило, считаются высоконадежными и ликвидными ценными бумагами. Поэтому государство, страховые компании, пенсионные и другие финансовые фонды являются основными держателями таких облигаций. Например, ни один покупатель датских ипотечных облигаций никогда не имел убытков из-за неплатежеспособности эмитента.

Ипотечные банки ЕЭС действуют в соответствии с общими нормами ЕС для кредитных учреждений. Это касается таких центральных вопросов, как расчет и понятие собственных средств банка, взвешенная по степени риска оценка активов. Кроме того, национальные законодательства содержат нормы, направленные на ограничение риска потенциальных убытков ипотечных банков при невыполнении заемщиком своих обязательств и соответственно риска по выпущенным облигациям.

Существует две системы организации ипотечного кредитования:

1. В Швеции и Дании кредиты и залоги разделены. Государственная регистрация необходима только для залогов, а размер кредита в органах регистрации прав на недвижимость не фиксируется. Это упрощает процедуру и перекладывает на ипотечные банки заботу о возврате выданных ссуд.

2. В Германии государственной регистрации подлежит не только залог, но и полученный кредит. По мере выплаты суммы размер кредита уменьшается.

В Германии ипотечные банки являются кредитными институтами, что отражено в законе о кредитных операциях, который для всех кредитных институтов Германии является обязательными, и в законе об ипотечных банках – специальном законе для частноправовых кредитных институтов. Их основными задачами и сделками в соответствии с последним законом являются:

залог земельных участков (внутри страны) и его обеспечение через установление ипотеки над земельным участком;

эмиссия ипотечных закладных на основании приобретенных ипотек;

предоставление кредитов отечественным корпорациям и учреждениям общественного права или третьим лицам при условии, что гарантами выступают эти корпорации;

эмиссия коммунальных долговых обязательств (закладных).

Согласно данному закону, ипотечные банки имеют право совершать некоторые побочные и вспомогательные сделки:

предоставление кредита, превышающего 60% предельной стоимости земельного участка;

размещение капиталовложений, получение вкладов, хранение и управление ценными бумагами;

участие в других сделках или определенного размера долевое участие в деятельности других предприятий, если это служит решению основных задач ипотечного банка;

размещение свободных средств в иных банках или скупка собственных ценных бумаг.

Что касается финансовой политики, проводимой ипотечными банками, то указанным законом им отведена посредническая и трансформационная функция. Задачей банков является привлечение свободного, ищущего вложения частного капитала и средств институциональных вкладчиков (например, страховых компаний) для долгосрочного рефинансирования. Привлеченный таким образом капитал используется для кредитования частных лиц и жилищно-коммунального хозяйства, предприятий промышленности и сельского хозяйства так, чтобы вкладчику (держателю закладных) была гарантирована возможность получения своих денег в срок.

Все сказанное выше дает основание говорить об ипотечном банке как об особой форме кредитного института, обладающего существенными особенностями. То есть речь идет об особых кредитных институтах, чья деятельность регламентируется специальными законодательными актами. Предполагается, что ипотечный банк не может осуществлять такую же широкую гамму финансовых операций, как и универсальные коммерческие банки. Таким образом, ипотечные банки работают со строго определенными видами и формами кредита, а поэтому имеют дело с определенным кругом деловых партнеров.

Другой отличительной особенностью ипотечных банков Германии является наличие у них привилегии на выпуск долговых закладных обязательств. Все остальные частноправовые кредитные институты не имеют права употреблять для обозначения своих ценных бумаг слова «закладной лист». То, что рефинансирование осуществляется посредством продажи ипотечных и коммунальных долговых обязательств и закладных листов, подтверждает положение о том, что ипотечные банки ограничены в выборе способов рефинансирования, т.е. создания денежного капитала, и этим одновременно ограничивается круг их деловых партнеров, для которых такая форма вложения капитала приемлема.

Форма организации ипотечных банков также подвергается специальному регулированию. Они могут существовать только в форме акционерного общества или коммандитного акционерного общества (АО на основе ответственности по доле). Однако ипотечные банки в последней организационно-правовой форме в Германии не встречаются.

Общее условие функционирования системы: открытость для банков системы регистрации прав на недвижимость, которая включает регистры залогов (обременений).

