1.1. Система определений собственности и правовая база ипотеки

Основные понятия и определения в области отношений собственности

Понятие собственности, прежде всего, как экономической категории характеризует определенный перечень прав по отношению к отдельным элементам национального богатства. Другими словами, собственность – это отношение между человеком, группой или сообществом людей (субъектом), с одной стороны, и любой субстанцией материального мира (объектом), с другой стороны, заключающееся в постоянном или временном, частичном или полном отчуждении, отсоединении, присвоении объекта субъектом. Присвоение в своем историческом развитии проходит различные формы, приобретая наиболее развитую – форму собственности.

Реализация права собственности предполагает выделение объекта и субъекта этого процесса.

Субъект собственности – активная сторона отношений собственности, имеющая возможность и право обладания объектом собственности.

Объект собственности – пассивная сторона отношений собственности в виде предметов природы, имущества, вещества, информации, духовных и интеллектуальных ценностей, целиком или в какой-то степени принадлежащих субъекту.

В соответствии с Гражданским кодексом (ГК) Российской Федерации субъектами права собственности являются: Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, юридические лица, граждане.

Реализация системы интересов субъектов собственности по поводу потребления различных благ осуществляется ими через присвоение этих благ (отношения собственности), которое отражает совокупность общественных условий, необходимых для совершения каких либо действий над ограниченными элементами национального богатства.

Отношения собственности – это имущественные (субъектно-объектные) отношения между субъектом и объектом, которые в свою очередь служат материальной предпосылкой отношений (субъектно-субъектных) между субъектами собственности, отражающих имущественные взаимосвязи субъекта с другими субъектами.

Основными отношениями собственности, определенными еще римским правом, являются пользование, распоряжение и владение /4, 21/.

Пользование – реальное проявление отношений собственности, означающее применение объекта собственности в соответствии с его назначением с целью извлечения пользы и предполагающее наличие совокупности условий потребления, специфичных для конкретного потребителя.

Не следует отождествлять право пользования и реальное пользование. Это право может быть делегировано собственником другому пользователю на определенных условиях. Например, наемный работник использует средства производства, не являясь их владельцем, а владелец предприятия сам ими обычно не пользуется. С другой стороны, пользование может быть реализовано в отсутствие прав при развитии теневых отношений присвоения или нарушения условий пользования, установленных собственником.

Реальное пользование предполагает его обязательное совмещение с другой формой присвоения – распоряжением, в контексте изменения характера пользования и (или) смены потребителя.

Распоряжение представляет собой форму присвоения, означающую возможность иных, помимо потребления, действий над объектами собственности – продажи, безвозмездной или платной передачи в пользование, в том числе, ограниченное. Эту форму присвоения можно определить как право регулирования использования ограниченных благ, из которого формируется функция управления. Управление в этом случае можно определить как комплекс возможных воздействий субъекта собственности на объект.

Распоряжение предполагает возможность распределения различных функций между несколькими субъектами и означает возможность делегирования прав нескольким персонифицированным субъектам, каждый из которых может распоряжаться объектом собственности только в пределах предоставленных ему полномочий, которые определяются доступной ему областью контроля.

Другими словами, распоряжение – высший способ реализации отношений между субъектом и объектом собственности, дающий субъекту право и возможность поступать по отношению к объекту и использовать его в рамках закона практически любым желаемым образом вплоть до передачи другому субъекту, преобразования в другой объект и даже ликвидации.

Здесь следует выделить формы ограниченного распоряжения собственностью, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации и называемые правом хозяйственного ведения и правом оперативного управления.

Право собственности как наиболее полная форма присвоения, соединяющая пользование и распоряжение, означает, что собственник выполняет любые действия над принадлежащими ему благами, целиком присваивает полезный результат и несет всю полноту материальной ответственности за свои действия. Другие формы присвоения ограничивают в той или иной форме свободу действий субъекта пользования и (или) владения на объект собственности, одновременно уменьшая его реальную ответственность, предусматривая гарантии со стороны ограничивающего эту свободу собственника.

