ПРИЛОЖЕНИЕ 3

Порядок организации и принципы деятельности Кредитного союза

1. Организация Кредитного союза

Кредитный союз может быть организован группой частных лиц или предприятий. Цели и задачи объединения определяются учредительным договором и уставом Кредитного союза в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Кредитный союз может заниматься строго регламентированной деятельностью: собирать средства членов Союза, выдавать и обслуживать потребительский кредит, привлекать дополнительные инвестиции на рынке. Ограничения на использование потребительского кредита оговариваются уставом и учредительным договором конкретного Кредитного союза.

Организационная структура Кредитного союза может иметь вид, представленный на рис. 1.

 

 

 

 

 

 

 

 

Рис. 1. Примерная организационная структура Кредитного союза

 

Главный орган союза – собрание его членов. На собрании избирается правление Союза и ревизионная комиссия, а также утверждается денежно-кредитная политика. Правление организует ссудный отдел и стол поручений при нем. Основы текущей кредитной и эмиссионной политики Кредитного союза определяет кабинет правления, в который могут быть приглашены банковские и другие специалисты. Правление ведет учет финансовой деятельности Союза и ежегодно отчитывается на собрании его членов. Решение о выдаче кредита принимает руководство ссудного отдела Кредитного союза, в состав которого должны входить специалисты по работе с частными займами. Кредитный союз может не создавать собственный ссудный отдел, а заключить договор обслуживания с коммерческим или ипотечным банком. Такое решение принимает правление Кредитного союза в зависимости от количества его членов и объема выдаваемых кредитов.

При ссудном отделе функционирует стол поручений. В этом подразделении работают юристы, которые принимают заявки на оформление документов от заемщика за его счет. Однако заемщик вправе самостоятельно подготавливать необходимые документы.

Ежегодно избираемая ревизионная комиссия проводит проверку очередности выдачи кредитов ссудным отделом. В состав ревизионной комиссии не могут входить члены правления Кредитного союза, а также сотрудники ссудного отдела, если они являются членами Союза.

 

2. Кредитно-денежная политика Союза

Как было сказано выше, денежно-кредитную политику Союза определяет его правление, которое состоит как из членов Союза, так и приглашенных специалистов. Основными вопросами денежно-кредитной политики Союза является:

определение срока действия кредита;

определение процента по вкладам;

определение процента и условий выдачи кредитов (кредит с фиксированной или управляемой процентной ставкой, в рублях или валюте или в рублях с поправкой на коэффициенты);

привлечение внешних источников финансирования и механизмы привлечения (получение срочного кредита, выпуск ценных бумаг);

определение размера резервного фонда на случай неуплаты членом Союза своих обязательств по кредиту;

определение нормы прибыли Кредитного союза по выдаваемым кредитам. При формировании своей политики правление должно учитывать ряд экономических фактов, в том числе фактор риска.

Основываясь на опыте ипотечного кредитования развитых стран, выделим следующие основные виды риска, возникающего при выдаче займа.

Кредитный риск – потенциальные потери в случае, если заемщик не производит платежей.

Риск процентной ставки – потенциальные потери, вызванные финансированием, когда не сбалансирована периодичность пересмотра ставок процента по кредитам и заемным средствам (если ставка процента по кредиту корректируется реже, чем ставки процентов по привлеченным средствам в условиях роста процентных ставок).

Риск альтернативного выбора — потери при реинвестировании, вызванные ранним погашением ипотечного кредита с фиксированной процентной ставкой (риск досрочного погашения), и потери при финансировании кредитов, связанные с определением ставки процента для заемщика перед началом финансирования кредита (риск предварительных обязательств).

Риск изменения условий мобилизации средств — потенциальные потери, вызванные изменением стоимости средств (базовой ставки) при кредитовании с фиксированной надбавкой (относительно базовой ставки).

Риск ликвидности – стоимость поддержания необходимого уровня ликвидности кредитных линий или потери, вызванные продажей ценных бумаг для получения наличных средств.