 

Американская схема ипотечного кредитования

Страны англо-американской системы права используют двухуровневую модель рынка ипотечного кредитования. Данная модель возникла в США. Произошло это по нескольким причинам. Во-первых, введение единой системы ипотечного кредитования на основе федерального законодательства в США было невозможно из-за исключительной компетенции штатов в области законодательства. Во-вторых, после Великой депрессии возникла необходимость экономически стимулировать жилищное строительство, а сделать это без государственной поддержки было невозможно.

В сложившихся тогда условиях для создания общенационального рынка пришлось с помощью экономических механизмов воздействовать на процесс ипотечного кредитования и привести сделки к однообразному виду. В дальнейшем права на ипотечные кредиты могли быть реализованы для рефинансирования кредиторов.

Таким образом, суть двухуровневой модели состоит в том, что ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам. Последние могут поступить с полученными ипотечными кредитами по-разному:

1) переуступить их вторичным инвесторам;

2) сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в таких пулах;

3) выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги.

Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и банка, его инструментами являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка «банк – посредник – инвестор» составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

В США ипотечные инструменты, по сравнению с другими видами кредитов, отличаются:

долгосрочностью (обычно до 20-30 лет);

относительно низким кредитным риском, что связано с наличием залога и, следовательно, с более высокой ответственностью заемщика;

неопределенностью поступлений в связи с возможностью досрочного погашения.

В настоящее время в США используются различные виды ипотечных инструментов, которые позволяют максимально учитывать специфические возможности и потребности заемщика. Превалирующим инструментом является кредит с фиксированной процентной ставкой, который выплачивается равными по сумме ежемесячными платежами на протяжении всего срока кредитования (level-payment, fixed-rate mortgage). Расчет суммы ежемесячного платежа производится согласно формуле аннуитета, поэтому такой вид кредита еще называют аннуитетным.

 

Справочно

Аннуитет – сумма определенного размера, выплачиваемая в течение продолжительного времени в погашение полученного от него займа, включая проценты /18/.

 

Использование различных ипотечных инструментов позволяет заемщику досрочно погашать (полностью или частично) остаток основного долга в любой момент времени.

Основные виды долговых инструментов на вторичном рынке:

краткосрочные (с периодом обращения до 1 года) бескупонные облигации, размещаемые с дисконтом от номинальной стоимости;

средне- и долгосрочные облигации с фиксированным купоном;

средне- и долгосрочные облигации с фиксированным купоном с правом досрочного погашения;

облигации с правом досрочного погашения, купонная ставка по которым возрастает на определенную величину с заданной периодичностью (callable step-up notes);

различные виды так называемых структурированных облигаций (structured notes), купонная ставка или сумма выплаты основного долга по которым привязана к определенному индексу.

Новое развитие вторичный ипотечный рынок США получил с начала 70-х гг. с появлением механизма секьюритизации ипотечных кредитов, под которым понимается выпуск ценных бумаг, обеспеченных пакетом (пулом) ипотечных кредитов.

В пул обычно собираются однотипные ипотечные кредиты, совпадающие по условиям кредитования – периоду, схеме выплат, категории заемщиков, виду заложенной недвижимости. Ценные бумаги, выпущенные в процессе секьюритизации, носят название переводных ипотечных ценных бумаг (pass-through securities, pass-throughs). Для проведения программ секьюритизации были созданы Правительственная национальная ипотечная ассоциация и Федеральная жилищная ипотечная корпорация.

Переводные ценные бумаги отличаются от традиционных финансовых инструментов тем, что периодичность и размер выплат по ним определяются поступлениями за ипотечные кредиты, обеспечивающие данный выпуск. Таким образом, при помощи переводной бумаги платежи за ипотечные кредиты переводятся от заемщика к конечному инвестору за вычетом сборов посреднических структур (отсюда и название – переводная ценная бумага). Поскольку платежи за ипотечные кредиты включают в себя поступления в счет досрочного погашения, то главной особенностью переводных ипотечных бумаг является перенос на конечного инвестора риска досрочного погашения как специфического риска, связанного с владением ипотечными кредитами. Владельцу переводной бумаги заранее не известна сумма ежемесячных поступлений и, как следствие, точный период погашения.