Владение – начальная, исходная форма отношений собственности, отражающая юридическую, документально закрепленную фиксацию субъекта собственности либо факт реального обладания объектом. Оно предполагает реализацию всей полноты прав пользования и лишь часть прав распоряжения, предоставленных владельцу собственником на определенных условиях. Владение – это номинальное право либо практическая возможность использовать объект, но не всегда действительная реализация такой возможности. Оно еще не является в полной мере собственностью в социально-экономическом смысле.

Схематично логика взаимной обусловленности и дифференциации отношений собственности в единстве пользования, распоряжения и владения представлена на рис. 1.1.

 

 

 

 

 

Рис. 1.1. Схема взаимной обусловленности и дифференциации

отношения собственности

Таким образом, право собственности означает возможность передачи объекта собственности в пользование, распоряжение или владение другим субъектам без утраты самого права собственности с установлением правил, которые те обязаны соблюдать.

Общественное разделение труда, которое представляет собой внешний фактор формирования и развития отношений собственности, предопределяет объективную необходимость и возможность разделения субъектов собственности, пользования и распоряжения. Материальные предпосылки этого разделения создаются числом и разнообразием объектов собственности. Одновременно с этим углубление разделения труда вызывает необходимость разделения субъекта собственности и субъектов управления, что создает основу делегирования распорядительных функций (вертикальное разделение труда) и дифференциацию функций управления (горизонтальное разделение труда).

 

Система определений собственности

В качестве основы процесса рыночного обращения собственности, как правило, используется классификация собственности в системе определений Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ): объекты, субъекты, формы и права собственности.

Объекты гражданского права, классифицированные в Гражданском кодексе Российской Федерации, представлены на рис. 1.2.

 

 

 

 

 

 

Рис. 1.2. Объекты гражданского права в Российской Федерации

Структура объектов движимого и недвижимого имущества может в свою очередь классифицироваться на несколько крупных блоков, позволяющих выделить составляющие движимого и недвижимого имущества (соответственно рис. 1.3, 1.4).

 

 

 

 

 

 

 

Рис. 1.3. Виды движимого имущества

Движимые вещи Гражданским кодексом Российской Федерации определены как вещи, не относящиеся к недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

Рис. 1.4. Виды недвижимого имущества

Недвижимость – земля и другие естественные угодья, находящиеся в собственности физических и юридических лиц, иные вещные права на землю, а также всякое иное имущество, прикрепленное к земле и прочно связанное с ней (здания, сооружения, предприятия и др.) /5/.

Из законодательных определений таких объектов собственности, как участки недр и леса, также следует их тесная взаимосвязь с земельными участками и соответственно с регулирующими положениями фактически первенствующего для всех названных типов объектов недвижимости земельного законодательства.

Недвижимость, как объект собственности, является одновременно материальной, правовой и экономической категорией (рис. 1.5.).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рис. 1.5. Категории недвижимости

На материальном уровне недвижимость имеет четко очерченные границы в пространстве и во времени. Каждый объект имеет собственные физические характеристики. Правовое поле, в котором функционирует недвижимость, определено Гражданским кодексом РФ. Оно рассматривается как объект гражданских прав и представляет собой совокупность прав, отвечающих юридическим стандартам, задаваемым государством и международными нормами права.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимости относятся: земельные участки; участки недр; обособленные водные объекты; все, что прочно связано с землей (леса, здания, сооружения, многолетние насаждения); движимые объекты, подлежащие регистрации (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).

В юридическом смысле в России существуют не целые объекты недвижимости в вертикальном разрезе с полным комплексом прав на эти объекты, а совокупность прав на каждый отдельный элемент, закрепленный в самостоятельном документе: Воздушный кодекс РФ, Водный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ (в настоящее время находится в стадии обсуждения) и др.

По характеру потребления, недвижимость законодательно делится на жилой и нежилой фонды.

Жилой фонд (недвижимое имущество в жилищной сфере) с установленными правами владения, пользования и распоряжения включает:

земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями;

приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития;

жилые дома;

квартиры;

иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания;

сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

К объектам нежилого фонда относятся:

нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых или иных нужд непромышленного характера;

предприятия как имущественные комплексы;

отдельно стоящие здания и сооружения, не относящиеся к жилому фонду.