Эксплуатационные затраты (административные издержки) -предельные затраты по мобилизации средств, выдаче кредитов и их обслуживанию.

Следует также учесть, что в современной России новые кредитные учреждения будут формироваться в условиях экономической неопределенности. Это создает ряд проблем. Назовем некоторые из них:

Срок выдаваемых кредитов. Можно сказать, что это один из важных и болезненных моментов при формировании условий ипотечного кредитования. Современная практика банковского сектора по кредитованию частных лиц показывает: под залог недвижимости займы выдаются на срок от одного до трех, в редких случаях — до пяти лет.

Расчет условий кредитования. Если Кредитный союз создается в регионе с рублевыми ценами на недвижимость и не рассчитывает на привлечение иностранного капитала, то при расчете кредита должно быть учтено изменение уровня цен. При кредите с корректировкой на уровень цен используется ставка процента, которая отражает только реальную стоимость средств и риск, сопряженный с погашением займа. Первоначальные платежи рассчитываются на основе этой ставки процента и неоплаченного баланса кредита, который затем периодически переоценивается (в номинальных величинах) в соответствии с индексом цен. Такой подход переводит риск будущей инфляции на заемщика, а риск реальной процентной ставки оставляет на кредиторе. Если стоимость недвижимости в регионе исчисляется в иностранной валюте или кредитное общество намерено привлекать дополнительные денежные средства у иностранных инвесторов, то можно использовать традиционный вид кредита с фиксированной процентной ставкой, номинированный в валюте. Это – кредит с постоянной величиной месячной выплаты, которая ежемесячно по определенному правилу пересчитывается в рубли. Данный кредит не учитывает инфляции иностранной валюты. В случае постоянного роста курса это может негативно сказаться на платежеспособности заемщика, располагающего рублевым доходом.

 

3. Порядок предоставления кредитов

Вопросом предоставления займов в Кредитном союзе занимается ссудный отдел. При небольших объемах Кредитный союз может не содержать собственного ссудного отдела, а встать на обслуживание в специализированном ипотечном банке за определенную комиссию.

Основные положения кредитной политики, которыми руководствуется ссудный отдел, определяет правление Союза. Для финансовой стабильности любого Кредитного союза необходимо выполнение следующих условий.

1. Доля кредита от стоимости приобретаемой недвижимости не должна превышать 50-60% (ввиду крайней сложности выселения неплательщика в случае необходимости изъятия у него заложенного имущества). Чем больше та часть недвижимости, которая приходится на собственные средства заемщика, тем сильнее у него стимулы к возврату кредита. Опыт развитых стран показывает, что при прочих равных условиях первоначальные накопления в 30% от стоимости недвижимости достаточны для того, чтобы значительно уменьшить риск невозврата кредита. Планка размера первоначальных накоплений до 40—50% в данном случае выбрана на базе опыта работы стройсберкасс в Германии — государстве с одним из самых низких уровней внутреннего долга среди развитых стран.

Таким образом, для получения кредита члену Союза необходимо внести или накопить не менее 40— 50% от стоимости приобретаемой недвижимости. Условия накопления и условия кредитования взаимосвязаны и определяются в соответствии с денежно-кредитной политикой Союза.

2. При определении доли платежей за кредит в семейном бюджете заемщика должны также учитываться экономические условия в стране. И, прежде всего, — возможность снижения величины реального дохода заемщика в ближайшие несколько лет. Поэтому доля обслуживания кредита в доходе заемщика в момент его выдачи не должна превышать 20% (для сравнения: в развитых странах эта доля не может превышать 30% семейного бюджета).

3. При определении очередности на кредит среди членов Союза надо исходить из размера первоначального взноса или накопленного депозита при соблюдении п.п. 1 и 2.

4. В случае равных по величине депозитов кредит выдается по принципу старшинства, т.е. тому, кто раньше вступил в Кредитный союз. Кроме того, учитывается «кредитная история» — регулярность внесения денежных средств на депозит.