Таким образом, важнейшими особенностями американской модели ипотеки является организация вторичного рынка и содействие государства его развитию.

В последние годы в США стали быстро развиваться такие сберегательные учреждения, как кредитные союзы, ориентированные на потребителя и организованные в виде объединения людей, имеющих общую специальность или регион проживания. Кредитные союзы существуют как в коммерческих фирмах, так и на государственных предприятиях и учреждениях, обслуживая заводы и офисные центры. Большинство кредитных союзов основано лицами, имеющими общую специальность. Около 50% кредитных союзов объединяет работников частных фирм, 20% – занятых на государственных предприятиях и 10% – работников сферы образования. Оставшиеся 20% действуют при социальных, рабочих и других организациях.

Кредитные союзы – довольно распространенная форма объединения денежных средств экономически активного населения. Они занимаются, прежде всего, предоставлением небольших потребительских кредитов своим членам. Такие кредиты составляют 51% всех активов союзов. Свои средства союзы размещают также на банковских депозитах (25%), в государственных ценных бумагах (10%), ипотечных займах (7%) и прочих активах (7%). Основной вид вторичных ценных бумаг кредитных союзов – это срочные вклады, называемые акциями, – 92% всех пассивов /24/.

Кредитные союзы в США являются третьим крупнейшим финансовым посредником, предоставляющим потребительские и персональные кредиты, после коммерческих банков и финансовых компаний. Как инвесторы кредитные союзы имеют право предоставлять дополнительные услуги такие, как ипотечные займы и кредитные карточки. Кредитные союзы развивают все виды финансовых услуг для домовладений.

Деятельность кредитных союзов по выдаче ипотечных кредитов обусловлена желанием потребителей получить более крупный кредит, чем они могли бы иметь, обратясь в традиционные кредитные учреждения.

 

Модели привлечения средств для ипотеки

В мировой практике проблема привлечения банками средств для долгосрочных ипотечных кредитов решается в основном в рамках двух основных моделей: депозитарной модели учреждения ипотеки (привлеченные средства клиентов помещаются на расчетные счета и депозиты) и модели ипотечного банка (продажа долговых и заемных обязательств на вторичном рынке частным инвесторам).

Обе модели мобилизации ресурсов могут быть использованы в рамках одного кредитного института, отличаясь по способу привлечения и срокам согласования с активными операциями по долгосрочному кредитованию.

В различных странах с учетом их традиций и особенностей законодательства, под воздействием которых складывался финансовый рынок, превалирует та или другая из названных моделей.

Так, в Германии и Франции наибольшее распространение приобрела схема строительных сбережений (накопительных жилищных контрактов), поощряемая государством различного рода премиями и налоговыми льготами по долголетним (от 2 до 7 лет) депозитам.

Привлекаемые через систему строительных сбережений денежные средства относительно дешевы и направляются на предоставление также относительно дешевых жилищных кредитов, поскольку данные финансовые потоки носят замкнутый характер и практически не зависят от изменения стоимости ресурсов на общем финансовом рынке страны.

Однако даже в этих странах (с учетом активной стимулирующей роли государства) кредитных средств, привлекаемых через жилищные накопительные системы, недостаточно для финансирования всего рынка долгосрочных ипотечных кредитов.

Основная масса средств для финансирования жилья поступает через ипотечные банки, продающие свои долговые обязательства, обеспеченные выданными ипотечными кредитами, на фондовом рынке.

Наибольшее развитие подобная модель получила в США, где правительство создало ряд национальных финансовых институтов типа «Фэнни Мэй» (Федеральная национальная ипотечная ассоциация), «Джинни Мэй» (Правительственная национальная ипотечная ассоциация), «Фредди Мак» (Федеральная корпорация ипотечного кредитования), которые регулируют и направляют вторичный рынок ценных ипотечных бумаг, либо непосредственно покупая ипотечные кредиты у банков, либо предоставляя свои гарантии по ценным ипотечным бумагам, выпускаемым банками.