Особое значение в современной экономике имеют такие объекты нежилого фонда, как предприятия, рассматриваемые в виде имущественных комплексов. Соответствующее определение дано в Гражданском кодексе РФ (ст. 132). При этом в состав предприятия как имущественного комплекса включены все виды движимого и недвижимого имущества, обеспечивающего деятельность данного предприятия (рис. 1.6).

Понятие имущественного комплекса как сложной вещи, объединяющей неразрывно связанные недвижимые и движимые компоненты, является очень важным, поскольку к этой схеме можно привести такие сложные объекты недвижимости, как:

памятники истории, культуры, архитектуры;

охранные зоны;

ландшафтные комплексы и т.п.

 

 

 

 

 

 

 

Рис. 1.6. Структура предприятия как имущественного комплекса

Общим для приведенного перечня является неразрывная связь составляющих их отдельных объектов недвижимости (земельные участки, здания и сооружения, обособленные водные объекты и многолетние насаждения) и движимых вещей (выдающиеся элементы интерьера, культурные ценности, исторические вещи, уникальные библиотеки и коллекции, именные знаки принадлежности и т.д.).

Говоря об экономическом содержании недвижимости, следует отметить такие общие для всех объектов недвижимости свойства, как полезность, долговечность, износ, уникальность, разнородность и неповторимость /21/.

Показатель долговечности – самый важный (земля – вечна, здания и сооружения имеют нормативные сроки службы 50-150 лет, предприятия, как имущественные комплексы, имеют большой срок функционирования или создаются бессрочно).

Потеря пригодности объектов недвижимости характеризуется их износом (физическим и моральным). Физический износ объектов недвижимости показывает степень изменения со временем их физических свойств. Моральный (функциональный) износ связан с возникновением новых требований к сооружениям, зданиям.

Привлекательность конкретного объекта недвижимости, прежде всего, связана с его уникальностью и неповторимостью.

В рыночной экономике, выступая предметом сделок купли-продажи, недвижимость становится товаром, основными характеристиками которого, как известно, являются потребительские и стоимостные показатели. Общей потребительской характеристикой недвижимости является ее полезность.

В том случае, когда объект недвижимости полезен какому-либо потенциальному собственнику, он обладает стоимостью.

Стоимость недвижимости определяется затратами на создание и реализацию конкретного объекта и выражается в цене. Цена товара формируется на рынке недвижимости и, при равенстве спроса и предложения на объекты недвижимости, зависит от стоимости денег. Но, как правило, спрос и предложение на рынке недвижимости не соответствуют друг другу, поэтому цена объектов отличается от стоимости. При определении стоимости объектов недвижимости нужно отличать их стоимость в обмене и стоимость в пользовании /21/.

Стоимость в обмене – цена, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке, иначе говоря, – это рыночная стоимость.

Стоимость в пользовании – стоимость для конкретного пользователя или группы пользователей, иначе – субъективная стоимость. Эта стоимость может быть определена с целью продажи, сдачи в аренду, передачи в залог. Стоимость, определяемая для конкретного покупателя, называется инвестиционной стоимостью, которая связана с риском, масштабами финансирования, будущим повышением или снижением стоимости объектов недвижимости, последствиями налогообложения.

Стоимостные показатели объектов недвижимости связаны с такими понятиями, как ликвидность, доходность и надежность.

Недвижимость – это наиболее долговечный и основательный товар, обеспечивающий надежность вложений.

Ликвидность объектов недвижимости – способность их к реализации, степень обратимости их в денежные средства, возможность быстро и без потерь продать недвижимость по разумной, реальной рыночной цене. Эта величина обратно пропорциональна времени, которое требуется для превращения товара в деньги.

Доходность – отношение дохода, полученного от продажи или использования объектов недвижимости, к ее стоимости. Этот показатель применяется по отношению к недвижимости, приносящей доход.

Рассмотренные характеристики связаны с наличием рынка недвижимости.

Рынок недвижимости представляет собой сложную структуру, в рамках которой сводятся вместе покупатели и продавцы, и включает правовой, экономический и организационный блоки.