5. Право собственности на заложенное имущество остается у Кредитного союза до тех пор, пока заемщик не выплатит долг. Заемщик имеет право пользования заложенным имуществом до тех пор, пока регулярно обслуживает полученный кредит.

 

4. Правила выхода из Кредитного союза

Каждый участник Кредитного союза имеет право выйти из него. Выход из Кредитного союза должен происходить по определенным правилам с учетом потерь для Союза. Потери Кредитного союза будут связаны, прежде всего, с изъятием средств из оборота и соответственно необходимостью дополнительных инвестиций для поддержания обязательств. Эти потери должны быть компенсированы. Если член Союза выходит из него в период накопления денежных средств, то штрафные санкции к нему определяются в виде разницы процентов кредита и депозита согласно условиям заключенного контракта.

Выходящий из Кредитного союза участник имеет право продать свой контракт с целью уменьшения собственных потерь, однако разрешение на продажу места в Союзе может дать только его правление. Такое ограничение связано с тем, что Кредитный союз не заинтересован в появлении новых неплатежеспособных членов.

Если заемщик не имеет финансовой возможности продолжать обслуживание полученного кредита, то правление кредитного общества вместе со страховой компанией решают проблему погашения кредита путем реализации залога в рамках действующего законодательства. Заемщику возвращается сумма, вырученная от продажи залога, за вычетом средств, пошедших на погашение кредита.

 

5. Способы привлечения дополнительных инвестиций

С целью увеличения количества удовлетворенных заявок на кредит правление Кредитного союза может принимать решения о привлечении дополнительного капитала из внешних источников. Такое решение можно осуществить несколькими способами:

предоставлением срочного кредита;

предоставлением займа, обеспеченного средствами резервного фонда;

выпуском ценных бумаг: жилищных сертификатов или облигаций.

Кредит и заем, обеспеченный резервным фондом, могут быть получены Кредитным союзом на рынке банковских кредитов. Выпуск ценных бумаг, обеспеченных закладными, позволяет привлечь средства крупных институциональных инвесторов (пенсионных фондов, страховых компаний и др.), а также частных лиц. Эмиссия ценных бумаг должна быть регламентирована государством и производиться по установленным стандартам Федеральной комиссии по ценным бумагам. Стандартизованные ценные бумаги, обеспеченные пулом закладных, привлекательны для различных инвесторов, в том числе нерезидентов. Однако возможность реализации таких ценных бумаг будет зависеть от наличия вторичного рынка закладных. Если рынок закладных будет работать, то ликвидность активов кредитных союзов увеличится и это будет стимулировать приток капитала.

Кредитными союзами могут выпускаться облигации крупного номинала на базе пула закладных для институциональных инвесторов. Такие облигации могут быть номинированы как в рублях, так и в иностранной валюте (если в обеспечение облигаций лежат закладные с валютными займами). Объем эмиссии всех видов облигаций кредитного общества не может превышать общей суммы выданных им кредитов. Для частного инвестора Кредитный союз может выпускать жилищные сертификаты, номинированные в квадратных метрах жилплощади. Это возможно, например, если на средства Кредитного союза ведется строительство многоквартирного дома для его членов, а также для продажи части квартир на рынке недвижимости с целью уменьшения стоимости жилья для членов Союза. Этот вид ценных бумаг рассчитан на частного инвестора, желающего вложить свои средства в приобретение недвижимости, не прибегая к кредиту. Выпуск жилищных сертификатов ограничен количеством квартир, строящихся для продажи.

 

6. Взаимодействие Кредитного союза с другими участниками рынка

Организация рынка ипотечного кредитования на базе кредитных союзов интегрирует две существующие модели ипотеки: модель «депозитного института» (или «сберегательного банка») и модель «ипотечной компании».