«Фэнни Мэй», созданная в 1936 г. как чисто правительственная организация, в 1968 г. была приватизирована, и государственный пакет акций перешел в специально созданную корпорацию «Джинни Мэй». Несмотря на приватизацию и соответственно полную самостоятельность «Фэнни Мэй», ее устав утверждается Конгрессом США, а ее руководство назначается правительством США. Развитие подобной модели не препятствует любым другим способам мобилизации банками ресурсов для кредитования. Следует отметить и то, что подобная модель организации рынка вводит дополнительные меры защиты интересов как инвесторов, так и всех других участников рынка, включая сами банки и их заемщиков.

Покупка кредитов или предоставление гарантий по ценным бумагам ипотечных банков требует четкой организации и стандартизации всех процедур и операций ипотечного кредитования, что определяет необходимость строгого контроля над банками не только со стороны органов банковского надзора, но и со стороны перечисленных финансовых институтов. Основные экономические показатели ипотечного кредитования иностранных банков приведены в табл. 1.1.

Таблица 1.1

Основные экономические показатели ипотечного кредитования

иностранных банков

Банки	Доля кредита	Срок кредитования	Ставка кредитования
Ипотечные банки США	80-90%	15-20 лет	3-4%
Ипотечные банки Германии	50-70%	15-20 лет	8%
Ипотечные банки Франции	нет данных	3-20 лет	нет данных
Ипотечные банки Венгрии	нет данных	До 15 лет	нет данных

 

Таким образом, за счет участия государства в процессах ипотечного кредитования достигаются сразу две цели: во-первых, решается задача государственной поддержки жилищного строительства; во-вторых, снижаются кредитные риски, т.е. достигается большая стабильность банковской системы.

 

Ипотечное кредитование в дореволюционной России

Операции с городской недвижимостью, за исключением фабрично-заводских строений, вели, прежде всего, городские кредитные общества. Первые из них были основаны в Петербурге (1861 г.) и Москве (1862 г.). В отличие от банков общества не имели уставного капитала, мобилизуя средства за счет выпуска облигаций.

Надежность облигационного займа обеспечивалась «круговым ручательством всех заложенных имуществ», оговоренным в уставе общества. Каждый член общества являлся заемщиком, отвечающим не только по своим обязательствам, но и по всем другим.

Деятельность городских кредитных обществ контролировало Министерство финансов. Уставы обществ, а также изменения в них утверждались самим министром. В случае необходимости он имел право назначить правительственную ревизию.

Городские кредитные общества были обязаны размещать свободные денежные средства в государственные или гарантированные правительством ценные бумаги, которые, как и наличные суммы, должны были храниться в учреждениях Государственного банка. На 1 января 1905 г. 29 обществ владели ценными бумагами на общую сумму 35,9 млн. руб. При этом на четыре крупнейших общества – Варшавское, Московское, Одесское и Петербургское – приходилось 80% общего количества ценностей.

По операциям с городской недвижимостью кредитные общества лидировали среди других ипотечных учреждений страны. Пика своего развития они достигли в период активного городского строительства на рубеже XIX-XX вв. В начале 1900 г. в городских кредитных обществах было заложено 32 тыс. объектов на сумму более 1,3 млрд. руб., а в начале 1914 г. – 49,6 тыс. объектов на сумму 2,2 млрд. руб. /26/.

Согласно Уставу городские кредитные общества имели право /24/:

эмитировать долговые обязательства в виде купонных облигаций;

исполнять функции залогодержателя при приеме закладного свидетельства от заемщика в обеспечение кредита;

выдавать ссуды под залог недвижимого имущества только членам кредитного общества;

реализовывать заложенное имущество в случае нарушения заемщиком ссудного договора.

Городские кредитные общества работали по следующей схеме.

Член общества – заемщик подавал заявку с просьбой выдать ссуду под залог имеющегося у него недвижимого имущества, как правило, городского строения. Кредитное общество рассматривало заявку, производило оценку объекта и давало ответ о возможности выдать ссуду на определенную сумму. По правилам обществ оценка закладываемой недвижимости соответствовала, с одной стороны, действительной стоимости недвижимости по остаточной стоимости в реальных ценах, а с другой – доходности залога (заложенное имущество должно было приносить заемщику доход, который являлся источником уплаты процента за пользование ипотечным кредитом).

После оценки предъявленной к залогу недвижимости размер кредита определялся в сумме, на 40-50% меньшей стоимости залога.