Правовой блок – совокупность правил и механизмов передачи прав на собственность, а также правил поведения собственников с учетом их интересов.

Экономический блок можно представить в виде системы многочисленных показателей, характеризующих потребительские и стоимостные параметры как отдельных объектов недвижимости, так и однородных систем, их общее расположение в цепочке интересов потенциальных и реальных покупателей, продавцов, предпринимателей, арендаторов и арендодателей. В этом блоке могут быть рассмотрены системы налогов, доходов, ценообразования и инвестирования.

Что касается организационного блока, то в России в настоящее время рынок недвижимости в полной мере не сформировался. Фактически существует рынок отдельных элементов объектов недвижимости (квартир, комнат, офисов, складских помещений и т.д.). Причем оборот этих товарных единиц регулируется различными нормами, ограничен межведомственными границами, экономическими и административными барьерами. Основной предпосылкой рынка недвижимости является разнообразие форм собственности.

 

Формы собственности и субъекты рынка собственности

Форма собственности – это ее вид, определенный по субъекту собственности. Другими словами, форма собственности определяет принадлежность разнообразных объектов собственности субъекту единой природы. В Российской Федерации (ст. 212 ГК РФ) в равной степени признаются несколько форм собственности (частная, государственная, муниципальная и иная), в операциях с которыми могут участвовать субъекты рынка собственности, представленные на рис. 1.7.

 

 

 

 

 

 

Рис. 1.7. Субъекты рынка собственности

Оборот собственности

Схема рыночного оборота собственности в соответствии с ГК РФ (ст. 212) представлена на рис. 1.8. Взаимодействие форм собственности: государственной (федеральной и субъектов Федерации), муниципальной, частной и иной осуществляется путем оборота на рынке собственности, включающем прямые и обратные процессы трансформации.

Анализ функционирования рынка собственности показывает, что на нем возможны любые процессы трансформации собственности, которые могут приводить как к концентрации собственности, оптимальной с точки зрения собственников, так и ее распаду или банкротству.

При этом, как правило, концентрация собственности связана с формированием высокоинтегрированных структур – корпораций (финансово-промышленных групп, холдингов, ассоциаций, концернов и т.д.), в том числе и со смешанной формой собственности и балансом корпоративных интересов их участников (государства и других собственников).

 

 

 

 

 

 

 

Рис. 1.8. Схема оборота собственности

Понятие рынка собственности

В рыночной экономике функционирует множество типов рынков: труда, капитала, собственности, в том числе недвижимости, ценных бумаг, товаров, услуг (маркетинговых, консалтинговых, менеджмента), ресурсов и др. Каждый из этих рынков, как правило, имеет сложный иерархический и многосекторный характер.

Фактически любой вид объектов гражданского права (вещи недвижимые и движимые, работы и услуги, информация, результаты интеллектуальной деятельности, нематериальные блага) из различных форм собственности как товар может сформировать свой тип рынка, с присущей только ему системой управления, своеобразной иерархической и разветвленной структурой, органами управления, их функциями, связями и отношениями, региональными и прочими признаками.

В настоящее время на рынке собственности России обращаются достаточно активно только некоторые из возможных ее видов: недвижимость и ценные бумаги, хотя в экономически развитых странах на рынке представлены все формы и виды собственности.

Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью и проявляющихся при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в траст, аренду, внаем и т.д.

Особенностями рынка недвижимости являются /3/:

величина спроса на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местом нахождения объекта недвижимости) и историческим (временем создания объекта недвижимости) факторами, состоянием инфраструктуры в микрорайоне объекта недвижимости;

практически все сделки с недвижимостью должны проходить государственную регистрацию;

вложению капитала в недвижимость сопутствуют три вида затрат (затраты на поддержание объекта недвижимости в функциональном состоянии, ежегодный налог на владение недвижимостью, налоги и сборы на сделки с недвижимостью).

Для современного российского рынка недвижимости характерны искусственное разграничение прав собственности на объекты недвижимости (здания, сооружения) и участки под ними, слабое государственное регулирование отношений на рынке недвижимости и неразвитость рыночной инфраструктуры, что существенно затрудняет его дальнейшее развитие.