Подобно сберегательным банкам, кредитные союзы аккумулируют свои фонды главным образом через вклады. Они же предоставляют ипотечные займы и обслуживают их, т.е. собирают регулярные платежи в счет погашения кредитов, ведут бухгалтерский учет, работают с должниками и т.д. С целью привлечения дополнительных ресурсов некоторые союзы могут использовать механизмы контрактных сбережений на приобретение жилья, предполагающих две стадии: стадию накопления средств и стадию получения кредита на приобретение жилья. Надо также отметить, что кредитные союзы могут быть как открытыми, так и закрытыми для других финансовых рынков.

Подобно «ипотечной компании» кредитные союзы могут финансировать выдачу кредитов за счет собственного капитала и срочных займов. Они выдают ипотечные кредиты и обслуживают их. Но, выдав заем, Союз может продать закладную по нему третьему лицу — инвестору в виде ценных бумаг, обеспеченных пулом ипотечных кредитов. Вырученные средства Кредитный союз снова пускает в оборот, выдавая новые займы. Развитие такой формы работы кредитных союзов предполагает наличие вторичного рынка ипотечных кредитов, т.е. рынка, на котором продаются и покупаются закладные по выданным ипотечным займам.

Схема взаимодействия Кредитного союза с другими субъектами рынка ипотечного кредита представлена на рис. 2.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рис. 2. Схема взаимодействия Кредитного союза с субъектами рынка ипотечного кредита

 

Физическое лицо, желающее приобрести жилое помещение, может выбирать между услугами двух кредитных институтов: ипотечного банка и Кредитного союза.

Если потребитель соответствует условиям кредитования банка и в состоянии обслуживать банковский ипотечный кредит, то он получает там средства на покупку жилья под залог имеющейся у него недвижимости (отвечающей требованиям банка). Затем банк продает выданный заем Агентству ипотечного кредита, которое, в свою очередь, выпускает ценные бумаги для инвесторов на базе пула закладных. Продав выпущенные ценные бумаги, Агентство инвестирует вырученные средства в покупку новых ипотек. Если покупатель не может или не хочет получить банковский кредит, у него есть возможность вступить в Кредитный союз и получить заем согласно правилам, действующим в этом финансовом институте. Кредитный союз строит свои взаимоотношения с другими агентами рынка согласно своей денежно-кредитной политике, привлекая или не привлекая дополнительные источники финансирования на рынке.

Почему потребитель выберет участие в Кредитном союзе, а не в банке?

Дело в том, что банк предоставляет кредит потребителю по более высокой ставке, так как процентная ставка по кредиту связана с другими финансовыми рынками. Кредитный союз создается, в том числе, и для того, чтобы понизить стоимость кредита. Он может и не выходить на внешний рынок займов, тем самым сохраняя низкие внутренние ставки.

Определяющую роль в выборе потребителя могут сыграть требования к залогу заемщика. Если потребитель не имеет собственного жилья, то, купив контракт Кредитного союза, он может рассчитывать на получение в пользование приобретаемое жилье на период действия контракта и оформление его в собственность после расчета по кредиту. Банк же может отказать потребителю в кредите, если сочтет, что приобретаемое им на заемные средства жилье не может служить залогом в связи с трудностями по его освобождению в случае невыполнения заемщиком обязательств по кредиту.

Важно отметить роль еще одного субъекта рынка — государства. Государство в лице Госстроя и ФКЦБ осуществляет надзор за деятельностью всех финансовых структур – участников рынка. Государство через свои рабочие органы также осуществляет регистрацию прав собственности на недвижимость (Регистрационные палаты), ее учет и инвентаризацию (Бюро технической инвентаризации), лицензирует деятельность посредников, оценщиков и других агентов рынка финансовой и правовой инфраструктуры.

Конечно, не следует ожидать быстрого развития рынка ипотечного кредита при внедрении в жизнь предложенной модели. Процесс будет проходить постепенно, однако имеются некоторые предпосылки в современной экономике России для формирования крупных и работоспособных кредитных союзов, создание которых позволит решить социальные проблемы, например, военнослужащих, уволенных в запас, шахтеров, лишившихся работы из-за закрытия шахт, и ряда других категорий граждан.