Если заемщика устраивали предлагаемые условия ссуды, то он давал задание кредитному обществу подготовить необходимые документы для оформления закладной и ссудного договора.

Следующим шагом была выдача кредита в виде купонных облигаций. Печатный текст на ценных бумагах включал извлечения из Устава, которые раскрывали особенности этих облигаций, гарантий погашения, своевременной выплаты процентов. К каждой облигации прилагался купонный лист. Чтобы избежать подделки, бланки облигаций переплетались в книги, при выдаче облигации вырезались из книги таким образом, чтобы в ней оставался талон с соответствующим номером каждой выпущенной ценной бумаги. Облигации городских кредитных обществ имели двоякое обеспечение: во-первых, в виде денежной задолженности заемщиков по ипотечной ссуде, т.е. будущих денег, которые поступят в общество при возврате заемщиками кредитов; во-вторых, в форме заложенного имущества, которое общество могло продать при нарушении заемщиками оговоренных сроков погашения ипотечной ссуды.

Все заложенное имущество и сам факт залога подлежали государственной регистрации в нотариальных отделениях при окружных судах, и, кроме того, подробная опись каждого владения вносилась в «крепостные книги», где фиксировались также изменения прав собственности и заклад имущества в обеспечение ссуды. Факт государственной регистрации имущества и прав на него исключал возможность мошенничества с недвижимостью и повышал ликвидность выпускаемых ценных бумаг, обеспеченных недвижимым имуществом.

На базе утвержденных заявленных ссудных договоров правление кредитного общества принимало решение об объеме эмиссии и проценте по облигациям. Облигации выпускались сериями на основе пула заявленных к выдаче ссуд. Заемщик, получив ссуду облигациями кредитного общества, продавал их на вторичном рынке. Чтобы повысить рыночный курс облигаций, Министерство финансов по просьбе Санкт-Петербургского городского кредитного общества разрешило с 1862 г. Государственному банку выдавать денежные ссуды под залог облигаций общества, засчитывая их по цене 90% от их биржевой цены, а также приобретать данные долговые обязательства за свой счет на тех же условиях, как и государственные процентные бумаги. С 1863 г. Государственный банк ввел оплату вышедших в тираж облигаций и купонов в своих конторах и отделениях, которые высылали эти ценные бумаги после их оплаты в правление общества. Кредитное общество, в свою очередь, возмещало Госбанку совершенные выплаты.

Со временем Московская контора Госбанка начала также выдавать ссуды под залог облигаций Московского городского кредитного общества. Облигации кредитных обществ через несколько лет стали пользоваться устойчивым спросом (особенно со стороны людей среднего достатка, которые помещали в них свои сбережения), превратившись в надежные ценные бумаги, имевшие твердый курс и процент дохода. Из Санкт-Петербурга и Москвы они быстро распространились в глубь страны. Наряду с Госбанком столичные коммерческие акционерные банки и банковские конторы охотно давали ссуды под их залог.

После получения ссуды заложенное имущество оставалось в руках заемщика, который продолжал его использовать, что давало ему возможность уплачивать ссудный процент и погашать долг. Если ценность имущества не была исчерпана предыдущей ссудой, заемщик, имел право на повторную закладную. В случае, когда имущество было заложено по нескольким ссудам (по второй закладной, третьей закладной), действовало правило старшинства. При удовлетворении кредиторов обанкротившегося владельца недвижимости из вырученной от продажи суммы (если данная недвижимость была заложена) оплачивались долги в порядке их очередности. Лишь после удовлетворения всех претензий по закладным остаток вырученной от продажи заложенного имущества суммы шел на удовлетворение кредиторов по другим обязательствам должника (векселям, заемным письмам, распискам и пр.).

После выполнения заемщиком условий ссудного договора кредитное общество возвращало ему закладную.

Кроме кредитных обществ в начале XX в. право проводить операции с городской недвижимостью получили акционерные земельные (ипотечные) банки, но объем таких операций не мог превышать одной трети уставного капитала.

К 1913 г. Россия имела развитый ипотечный рынок с крупными финансовыми учреждениями, выдавшими за 50 лет своей деятельности кредиты почти на 1 млрд. руб. золотом /1/.