Терминологический словарь ипотеки, составленный Центром ипотечных и инвестиционных программ АНХ при Правительстве РФ, приведен в Приложении 1.

 

Правовая база ипотеки

В связи с увеличением объемов делового оборота недвижимости в России все активнее стали использоваться такие инструменты, как внесение недвижимости в качестве вклада в уставный капитал, залог недвижимого имущества и др., с появлением которых объективно возникла необходимость правового регулирования вопросов, связанных с оборотом недвижимого имущества в целом и залогом, в частности. Залог предоставляет залогодателю время для мобилизации средств, необходимых для выкупа заложенной недвижимости, то есть речь идет об ипотеке.

Ипотека – залог недвижимости (земли, строений, сооружений, квартир, домов и т.д.) с целью получения ипотечной ссуды, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника.

При ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все входящее в его состав имущество (движимое и недвижимое), включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено законом или договором.

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего законодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Договор об ипотеке, так же как договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению и регистрации в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.

В случае договора об ипотеке государственных и муниципальных предприятий необходимо получить согласие соответствующего комитета по управлению имуществом на передачу предприятия в залог, если в договоре этого предприятия с комитетом не оговорено иное.

Если имущество закреплено за организацией на праве оперативного управления, то, как правило, такая организация не вправе передать его в залог. Исключение составляет имущество, приобретенное с согласия собственника и в соответствии с законом, в результате самостоятельной предпринимательской деятельности.

Ипотека позволяет органам государственного управления в рамках мероприятий по урегулированию проблем неплатежеспособности осуществлять реструктуризацию и финансовое оздоровление предприятий, попавших в кризисную ситуацию.

Поскольку ипотека предприятия распространяется на все его имущество, включая основные фонды и оборотные средства, а также иные ценности, отраженные в балансе предприятия, то при неисполнении обязательств, обеспеченных ипотекой, залогодержатель вправе принять меры по оздоровлению финансового положения предприятия, предусмотренные договором об ипотеке, включая назначение своих представителей в руководящие органы предприятия, ограничение права распоряжаться произведенной продукцией и иным имуществом.

Если эти меры не дают надлежащего результата, залогодержатель вправе обратить взыскание на находящееся в ипотеке предприятие, и оно продается с аукциона как единый комплекс в порядке, предусмотренном законодательством.

Таким образом, без проведения процедур, предусмотренных законодательством о несостоятельности (банкротстве), методом ипотеки можно достичь аналогичных целей.

Передавать в ипотеку предприятие, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве либо принято решение о ликвидации, нельзя.

В результате законотворческой работы был принят Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Основные положения этого закона приведены в Приложении 2.

В соответствии с законом ипотека имеет место тогда, когда обеспечением обязательства служит недвижимость. В указанном законе (ч. 2 ст. 1) содержится норма о том, что по обязательству, обеспеченному залогом, залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не обремененное этим обязательством. То есть закон об ипотеке позволяет третьему лицу выступать поручителем по займу.

Участие третьего лица в залоговых правоотношениях показательно тем, что при этом точно так же, как и в ситуации, когда залогодатель и должник выступают в одном лице, существенным условием является объект недвижимости, предоставляемый в качестве залога третьим лицом, а не то, какие отношения существуют между таким залогодателем и основным должником, например, по кредитному договору. Отношения между названными лицами могут иметь различную природу, однако непосредственно к ипотеке они не относятся, поскольку при залоге, равно как и при ипотеке, «верят не лицу, а вещи».

Закон однозначно определяет, что заложенная недвижимость остается у залогодателя, и этим подчеркивается одно из главных условий ипотеки, по которому залогодатель владеет и пользуется имуществом, то есть имеет место залог не только с оставлением имущества у залогодателя, но и с сохранением его оборота, имеющего определенные ограничения.

Таким образом, ипотека возникает в силу норм закона. В частности, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность.

Залог имеет место, например, при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества. В этом случае получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. Однако, как правило, наиболее распространенным основанием возникновения ипотеки является договор, в соответствии с которым определяются объект ипотеки, залогодатель, залогополучатель и другие участники конкретной сделки.

В дополнение к сказанному необходимо указать, что применительно к ипотеке большое значение имеют как общие правила об оборотоспособности объектов гражданских прав, так и правила регулирования оборота объектов недвижимого имущества. Так как оборот недвижимости допускается в строго очерченных пределах в соответствии с законами, то лишь в соответствии с содержащимися в них нормами может возникать залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества.

Например, купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд, не допускаются (ст. 12 Лесного кодекса РФ).

Помимо ограничений на состав объектов, вовлекаемых в деловой оборот по ипотеке, законодательство регулирует также состав и типы сделок, обеспечение по которым может быть представлено в виде ипотеки. Как указывается в законе, ипотека обслуживает только основное обязательство. Поэтому существует определенный перечень обязательств, обеспечиваемых ипотекой, включающий в себя:

кредитный договор (ст. 819 ГК РФ);

договор займа (ст. 807 ГК);

договор иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже (ст. 454 ГК), аренде (ст. 606 ГК), подряде (ст. 702 ГК);

другой договор (ст. 420 ГК);

причинение вреда (п. 1 ст. 8 ГК).

Данный перечень не носит исчерпывающего характера и может быть расширен, поскольку имеется оговорка «если иное не предусмотрено федеральным законом».

Если сторонами ипотечных правоотношений являются юридические лица, то обязательства, в отношении которых установлена ипотека, подлежат бухгалтерскому учету (ч. 2 ст. 2 закона). Основы регулирования бухгалтерского учета в России установлены Федеральным законом от 21.11.1996 г. №29-ФЗ «О бухгалтерском учете». В соответствии с его положениями (п. 2 ст. 1) объектами бухгалтерского учета являются имущество организаций, их обязательства и хозяйственные операции, осуществляемые организациями в процессе своей деятельности. Общие правила, содержащиеся в законе о бухгалтерском учете, детализируются в других нормативных правовых актах.

В каждом конкретном случае бухгалтерский учет обязательств, обеспечиваемых ипотекой, имеет свои специфические особенности и может отличаться весьма существенным образом. В частности, бухгалтерский учет операций по договорам займа отличается от правил, по которым учитывается аренда имущества.

Согласно п. 1 ст. 807 ГК по договору займа деньги или иные вещи, определенные родовыми признаками, передаются заимодавцем в собственность заемщику. Порядок выдачи займа, его возврата, начисления и уплаты процентов и штрафных санкций определен в гл. 42 ГК. В соответствии с ГК договором займа или нормативными правилами могут быть установлены особенности использования и учета заемных средств. Сущность данной операции заключается в том, что передача предмета займа связана с переходом права собственности на него, а значит и со списанием с баланса заимодавца вещей (товарно-материальных ценностей) и их принятием к учету на соответствующие счета заемщика.

Передача вещей (товарно-материальных ценностей) заемщику дает формальное основание отражать операцию в бухгалтерском учете через счета для учета реализации. Вместе с тем заемщик, возвращая аналогичные ценности, также отражает возврат с использованием счетов для учета выручки от реализации. То есть ипотека влечет за собой не только правовые последствия, но и совокупность финансово-экономических процедур, к которым относятся движение денежных ресурсов, бухгалтерские операции, извлечение экономической выгоды и др.

Своим постановлением от 14.01.2000 г. №28 Правительство РФ одобрило Концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования, которая направлена на совершенствование законодательной и нормативно-правовой базы в указанной области как на федеральном уровне, так и на уровнях субъектов Федерации и муниципальных образований.

В настоящее время на рассмотрение Государственной Думы внесены проекты федеральных законов «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах» и «О кредитной кооперации в жилищной сфере», а также законопроекты по изменению и дополнению к законам «Об ипотеке» и «О несостоятельности (банкротстве)». После принятия поправок к Федеральному закону «Об ипотеке» ЦБ приступит к созданию специальных нормативов для банков, занимающихся ипотечным кредитованием.

Таким образом, в настоящее время созданы как правовые, так и экономические основы ипотеки. Правовые основы, в сущности, составляют нормативно-правовую базу ипотеки, которая включает федеральные законы, указы Президента РФ, постановления Правительства РФ и другие подзаконные акты, действующие в рассматриваемой области.

По мнению экспертов-юристов, существующая в настоящее время нормативно-правовая база ипотеки нуждается в доработке. В частности, в законе об ипотеке недостаточно четко сформулировано понятие закладной. Необходимы уточнения также и в разделе о регистрации ипотеки, так как текст неоднозначно определяет, какой документ подтверждает возникновение обеспеченного ипотекой обязательства.

 

Кредит под залог недвижимого имущества

Поскольку ипотека представляет собой залог и служит обеспечением обязательства, она получила распространение в банковской практике как инструмент снижения кредитных рисков. То есть ипотека является залогом по специальному виду кредита – ипотечному кредиту, который выдается, как правило, на специальных условиях, обусловленных спецификой формы залога недвижимости.

Ипотечный кредит – это долгосрочная ссуда, выдаваемая под залог земли, строений производственного и жилого назначения, другого недвижимого имущества, состав которого приведен в ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»:

земельные участки (за исключением участков, указанных в ст. 63 закона);

предприятия, а также здания, сооружения и другое недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Другими словами, ипотечный кредит – это долгосрочное инвестирование залогодержателя в недвижимость залогодателя под залог недвижимости.

Не все перечисленные выше объекты в чистом виде можно считать недвижимым имуществом. В частности, в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации, – это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы. Под это определение не подпадают воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Однако они являются предметами ипотеки, т.е. рассматриваются как объекты залога.

Данное несоответствие, однако, не влияет на сущность ипотечного кредита, которая будет рассмотрена далее. Но прежде рассмотрим структуру рынка ссудных капиталов.

Рынок ссудных капиталов, как один из сегментов финансового рынка, можно определить как особую сферу финансовых отношений, связанных с обеспечением кругооборота ссудного капитала. Основными участниками этого рынка являются:

первичные инвесторы, т.е. владельцы свободных финансовых ресурсов, мобилизуемых банками на различных основаниях и превращаемых в ссудный капитал;

специализированные посредники в лице кредитно-финансовых организаций, непосредственно привлекающие (аккумулирующие) денежные средства, превращающие их в ссудный капитал и предоставляющие такой капитал заемщикам на возвратной основе (временно) за плату в форме процента;

заемщики (юридические и физические лица, государства), испытывающие недостаток в финансовых ресурсах и готовые заплатить специализированному посреднику за право их временного использования;

организации, занимающиеся оценкой предметов залога и гарантированием ссуд (страховые компании, независимые оценщики, ломбарды), в функции которых входит определение реальной стоимости заложенного имущества, перераспределение ущерба от недобросовестного исполнения обязательств по кредитным договорам и обеспечение обращения взыскания на объекты залога.

Исходя из целевой направленности выделяемых банками кредитных ресурсов, рынок ссудных капиталов может быть разделен на 4 базовых сегмента (рис. 1.9):

денежный рынок – совокупность краткосрочных (до одного года) кредитных операций, обслуживающих движение оборотных средств (высоколиквидные ценные бумаги – казначейские векселя, банковские акцепты и др.);

рынок капиталов – совокупность средне- и долгосрочных кредитных операций, обслуживающих движение, прежде всего, основных средств;

фондовый рынок – совокупность кредитных операций, обслуживающих рынок ценных бумаг;

ипотечный рынок – совокупность кредитных операций, обслуживающих рынок недвижимости.

 

 

 

 

 

 

Рис. 1.9. Состав рынка ссудных капиталов

Таким образом, ипотечный кредит как предмет ипотечного рынка ссудных капиталов может предоставляться как специальными ипотечными банками (рис. 1.10), так и иными коммерческими банками, страховыми компаниями и другими кредитно-финансовыми институтами.

 

 

 

 

 

 

 

Рис. 1.10. Отдельные виды специализированных банков

Ипотечный кредит распространен в странах, где существует частная собственность на землю, и является важным каналом финансирования, например, аграрного сектора экономики, так как собственных капиталов фермеров зачастую недостаточно для покупки современной техники, для мелиорации и других нужд.